Торговцев потянуло на окраины

Экспансия мировых ритейлеров и усиление конкуренции в сегменте FMСG (товаров массового потребления) стимулируют увеличение объемов строительства новых торговых центров. Удовлетворять потребности рынка строители не успевают — полностью удовлетворить растущий спрос планируют только к 2008 году, когда в Украине будет достигнут европейский показатель 300-400 кв. м торговой площади на 1000 жителей

Несомненным лидером как по инвестиционной привлекательности, так и по развитию рынка коммерческой недвижимости остается столица. На сегодняшний день в Киеве функционирует более двадцати крупных торгово-развлекательных центров, начиная от дорогих, рассчитанных преимущественно на бутики и торговлю предметами роскоши "Мандарин Плаза" и "Арена" на Бессарабке, и заканчивая оптово-розничными торговыми базами на окраинах столицы, которые ориентированы на самый широкий круг покупателей.

Примечательным является тот факт, что в центральных районах (в основном на Печерске) торговых центров насчитывается более десятка, в Голосеевском и Днепровском районе — всего по одному, а в некоторых спальных районах они вообще отсутствуют, хотя потенциальных клиентов там достаточно. Наиболее вероятно, что в будущем инвесторы сделают основной упор именно на эти районы, где конкуренция пока не столь жесткая, как в центре. Кроме "географического" фактора неохваченных районов, стимулируют инвестиции в коммерческую недвижимость и общерыночные тенденции в сегменте FMСG. "В Украине 60% потребителей ориентированы на торговые рынки, 25-30% — на мелкие магазины, типа гастрономы, и только 5-10% покупателей отоваривается в ритейловых центрах более цивилизованной формы", — отмечает генеральный директор "МЕТРО Кеш энд Кери Украина", Аксель Лухи. В будущем рынки и базары неизбежно уступят пальму первенства более цивилизованным формам шопинга, и по мере роста покупательной способности населения большинство потребителей переключится на супермаркеты. Этот фактор, в свою очередь, приводит к увеличению инвестиций в строительство ТЦ в крупных городах Украины и повышению инвестиционной привлекательности объектов.

Сроки окупаемости торговых помещений увеличились и колеблются в пределах от 2,5 до 25 лет, в частности в Киеве от 2,5 до 4 лет, в Донецке — от 3 до 6 лет, в Сумах от 3 до 12,5 лет, в Черновцах — от 9,9 до 12,5 лет, в Черкассах — от 3,3 до 6,1 года, в Ивано-Франковске — от 6 до 25 лет. Кроме того, в столице приобретается 1% производственных площадей, в основном для перепрофилирования — под строительство на этих участках крупных комплексов и жилья. Это происходит из-за низкого уровня рентабельности производства по отношению к жилищно-коммерческому строительству. По словам директора консалтинговой компании "Самсон" Виктора Шевченко, сейчас наблюдается тенденция выноса промышленных объектов за город. Свободные цеха предприятий преобразовывают в центры торговли. Например, бывший киевский ДОК (дерево-орабатывающий комбинат) был переделан в крупнейший в Украине ТЦ "Караван", площадью 36 000 кв. м.

Оптово-розничные ритейловые операторы преимущественно ориентированы на новопостроенные центры торговли по собственным проектам. К примеру, "Новая линия", "Эпицентр", Меtrо Сash & Сarry. Последняя компания свой новый магазин разместила на 6,8 га земли в Донецке и инвестировала в этот центр оптовой торговли более 100 млн. грн. Не без проблем реализуется аналогичный проект по строительству торгового центра в Запорожье — у группы Меtrо возникли серьезные проблемы с землеотводом. Поговаривают, что отсутствие консенсуса между городскими властями, которые вдруг отказались от намерения передать участок под застройку, и Меtrо Сash & Сarry спровоцировали местные розничные ритейлоры, которые побоялись прихода крупных конкурентов в регион. Но немецкая компания опускать руки не намерена. "Мы все равно хотим получить участок в Запорожье", — отмечает Аксель Лухи. Благодаря оптимистическому настрою инвесторов, в текущем году количество построенной коммерческой недвижимости должно достигнуть отметки 343 тыс. кв. м, что на 59 тыс. кв. м больше, чем в прошлом году.

