За метр до осені. Скільки коштуватиме українська нерухомість вже за кілька місяців

Опитані нами експерти здебільшого поділяють думку про те, що ринок восени 2023 року очікує зростання вартості житла. Вони зауважують, що зростання цін стало вельми відчутним вже влітку. І стосується це всіх сегментів: первинного ринку житла, що будується, ринку нового житла введеного у експлуатацію та вторинного ринку - старого житлового фонду.

Одним із тригерів цінового зростання стане відновлення економіки в цілому, оскільки ринок нерухомості чутливий до змін у діловій активності, настроях інвесторів та платоспроможності потенційних покупців. 

"Восени активність зросте по всій Україні. Ринок нерухомості – частина економіки, яка в цілому відновлюється. НБУ покращує прогнози, скорочує ключову ставку, а Кабмін поліпшує очікування щодо ВВП. Ринок нерухомості на все це реагує. Тим паче, повертаються переселенці з-за кордону, що підніме попит на нерухомість", – говорить президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта.

До слова, з тих же причин зростатиме й вартість оренди. "Якщо брати до уваги сьогоднішні тенденції, протягом осені оренда по всій країні зросте орієнтовно на 10-15% залежно від регіонів. Найбільше, звісно, в Києві", – попереджає Юрій Піта. Схожі прогнози дає директор агентства нерухомості "КиївДімСервіс" Андрій Романов. 

Вартість "квадратів" набрала оберту ще два місяці тому

На сьогоднішній день рівновага попиту й пропозиції на нові квартири спостерігається майже по всій підконтрольній території України. Виключення, звісно, становлять прифронтові регіони та особливо окремі райони Харківської області. Навіть у західних регіонах України минулорічний ажіотаж на купівлю житла охолов. Але така відносна рівновага на думку учасників ринку аж ніяк не завадить подорожчанню "квадратів" по всій країні.

За словами Андрія Романова, вартість нового, нещодавно введеного у експлуатацію житла у західних регіонах впритул наблизилась до столичної.

Юрій Піта пояснює: сьогодні середня вартість нового житла в Києві складає $1-1,2 тис. (десь 40 тис. грн) за "квадрат". У Львові – навіть трохи дорожче. На Закарпатті ціни зросли десь на 50% від довоєнних: якщо до війни ціна була $500-600 за метр, то зараз – десь $1 тис. Це – безпечний регіон і розташований він неподалік від кордону з Європою.

Наприклад, за даними порталу з нерухомості ЛУН, на вторинному ринку найвищі ціни на однокімнатні квартири спостерігаються в таких регіонах:

• Київ – $57 тис. (орієнтовно 2,1 млн грн);
• Львів — $55 тис. (2 млн грн);
• Ужгород — $48,4 тис. (1,8 млн грн);
• Вінниця — $40 тис. (1,5 млн грн);
• Одеса — $39 тис. (1,44 млн грн).

Юрій Піта додає, що наразі українці  купують житло передусім у центральній і західній частині України. "Хоча й Харків, якою б складною там не була ситуація з обстрілами, відновлюється після суттєвого просідання цін. Схоже – в Запоріжжі і Дніпрі. Найактивніший попит – у західних регіонах: Закарпаття, Львівська, Чернівецька і Тернопільська області", - каже президент Асоціації фахівців з нерухомості.

Найменший попит на житло спостерігається у таких областях:

• Миколаївська область – попит 67% від пропозиції;
• Запорізька – 40%;
• Харківська – 19%.

Що ж стосується житла, що ще будується, то тут справді спостерігається застій. Люди не довіряють забудовникам через повільне зведення будівель. Або взагалі не вірять, що забудовник закінчить будинок. Надто високі побоювання заморозити великі суми у довгобуді і зрештою залишитися і без грошей і без житла.

