Сделайте нам красиво

Для того чтобы узнать, насколько рентабелен бизнес по перепрофилированию бывших НИИ в полноценные бизнес-центры, мы обратились к девелоперам и агентствам по недвижимости. Оказалось, что большинство из них не готовы открывать всю информацию, а некоторые крупные компании вообще не смогли рассказать об этом профиле своей деятельности

В одной профильной компании нам сообщили об интересном проекте — полной реконструкции бывшего НИИ на улице Лейпцигской, 16. Побывав на месте, мы убедились, что бизнес-центр из бывшего института получился симпатичный — строительство практически подходит к концу. На самой стройке выяснить подробности не удалось — узнали только, что занимается всем этим известный как производитель мебели концерн "Меркс". Однако в пресс-службе этой компании о проекте рассказать ничего не смогли. Более того, руководитель стройки, узнав цель нашего звонка, очень недружелюбно посоветовал об этом не распространяться.

В девелоперской компании "НЕСТ" (Недвижимость столицы), занимающейся перепрофилированием институтов в бизнес-центры, об особенностях этого бизнеса рассказали больше, хотя и не все. Компания занялась скупкой зданий в центре столицы еще с 1997 года. В 1998 году собственностью компании стали три небольших здания в престижных районах Киева, а уже через год был сдан один из самых крупных бизнес-центров столицы — девятиэтажный объект на Урицкого, 45, фасад которого выходит на Соломенскую площадь (здание УкрНИИагропроекта). "Нам принадлежит 14000 квадратных метров, — говорит заместитель председателя правления по реализации и маркетингу Александр Швец. — Площади мы сдаем в аренду".

"Пришлось вкладывать деньги не только в ремонт офисных площадей, но и в ремонт фасада, перепланировать холл, полностью менять санузлы. Один из принципиальных моментов — обеспечение качественной связью. Мы сделали так, чтобы здание обслуживалось несколькими операторами — с тем, чтобы клиенты имели выбор. Само собой разумеется — здание подключено к Интернету", — говорит г-н Швец.

На вопросы "Какова первоначальная сумма инвестиций в это здание?" и "Каков уровень доходности, рентабельности?" Александр Викторович ответил по-военному кратко: "Я не готов говорить об этом". Сказал только, что учредители и инвесторы "результатами проекта очень довольны", а срок окупаемости вложенных инвестиций — "как у всех, два-три года".

На вопрос о стоимости института Александр Викторович также не ответил, предложив корреспонденту "зайти на сайт компании". На сайте, который не обновляется уже более полугода, информации о стоимости бизнес-центра не было. Поэтому мы решили обратиться за помощью к экспертам. "На вопрос о стоимости здания института — переоборудованного или нет — ответить сложно, так как на его стоимость влияют много факторов: это и расстояние от центра, и состояние как самого здания, так и коммуникационных сетей, степень развития инфраструктуры и транспортных путей сообщения и т. д. Нам известна практика, когда все здание берется в аренду на достаточно длительный срок, проводится "главным арендатором" хороший ремонт, что влечет за собой повышение уровня арендной ставки в два раза и больше, и в дальнейшем им же успешно эксплуатируется",— говорит Анатолий Осадчий, генеральный директор АО "Полесье".

В агентстве недвижимости "РЕД" аналитическая служба сообщила, что в районах, приближенных к центральной части Киева, стоимость одного квадратного метра коммерческой недвижимости достигает $1500-2000. То есть оценочная стоимость бизнес-центра "НЕСТ" (14000 квадратных метров) может достигать $20 млн. Впрочем, это не значит, что эта сумма является рыночной ценой объекта, поскольку ничего неизвестно о долгах и невыполненных обязательствах компании.

Сколько это стоит

"НЕСТ" сдает площади объемом от 50 до 5000 метров. Цена аренды — 18 у. е. за метр. Во дворе парковка на 80 автомобилей. По ориентировочным прикидкам доход компании от использования объекта на Урицкого, 45, составляет около $3 млн./год (18 у. е. за метр умножить на 14000 метров и умножить на 12 месяцев). Если учесть, что срок окупаемости инвестиций составил всего-навсего 2-3 года, то можно предположить, что рентабельность инвестиций достигает 40%. Следует также учесть расходы (зарплата сотрудников, общехозяйственные и управленческие расходы, оплата банковских услуг, плата за кредит). То есть компании пришлось вложить в объект $4-5 млн. Или по $300-350 на один квадратный метр.