Як (не) змінюватиметься ринок нерухомості після перемоги

Як забезпечити розвиток і стійкість компаній: досвід TERWIN, NOVUS, Arcelor Mittal, СК ІНГО та 40 інших провідних топменеджерів та державних діячів.

11 квітня на Business Wisdom Summit дізнайтесь, як бізнесу адаптуватися до нових регуляторних вимог, реагувати на зміни та залучати інвестиції у нинішніх умовах. Реальні кейси від лідерів українського бізнесу.

Забронювати участь

Будь-яка система прагне до спокою відвертаючи зміни. За 30 років нерухомість пережила не так багато нового:

2006 — перша гучна афера з Еліта-центр, коли продавали неіснуючі квартири. Публічно виявили недоліки законодавства, котре реально почнуть змінювати лише зараз. 

2007-2008 — нова схема запозичення. Перша велика криза нерухомості. До неї забудовники сміливо практикували кредитування у банках, а покупці — іпотечні позики. Прийшов новий формат — запозичення на будівництво напряму у майбутніх покупців. Система переклала ризики з банків на інвесторів. Що, своєю чергою, призвело ще до декількох гучних афер, але система знову sustainable.

2014-2015 — революція, банкопад і вільний курс гривні. Прощавай долар по 8, а разом з ним і кредити у валюті. Після були мітинги за реструктуризацію таких запозичень і навіть певні популістичні поступки з боку влади, коли дозволили не повертати кредити. Медіанна ціна метра в новобудові знизилась з 1450$ до 1010$ за пів року, і на лютий 2022 знову доросла до 1280$.

Закриття 30% банків збільшило недовіру до фінансових інститутів і все більше людей почали розглядати купівлю житла саме для збереження капіталу.

Як відреагували забудовники на це? 

2017 рік вибухнув смартквартирами, але охочих жити у 13 квадратних метрах назбиралось не так багато. Цікаво, що з 2010-го середня площа нових квартир зменшилась на третину з 99.8 метрів до 64.1. Проте, шум навколо смартквартир дав ще один поштовх до ідеї на мас-маркеті «я можу дозволити собі квартиру».

За дослідженням ЛУН, у 2021 році 63% киян і гостей столиці з регулярним доступом до інтернету думали про купівлю нерухомості як до реальної ідеї. Третина з них планували здійснити купівлю протягом 3 років.

На цій ідеї та за відсутності адекватних банківських іпотек самі забудовники почали пропонувати довге розтермінування (привіт, КАН і 7 років на виплат), або ж мізерний перший внесок (SAGA і їх 10% перші непогано збадьорили ринок). Житла будують ще більше і коштує воно ще дорожче.

До змін можна додати ще розбудову передмістя, але це органічний процес урбанізації. Міста ростуть в ширину, це прожив Київ, де в області будували житла більше ніж в столиці, та зараз починає проживати Львів.

Так що, ринок не зміниться ніяк?

Втрата 30% ВВП та найбільша міграція в історії не можуть минутися безслідно. Якщо взяти за ідею, що не зміняться ані бізнес-модель (будуємо на гроші прямих інвесторів), ані сам продукт (будуємо квартири в містах та передмісті), то адаптаційним фактором буде об’єм ринку.

І тоді логічно сказати, що будувати будуть те саме, так само, але менше.

80% житлового фонду в Україні є застарілим. 12% всього житла в нас збудовано до 1945 року, половина з 1946-го до кінця шістдесятих. У будинків буквально закінчується термін придатності.

Згідно держстату, до війни до застарілого житла відносили близько 800 млн квадратних метрів. За два квартали 2022 збудували лише 2.4 млн (на 54% менше за аналогічний період рекордного минулого року). З тими ж темпами будівництва нам треба лише 150-200 років на відбудову застарілого житла. Але це не все.

За даними KSE, 1.000.000 родин втратили житло через вторгнення. З максимальними темпами будівництва зразка 2021 року, відбудова для них триватиме 10-15 років.

Вітаю, маємо гуманітарну катастрофу.

Варіанти, як вона змінить ринок нерухомості — в наступних частинах.

Фото: ua.depositphotos.com