"Скандалів безліч. З тим же "Київміськбудом". Так, тут є операції купівлі, але вони надзвичайно точкові. Люди перемкнулись на вторинну нерухомість, яка вже готова", – каже директор агентства нерухомості "КиївДімСервіс".

По всій Україні з початку літа ціни на велику низку об’єктів нової нерухомості зросли орієнтовно на 10%. І ця тенденція стосується практично всіх регіонів. "Виняток складає Одеса, яка останнім часом потерпає від ворожих обстрілів. Там покупці зайняли вичікувальну позицію. Ціни там не впали, але обсяг угод скоротився в рази", – каже Романов.

Між іншим, сьогодні 82% новобудов з понад 1,77 тис. проєктів по всій Україні розпочали продаж житла, що є найбільшим показником з початку великої війни. Найактивніше старт продажів оголошують забудовники в західних областях України:

• Закарпаття – продаються 98% житлових комплексів;
• Івано-Франківська область – 97%;
• Львівська область – 94%;
• Київська область – 80%, а в Києві окремо – 79%.

Якщо ж подивитися на ринок купівлі-продажу старого житлового фонду, то тут "все активно продається і купується. Хоча ціни на вторинну нерухомість зростають повільніше, ніж на нове житло. За останні два місяці ціни піднялись на 2-5%, бо при великому попиті немає достатньої пропозиції. Зараз пропозиція десь на 40% менша, ніж до повномасштабної війни", – додає він.

Попит і ціни може підтягнути розширення єОселі

За словами Андрія Романова, зростання цін на нові квартири на 10% за останні два місяці – це тільки початок, оскільки з 1 серпня було розширено програму єОселя.

Тепер  можливість отримати іпотеку під 7% стала доступною більшості людей – отримати її можуть усі громадяни України. Вона стала доступна ветеранам, людям з інвалідністю, учасникам бойових дій, внутрішньо переміщеним особам та загалом усім українцям, які не мають власного житла або не більше 52,5 "квадратів" на кожного.

"Люди вже почали потроху "запускатись", хоча іпотеку ще не видали. Якщо ця програма запрацює на повну, це стане серйозним каталізатором зростання цін восени на ринку первинної нерухомості. Попит на свіжу вторинну нерухомість буде високим, бо пропозиція невелика через брак нового якісного житла – безліч забудовників у скрутному становищі", – додає Андрій Романов.

У свою чергу Юрій Піта не впевнений, що розширення єОселі сприятиме зростанню вартості "квадратів" через підвищення попиту на них.

"Ця програма спрямована на дуже обмежений сектор ринку і малий обсяг споживачів. Якщо брати іпотеку під 3%, то придбати можна тільки квартиру віком до 10 років, а якщо – при розширеній програмі під 7%, то житлу має бути щонайбільше 3 роки. Розширення єОселі погоди на ринку не зробить", – пояснює позицію експерт.

Юрій Піта досить скептично оцінює можливості єОселі. На його думку, по-перше, невідомо, як довго у держави буде вистачати коштів на фінансування цієї програми. По-друге, програма направлена на нове житло, а це проблема, адже на первинному ринку активність покупців відчутно нижча, ніж на ринку старого житлового фонду. “Люди не ризикують купляти нове житло, яке ще самому треба приводити до відповідного стану", - зауважує Юрій Піта.

Втім, президент Асоціації фахівців з нерухомості переконаний, що протягом осені ціни на нову нерухомість залежно від регіону зростуть орієнтовно на 10%. У першу чергу - у Києві. Приблизно такі ж прогнози дає і Андрій Романов, зауваживши, що по старому фонду здорожчання буде ще швидшим або таким же.

Ціни застигнуть, або альтернативна точка зору

На відміну від двох попередніх експертів, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов у коментарі нам зазначив, що, на його думку, покращений інфляційний прогноз та зниження облікової ставки НБУ до 22% стримують зростання вартості житла на первинному ринку.

