Укриття в новобудовах – це не просто бетонна коробка під землею. Норми закону передбачають, що там має бути каналізація, системи очищення повітря, запасні аварійни виходи та електронергія. Його місткість повинна відповідати кількості мешканців будинку, які можуть спокійно знаходитись тут протягом 48 годин та залишитись живими та неушкодженими навіть у випадку найпотужніших вибухів. Правки до закону почали розроблятися давно, тож більшість забудовників до цього були готові. 

"Будівництво повноцінного капітального укриття на 250 людей в ЖК може коштувати близько 20-30 млн грн і більше", – говорить у коментарі для Dilo Олена Рижова, комерційна директорка “Інтергал-Буд”.

Її компанія за останні роки – найбільший забудовник в Україні і облаштовує всі нові будинки приміщеннями, які можна використати як бомбосховища. У новому ЖК “Київський” в Чернівцях “Інтергал-Буд” збудувала величезне укриття навіть в торгово-розважальному центрі на території цього житлового комплексу. 

Що ці збільшенні витрати значать для покупців? 

“Для дев'ятиповерхового житлового будинку нормативне укриття може збільшити собівартість будівництва приблизно на 10-15%”, – зазначає Дмитро Васильєв, СЕО та власник архітектурної компанії Archimatika. Його компанія проектує новобудови з укриттями для багатьох забудовників.  Наприклад, у проєкті Lviv City у Львові архітектори передбачили спільне укриття та індивідуальні кімнати безпеки у квартирах.

Про додаткові витрати говорять і регіональні забудовники."Це збільшує собівартість будівництва. Спочатку ми прораховували: десь близько 1500-2000 гривень на квадратний метр збільшується собівартість будівництва завдяки укриттю", - говорив в інтерв’ю “Суспільному” власник комапнії «Полтавамонолітбуд» Сергій Іващенко, який збудував кілька нових ЖК в Полтаві. 

Скільки укриття додасть до вартості квартири

Якщо виходити із цифри 1500-2000 грн додаткових витрат на квадратний метр, то для квартири площею 40 м² ця сума становитиме 60-80 тис. грн, а для житла на 80 м² – 120-160 тис. грн. 

Однак це не означає, що квартири обов'язково подорожчають саме на такі суми. Забудовники говорять про зростання собівартості будівництва, а не про збільшення кінцевої ціни продажу.

Вартість квартири залежить також від ціни земельної ділянки, фінансування будівництва, попиту, конкуренції та прибутку девелопера. Тому частину додаткових витрат забудовник може перекласти на покупців, а частину - компенсувати за рахунок власної маржі. До того ж вартість укриття залежить від його місткості, площі, інженерного обладнання та конструктивних особливостей будинку. У великих житлових комплексах ці витрати розподіляються на більшу кількість квартир.

Вартість укриття в різних ЖК

Забудовники зазвичай не публікують окремо ціну укриття – вона включена у вартість будівництва та квартири. У відкритих джерелах можна порівняти ЖК за наявністю укриття, а окремо – орієнтири вартості самого будівництва. 

Забудовник / ЖК                                      Тип укриття                                Ціна житла 

Alliance Novobud – Montreal House       підземний паркінг + підвал        від $2 650/м²  

MOLODIST – Atmosfera Premium          підземний паркінг                       від $1 404/м²

РІЕЛ – Brother                                    укриття з ігровою зоною              від $1 209/м²   

Товариство Відважних – BROOKLYN укриття + паркінг                  від $1 100/м²     

Inzhur – ЖК Свідомі                укриття + паркінг + генератори      від $1 252/м²                                                        

Чому підземний паркінг не завжди може замінити укриття

Після посилення вимог до безпеки перед забудовниками постало ще одне питання: чи потрібно будувати окреме укриття, чи можна використати вже запроєктований підземний паркінг? Для девелоперів другий варіант виглядає економічно привабливішим. Адже підземний простір однаково потрібно будувати, а його використання для двох функцій дозволяє зменшити потребу в додаткових площах.

