Земля уже распродана

Земельные аукционы не стали повсеместной практикой получения права распоряжаться участком.

Цена жилых квадратных метров в столице понемногу приближается к показателям самых дорогих стран Европы. Специалисты объясняют сложившуюся ситуацию увеличением расходов на приобретение земельного участка. Рост стоимости земли обусловлен тем, что свободных площадей практически нет, а оставшиеся, которые можно использовать под строительство, стоят огромных денег. В некоторых случаях за такой участок могут запросить и $2 млн.

Поскольку основные нарекания со стороны участников рынка были на дороговизну земли, правительство предприняло ряд шагов, обязывающих чиновников проводить земельные аукционы. В январе этого года Верховная Рада приняла закон, согласно которому земельные участки государственной или коммунальной собственности должны продаваться или передаваться в аренду коммерческим организациям только посредством аукционов. Кроме всего прочего, положительным моментом является и то, что стартовая цена продажи земли и передачи ее в аренду должна быть не ниже рыночной и устанавливаться на основании экспертно-денежной оценки.

Однако аукционы так и не стали эффективной практикой и способом решения проблемы непрозрачного землеотвода. Так, согласно данным Государственного агентства земельных ресурсов Украины, за все время реформы было продано 33 тыс. земельных участков общей площадью 17,5 тыс. гектаров. Прозрачно и публично местные власти обычно продают проблемные с точки зрения расположения, качества и целевого назначения участки.

В этом году в Киеве намерены продать на аукционах одиннадцать площадок (две уже проданы), из них только одна предназначена для жилищного строительства. Но именно через этот участок проложен газопровод высокого давления. В регионах своя специфика. Большинство опрошенных представителей областных землеуправлений говорят о том, что популярность торгов зависит, прежде всего, от месторасположения участка. Если предлагаемая земля находится в черте города, а лучше в его центре, то и покупатели находятся, и цена возрастает в геометрической прогрессии.

Из-под полы

Самые инвестиционно привлекательные площадки (предназначенные для жилищной застройки) распределяются на закрытых торгах, в которых участвует только один девелопер. В итоге львиная доля земли переходит из рук чиновников в руки строителей по договорам аренды. Как считают представители юридических фирм, долгосрочная аренда земли — это скрытая форма продажи земельного участка. Средний срок аренды участка под постройку жилого дома в Киеве или Одессе составляет 15-20 лет.

Выход из сложившейся ситуации многие игроки рынка видят только в проведении открытых прозрачных земельных аукционов. К примеру, в Одессе на последних торгах в конце марта было продано пять земельных участков общей площадью 9,0439 гектара. Стартовая цена, поначалу составлявшая 55,2 млн. грн., в ходе торгов возросла до 65,8 млн. грн. Городской бюджет только на этих торгах дополнительно получил 10,5 млн. грн. Однако и эта цена далека от реальной. По словам одного из одесских риелторов, стоимость земельного участка в центральной части города колеблется в пределах 0,2-1 млн. грн. за сотку. Несложно подсчитать, что рыночная стоимость проданной земли как минимум в три раза выше полученных горбюджетом 65,8 млн. грн.

Как считают специалисты, проведение земельных торгов невыгодно прежде всего чиновникам. К примеру, в некоторых регионах аукционы вообще не проводятся. Среди таковых — Кировоградская, Харьковская области и город Севастополь. Чтобы решить проблему теневого распределения земли и в конечном итоге стабилизировать рынок, необходимо найти способ заставить чиновников выставлять на аукционы участки не только на окраинах и непригодных для строительства местах, но и в центре города на месте старых снесенных сооружений.