Цена без качества

Несмотря на относительно высокие темпы роста коммерческого строительства, Киев (не говоря уже о региональных центрах) по количеству торговых площадей на душу населения существенно отстает от европейских городов. "Существующие киевские торговые центры в большинстве сильно отличаются по размеру и качеству (уровню операторов, организации, отделке) не только от европейских аналогов, но и московских ТЦ", — прокомментировал "Инвестгазете" генеральный директор "Украинской торговой гильдии" Вадим Непоседов. При этом большинство экспертов не скрывают, что большого прорыва на рынке коммерческого строительства в ближайшие несколько лет ожидать не следует. Прогнозируемые темпы роста на 2005/2006 годы, по последним данным, останутся на уровне 20-30%, чего пока явно недостаточно для того, чтобы по минимуму удовлетворить спрос бизнеса на торговые площади. Пока же, пользуясь сложившейся рыночной ситуацией, владельцы коммерческой недвижимости устанавливают неоправданно высокую цену за аренду торговых площадей. Высокие цены говорят отнюдь не о престижном статусе или качестве магазина, а просто являются следствием неразвитости рынка. "Сегодня средняя стоимость аренды торговой площади — $50 за кв. м. Мы уступаем по показателям только Лондону, Парижу, и Москве", — отмечает Вадим Непоседов. В спальных районах Киева арендные ставки за 1 кв. м составляют от $25 до $80. А вот, к примеру, в "Мандарин Плаза" и "Глобусе" арендная плата достигает $150 за 1 кв. м. В ТРЦ более низкого класса — "Метроград" — плата за пользование метрами колеблется в пределах от $60 до $130 за 1 кв. м. Но это еще ничего по сравнению с Москвой, где стоимость аренды в центральной части города достигает $850 за 1 кв. м.

В целом, по результатам исследований Украинской торговой гильдии, арендная плата увеличивается на 5-7% ежегодно. А первичное насыщение рынка торговой недвижимостью при нынешних темпах строительства предполагается только к 2008 году, когда цифра 300-400 кв. м ТЦ/ТРЦ на 1000 жителей станет реальной. Только тогда рост стоимости аренды должен прекратиться.

Новая эра — многофункциональные комплексы

Уже к концу 2005 года запланирован ввод в эксплуатацию сразу нескольких многофункциональных комплексов, в которых торговая функция будет ведущей. Примером таких объектов станут ТРЦ "Лыбидь Плаза" на Большой Васильковской, Центр семейного досуга на Оболони. Но самым интересным проектом станет комплекс в Днепровском районе города, который пока остается без названия. Общая площадь его составит более 120 тыс. кв. м, из которых 60 тыс. кв. м отводится под квартиры, около 10 тыс. кв. м — под офисы, более 20 тыс. кв. м — ТРЦ и порядка 20 тыс. кв. м — под подземную парковку. Еще одним, не менее интересным проектом будет крупнейший в Украине кинокомплекс на 14 залов в составе ТРЦ "Мультиплекс-холдинг" на Московском проспекте.

В будущем году запланировано ввести в эксплуатацию следующие ТРЦ: "Олимпик Плаза" на Большой Васильковской; "Эспланада" на Спортивной площади возле спорткомплекса "Олимпийский"; "Дом техники" по ул. Луначарского. В течении пяти лет компания "ТММ" намерена построить многофункциональный комплекс на территории трамвайного депо по ул. Антоновича, 54 в Голосеевском районе Киева. Объект представляет собой замкнутый квартал из шести зданий, объединенных единым архитектурно-планировочным и инженерным решением. В комплексе будут расположены квартиры, офисы, торгово-развлекательный центр и четырехуровневый подземный паркинг. Так называемый Community centre — окружной ТРЦ, ориентирован на потребителей среднего и высшего класса. Центр площадью 55 000 кв. м расположится на 2-х уровнях. На минус первом уровне запланирована зона общего питания, ресторан, боулинг, бильярд, ледовый каток, фуд-корт. На первом этаже комплекса разместят "якорных арендаторов", универмаг и множество супермаркетов.

Однако перемены ожидаются не только в столице, но и в других городах Украины. В частности, в Виннице сейчас разрабатывается проект трех торговых центров. Тц будут созданы в ходе реконструкции существующих зданий. Общая площадь новых объектов недвижимости составит 150 тыс. кв. м. Многофункциональный комплекс площадью 35 тыс. кв. м запланировано построить на 2-й Краснознаменной улице в Артемовском районе в Луганске. Объект будет включать в себя 27 тыс. кв. м жилой и 8 тыс. кв. м торговой площади. В Днепропетровске в ближайшее время запланировано открыть торговый центр преимущественно электроники и бытовой техники. В нем разместятся на 2-х этажах гипермаркет электроники City.сom в формате cash&carry, на площади 2,5 тыс. кв. м и супермаркет бытовой техники на площади 3 тыс. кв. м. — "Быттехника". Кроме этого, в ТЦ будут входить "бутики" сувениров, парфюмерии и ювелирных изделий, а также зона общего питания, детская площадка и паркинг на 70 мест.