"Для нового житлового комплексу найбільш практичним рішенням є підземна споруда подвійного призначення, інтегрована з паркінгом. Це дозволяє поєднати дві функції в одному об'єкті: у звичайний час це паркінг, а під час повітряної тривоги – захищений простір для мешканців", – міркує Олена Рижова. 

Для вже збудованих житлових комплексів вибір значно вужчий. Якщо підземний паркінг існує, теоретично його можна пристосувати для захисту мешканців. Проте така реконструкція може потребувати додаткових будівельних робіт і технічного переоснащення. Є й інша проблема, яка не завжди очевидна на етапі продажу квартир, – приватна власність на паркомісця.

Як пояснює Дмитро Васильєв, забудовники продають паркомісця окремим власникам. Водночас під час повітряної тривоги простір, передбачений для укриття, повинен бути доступним для всіх мешканців будинку. Відтак виникають практичні запитання: що робити з автомобілями, де розміщувати людей і як забезпечити безперешкодний доступ до укриття?

На думку керівника Archimatika, це потенційно може стати джерелом конфліктів між власниками паркомісць та іншими мешканцями. Тому відповідні механізми потрібно передбачати ще під час проєктування: визначати правила доступу, використання захищеного простору та його подальшої експлуатації.

"Доцільніше передбачати окрему зону, постійно призначену для укриття. Вона має бути облаштована для сидіння, відпочинку й тривалого перебування, а мешканці повинні мати до неї безперешкодний доступ", – наголошує Васильєв.

Фактично йдеться про вибір між двома підходами. Перший – використовувати підземний паркінг як споруду подвійного призначення, заздалегідь забезпечивши відповідність нормам і доступ для мешканців. Другий – відвести окрему частину підземного простору виключно під укриття. Цей варіант може бути простішим з погляду щоденної експлуатації, але створює для забудовника додаткову економічну проблему.

Хто заплатить за безпеку мешканців

Підземні поверхи житлових комплексів – це не лише технічні приміщення, а й потенційне джерело доходу для забудовника. Паркомісця можна продати окремо від квартир, а комерційні площі – реалізувати або здавати в оренду. Якщо частину цього простору відвести під постійне укриття, вона вже не приноситиме такого доходу. Водночас витрати на будівництво, посилення конструкцій, вентиляцію, інженерні мережі та обладнання залишаються.

Тобто забудовник не лише витрачає додаткові кошти на захисну споруду, а й у деяких випадках втрачає можливість заробити на площах, які раніше міг би продати як паркомісця. Після введення будинку в експлуатацію укриття також потребуватиме обслуговування: утримання інженерних систем, вентиляції, електрообладнання та підтримання приміщень у стані готовності.

Усі ці чинники змінюють економіку житлового будівництва. При цьому для різних проєктів фінансове навантаження буде неоднаковим: великі комплекси можуть розподіляти витрати на укриття між значною кількістю квартир, тоді як для невеликих житлових будинків вони можуть бути відчутнішими.

Наскільки ці витрати вплинуть на кінцеві ціни, залежатиме й від самого ринку. Девелопер не завжди може автоматично підвищити ціну квартири на величину додаткових витрат: якщо покупці не готові платити більше, забудовнику доведеться шукати можливості для економії або погоджуватися на менший прибуток.

Водночас укриття поступово перестають бути додатковою перевагою, за допомогою якої девелопери конкурували за покупців. Вони стають обов'язковим елементом нових житлових проєктів – так само як інші інженерні системи та елементи безпеки будівлі.

Забудовники вже оцінюють додаткові витрати на укриття в десятки мільйонів гривень для окремих об'єктів або до 10–15% собівартості будівництва дев'ятиповерхового будинку. Але це не означає автоматичного підвищення цін квартир на ті самі 10-15%. Яку частину цих витрат зрештою оплачуватимуть покупці, визначатимуть конкуренція, попит на житло та готовність забудовників жертвувати частиною прибутку.