Як (не) змінюватиметься ринок нерухомості після перемоги

Будь-яка система прагне до спокою відвертаючи зміни. За 30 років нерухомість пережила не так багато нового:

2006 — перша гучна афера з Еліта-центр, коли продавали неіснуючі квартири. Публічно виявили недоліки законодавства, котре реально почнуть змінювати лише зараз. 

2007-2008 — нова схема запозичення. Перша велика криза нерухомості. До неї забудовники сміливо практикували кредитування у банках, а покупці — іпотечні позики. Прийшов новий формат — запозичення на будівництво напряму у майбутніх покупців. Система переклала ризики з банків на інвесторів. Що, своєю чергою, призвело ще до декількох гучних афер, але система знову sustainable.

2014-2015 — революція, банкопад і вільний курс гривні. Прощавай долар по 8, а разом з ним і кредити у валюті. Після були мітинги за реструктуризацію таких запозичень і навіть певні популістичні поступки з боку влади, коли дозволили не повертати кредити. Медіанна ціна метра в новобудові знизилась з 1450$ до 1010$ за пів року, і на лютий 2022 знову доросла до 1280$.

Закриття 30% банків збільшило недовіру до фінансових інститутів і все більше людей почали розглядати купівлю житла саме для збереження капіталу.

Як відреагували забудовники на це? 

2017 рік вибухнув смартквартирами, але охочих жити у 13 квадратних метрах назбиралось не так багато. Цікаво, що з 2010-го середня площа нових квартир зменшилась на третину з 99.8 метрів до 64.1. Проте, шум навколо смартквартир дав ще один поштовх до ідеї на мас-маркеті «я можу дозволити собі квартиру».

За дослідженням ЛУН, у 2021 році 63% киян і гостей столиці з регулярним доступом до інтернету думали про купівлю нерухомості як до реальної ідеї. Третина з них планували здійснити купівлю протягом 3 років.

На цій ідеї та за відсутності адекватних банківських іпотек самі забудовники почали пропонувати довге розтермінування (привіт, КАН і 7 років на виплат), або ж мізерний перший внесок (SAGA і їх 10% перші непогано збадьорили ринок). Житла будують ще більше і коштує воно ще дорожче.

До змін можна додати ще розбудову передмістя, але це органічний процес урбанізації. Міста ростуть в ширину, це прожив Київ, де в області будували житла більше ніж в столиці, та зараз починає проживати Львів.

Так що, ринок не зміниться ніяк?

Втрата 30% ВВП та найбільша міграція в історії не можуть минутися безслідно. Якщо взяти за ідею, що не зміняться ані бізнес-модель (будуємо на гроші прямих інвесторів), ані сам продукт (будуємо квартири в містах та передмісті), то адаптаційним фактором буде об’єм ринку.

І тоді логічно сказати, що будувати будуть те саме, так само, але менше.

80% житлового фонду в Україні є застарілим. 12% всього житла в нас збудовано до 1945 року, половина з 1946-го до кінця шістдесятих. У будинків буквально закінчується термін придатності.

Згідно держстату, до війни до застарілого житла відносили близько 800 млн квадратних метрів. За два квартали 2022 збудували лише 2.4 млн (на 54% менше за аналогічний період рекордного минулого року). З тими ж темпами будівництва нам треба лише 150-200 років на відбудову застарілого житла. Але це не все.

За даними KSE, 1.000.000 родин втратили житло через вторгнення. З максимальними темпами будівництва зразка 2021 року, відбудова для них триватиме 10-15 років.

Вітаю, маємо гуманітарну катастрофу.

Варіанти, як вона змінить ринок нерухомості — в наступних частинах.

Фото: ua.depositphotos.com