"Ціни переважно залишатимуться на стабільному рівні, ситуативні коливання середньої вартості метра не перевищать 1%", – говорить керуючий партнер INSPI Development.

За його словами, зараз відсутні будь-які причини для збільшення вартості житла на первинному ринку. Натомість найбільш активні компанії, що поновили будівництво власних об’єктів, зокрема в Києві, готові запропонувати покупцям, навпаки, суттєві знижки від 2,5% до 10% (при цьому це, так би мовити, офіційні, "рекламні" дисконти, а для покупців, готових придбати житло за повну вартість, реальні знижки можуть сягати 15-18%).

Експерт виділив основні фактори, які впливають на цінову стабільність на первинному ринку. Одним із них є суттєве зниження курсу валют порівняно з кінцем минулого року. Із січня по липень 2023 року готівковий курс долара до гривні знизився на 7,5-8%. Крім того, у вересні-жовтні НБУ може вдатися до часткової лібералізації валютного ринку з подальшим зниженням курсу долара ще на 1-1,5%. 

"Зазвичай виробники будівельних матеріалів та девелопери прив’язують свою цінову політику саме до курсу американської валюти. Економічна ситуація в країні свідчить про те, що до кінця 2023 року підстав для зростання цін через курсові "катаклізми" долара фактично відсутні", – зауважив фахівець.

Погляд скептика

Ще одним важливим фактором, що впливатиме на рівень цін, як вважає Семенцов, є вкрай низький попит на нове житло по програмі єОселя.

Він розповів, що за 1,5 місяця після старту пільгової іпотечної програми єОселя в об’єктах, що зводяться, на первинному ринку за цією програмою було укладено лише біля 10 угод, що явно не є вагомим фактором для зростання попиту.

"Фактично інших джерел для зростання попиту наразі просто не існує, адже війна триває і добробут більшості громадян явно не стає кращим", – підкреслив він.

Щодо рівня попиту, то експерт зазначив, що на первинному ринку житла він не перевищує 20-35% від обсягів лютого 2022 року і навряд чи суттєво зросте до кінця поточного року.

До того ж цікавість потенційних покупців в основному сконцентрована на готових об’єктах або ЖК із високим ступенем готовності (від 70%), на яких ведуться активні будівельні роботи, коли ризики від вкладання коштів в новобудови зведені до мінімуму.

За його даними, найближчим часом покупців переважно цікавитимуть оселі площею від 40 до 70 "квадратів" з високим ступенем готовності у відносно безпечних містах та локаціях, де відсутні стратегічні, військові чи логістичні об’єкти, які потенційно можуть стати мішенню для терористичних атак ворога.

"У недобудованих об’єктах для покупців дуже важливим є реальна, а не удавана активність на будмайданчиках, адже зараз ризики придбати квартиру в об’єкті, введення якого в експлуатацію може затягнутися на невизначений термін або ж взагалі цього не станеться, надмірно високі", – погоджується зі своїми колегами Семенцов. 

Фахівець прогнозує, що активна фаза попиту триватиме до середини вересня-жовтня – до початку нового опалювального сезону, адже існує дуже висока ймовірність нових атак на енергооб’єкти України, що фактично гальмуватиме не лише будівельні роботи, а й психологічно впливатиме на активність покупців.

Ще однією обставиною, що може стримувати попит експерт назвав відсутність страхування воєнних ризиків.

"Нещодавня ракетна атака на новобудову в Дніпрі поставила руба питання необхідності запровадження страхування ризиків для покупців. Адже в кожній типовій угоді на придбання майнових прав на об’єкт, що буде побудований в майбутньому (тобто, майбутню квартиру), поняття форс-мажору досі не враховує ризики руйнації чи пошкодження об’єкта внаслідок воєнних дій", – наголосив він. 

А це значить, що сьогодні відповідно відсутні будь-які обов’язки девелопера перед покупцем в разі виникнення таких обставин, що також стримує перед придбанням житла потенційного покупця.