Замороженные метры

На прошлой неделе столичный мэр Александр Омельченко приостановил строительство десяти объектов. Это может привести не только к убыткам компаний-застройщиков, но и потерям для инвесторов. Последним вернуть вложенные капиталы может оказаться не так просто

Замораживание объектов строительства грозит потерей прибыли в первую очередь строительным компаниям. По словам генерального директора Colliers International Ukraine Сергея Сергиенко, жилая недвижимость это своеобразный клондайк, на котором можно получить сверхприбыли, поэтому борьба за участки на этом рынке очень жесткая. Например, в наименее рентабельных проектах возврат вложенных средств составляет около 100% годовых, тогда как успешные проекты могут принести до 200% годовых. Инвесторы-физлица или юрлица, покупающие квадратные метры, также теряют. Чем быстрее возводится объект, тем меньше риска удорожания квартиры. В случае, если строительство замораживается на неопределенный срок, инвестор не получает квадратных метров, и теряет в деньгах. Так, если год назад однокомнатная квартира стоила около $20 тыс., то теперь ее стоимость выросла до $40 тыс. Стало быть, купить на вложенные средства жилплощадь становится невозможным.

Причины остановки

Приостановка строительства может иметь различные причины. В основном они связаны с тем, что компании нарушают строительные нормы. По словам начальника главного управления земельных ресурсов г. Киева Анатолия Муховикова, проблемы с приостановкой строительства, как правило, возникают у средних и мелких строительных организаций, поскольку они, выходя на столичный рынок, чаще всего не строго придерживаются установленных норм по строительству и сдаче объектов в эксплуатацию. В то же время, компании, которые столкнулись с проблемами приостановки строительства, пытаются отстоять свои права в судебном порядке. В некоторых случаях есть практика положительного решения таких споров. Например, компания "Экобуд" выиграла суды у Святошинской райгосадминистрации и у Главка по контролю за благоустройством, решившего отозвать ордер на работы на участке по ул. Чернобыльской. По словам генерального директора Юрия Сербина, если Горсовет заберет площадку, компания намерена потребовать компенсацию убытков в размере 20 млн. грн.

Бывают проблемы и иного характера. Например, строительство может выходить на территорию зеленой зоны и вместо того, чтобы перенести стройплощадку в сторону, застройщик может пойти на конфликт с жильцами окружающих домов, в результате чего начинается противостояние.

Как рассказал начальник отдела инвестиций ОАО "Трест "Киевгорстрой-1" им. М.П. Загороднего" Евгений Галюк, если причиной остановки строительства становится форс-мажор, застройщик не будет брать на себя ответственность. В остальных случаях инвестор может напрямую обращаться к застройщику с требованием выполнения взятых на себя обязательств. При отсутствии компромисса стороны, скорее всего, встретятся в суде.

Незащищенные инвесторы

В то же время, для успешного отстаивания своих интересов как физлицам, так и юрлицам-инвесторам необходимо четко оговорить свои права в договоре с застройщиком. Например, в договоре может быть предусмотрено, что если компания-застройщик не выполняет свои обязательства (не сдает объект в срок или замораживает строительство на неопределенное время), инвестор может забрать вложенные деньги. Не лишним было бы определить механизм урегулирования споров, обстоятельства непреодолимой силы, способы внесения изменений в договор, условия и порядок его расторжения. Как рассказала юрисконсульт ООО "Солстрой" Мария Чернуха, чем серьезней стороны подойдут к составлению договора, чем детальней изучат и пропишут в нем все возможные "подводные камни", тем меньше проблем у них будет во время исполнения своих договорных обязательств, и меньше вероятность судебных споров. Г-жа Чернуха отмечает, что законодательством Украины предусмотрено, что в случае консервации строительства по независящим от сторон обстоятельствам инвестор (заказчик) обязан оплатить подрядчику выполненные до консервации работы и компенсировать ему связанные с консервацией затраты. В свою очередь, инвестор (заказчик), вправе требовать от подрядчика возвращения неосвоенных средств аванса, которые он перечислил в счет будущих платежей, как подтверждение взятых на себя по договору обязательств. Правда, получит он только ту сумму, которая была вложена на первоначальном этапе строительства.

Как утверждают юристы, инвесторы-юрлица при этом имеют больше потенциальных возможностей вернуть вложенные средства. Один из участников инвестпроекта рассказал нам, что столкнулся с ситуацией, когда за два года до сдачи дома в эксплуатацию были вложены немалые деньги — около $100 тыс. Компания-застройщик гарантировала то, что через два года дом будет сдан, и в него можно будет заселиться. Сроки были существенно затянуты, да и сам объект не был введен в эксплуатацию. Причиной тому послужило, что осел грунт и дом оказался под наклоном. Деньги вкладчику никто не вернул, при том что он пытался обратиться за юридической помощью. Но как объяснил юрист, договор с компанией составлен не в его пользу. Поэтому шансов забрать вложенные средства, или получить взамен равнозначную компенсацию не осталось. Существуют единичные примеры урегулирования подобных ситуаций. Как рассказал г-н Муховиков (ГУЗРК), компания "Познякижилстрой" несколько лет назад начала строить жилой дом. Когда уже был вырыт котлован, комиссия обнаружила нарушения и закрыла объект. При этом компания уже продала 27 этажей жилья. Все закончилось тем, что строителям пришлось вернуть деньги вкладчикам.

Минимизация рисков

Оградить себя от таких рисков можно путем приобретения ценных бумаг, однако такой подход не является распространенным. Причиной тому — неохотное предоставление банками кредитов под покупку ценных бумаг. Подобные услуги предлагают всего несколько компаний на рынке. По мнению Генерального директора девелоперской компании "Жилье XXI век" Алексея Бутенко, такая схема финансирования предоставляет гарантии, так как при подписании договора покупатель получает не "виртуальные" площади, а реальные ценные бумаги, облигации, как платежное средство при приобретении недвижимости.

Как отмечает г-н Бутенко, сама эмиссия облигаций предприятием-застройщиком гарантирует законность предстоящей сделки по приобретению недвижимости по облигационной схеме, так как выпуск облигаций подтвержден Свидетельством о регистрации выпуска облигаций предприятия, выданным Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку в соответствии с Законом Украины "О ценных бумагах и фондовой бирже". Как для предприятий-застройщиков, так и для потенциальных вкладчиков, использование облигационной схемы финансирования строительства является оптимальным решением вопроса минимизации рисков при инвестировании в недвижимость. Ведь при покупке облигаций за покупателем закрепляются не условные квадратные метры, а имущественные права (т. е. права требования) на конкретную выбранную им квартиру. Имущественные права, согласно действующему законодательству, дают владеющему ими лицу зарегистрировать право собственности на квартиру после введения дома в эксплуатацию. В настоящий момент, используя облигационную схему финансирования строительства, потенциальные покупатели могут приобрести недвижимость premium-класса и бизнес-класса.