Апарт-отели, коттеджи, виллы, загородные комплексы: сколько денег на этом можно заработать?

Сколько денег здесь может быть?

Самая оптимистичная оценка этого рынка – у экспертов Ernst & Young. "Потенциальный текущий объем привлеченных инвестиций со стороны частных инвесторов может составить от $0,8 до $1,2 млрд", – считает Ростислав Хома, руководитель направления консультационных услуг в сфере недвижимости компании EY в Украине.

Эта цифра основана на данных о проектах курортной недвижимости, которые на сегодня представлены на рынке и реализуют номера/коттеджи для частных покупателей на продажу. Эта оценка – стоимость номеров, апартаментов и коттеджей, которые предлагаются для продажи частным инвесторам в пределах таких комплексов.

Один из сегментов этого рынка – именно гостиничный бизнес – оценивает CEO компании Antagroup Антон Тараненко, уже много лет занимающийся девеломентом и строительством гостиниц. По его данным, в 2021 году было запроектировано и в строительстве находилось до 10 отелей, а в период с 2022-го по 2025 год одновременно могло быть в строительстве до 30 отелей.

"Если отель стоит от 5 до 20 млн, то давайте возьмем среднюю небольшую гостиницу за 10 млн долларов. Вот вам и общий объем инвестиций. В 2021 году 100 млн, то в 2025, 2026 годах 300-400 млн долларов инвестиций в гостиничный бизнес, в апарт-отели", – говорит Антон Тараненко. 

Но общий объем инвестиций в объекты доходной отельной недвижимости в Украине невозможно точно оценить. Нет официальной статистики по реальным продажам, сделкам и инвестициям в этом сегменте. Поэтому эти цифры – оценочные.

Почему туристическая недвижимость стала трендом?

Но даже по оценочным цифрам очевидно – в туристическую недвижимость вкладывается все больше денег. Почему инвесторы тратят на эту отрасль сотни миллионов долларов? Потому что платежеспособные украинцы все чаще выбирают отдых не за границей, а в самой стране. Внутренний туризм начал развиваться еще при пандемии, а полномасштабная война только усилила тренд.

Вот несколько цифр, подтверждающих его. Туристический сбор в местных бюджетах постоянно растет, только за первые четыре месяца 2026 местные бюджеты получили 112 млн грн туристического сбора. Это на 13,1% больше, чем за аналогичный период в прошлом году. Лидеры по объему оплаты: Львовщина, Киев, Ивано-Франковская и Закарпатская области.

"Особенно это видно по Ивано-Франковской области в целом: за 10 месяцев 2025 года туристический сбор области составил 40,7 млн грн, что на 54% больше, чем за аналогичный период 2024 года", - говорит глава правления Ассоциации гостиниц и владельцев усадеб Яремчанщины Андрей Дзвинчук.

Раньше все было просто – покупаешь тур в Турцию, Египет или Хорватию, самолет доставляет тебя из Киева, Одессы или Харькова прямо на курорт. Теперь эта сверхпростая логистика невозможна. Во-первых, нужно автобусом добраться до аэропортов Польши, Молдовы или Румынии. Во-вторых, никто никогда не может спрогнозировать, сколько именно продлится очередь на границе. В-третьих, значительно уменьшилось количество самих клиентов – 5 млн украинцев, уехавших из страны после начала полномасштабного вторжения, до сих пор живут беженцами в Европе. Около 1,2 млн. служат в Силах обороны. Согласно действующему законодательству, они имеют возможность отдыхать за границей, но не все ее получают. Поэтому значительное количество клиентов стало искать, где комфортно отдохнуть в самой Украине.

"Совпали несколько факторов одновременно, и каждый из них отдельно уже был бы достаточным. Отложенный спрос на отдых, невозможность выезда за границу, поиск инвестиционной защиты от инфляции и огромная пустая ниша на рынке. Вместе они создали эффект, которого рынок еще не видел", – говорит Артур Лупашко, основатель и гендиректор Ribas.

Спрос на отдых в стране спровоцировал и бум инвестиций в туристическую отрасль. "Важный фактор – низкое доверие к банковской системе и высокая инфляция. Люди ищут альтернативные способы сохранения и приумножения средств. Кроме того, сейчас украинцы имеют ограниченные возможности для инвестирования за границу, поэтому капитал начал оставаться внутри страны", – говорит Алексей Евченко, управляющий партнер ArtBuild Hotel Group.

Объекты курортной инвестиционной недвижимости – какие они?

Наиболее популярными вариантами: гостиничные номера под инвестицию, коттеджи и шале, виллы и частные дома для отдыха, номера в оздоровительных комплексах и mix-used – сочетают жилье, гостиничную инфраструктуру, рестораны, SPA, коворкинги и коммерческие площади.

Все чаще в контексте туризма – как курортного, так и делового, – можно вместо традиционного "отель" слышать термин "апарт-отель". Это сочетание квартиры с гостиничным сервисом. Номера в этом заведении представляют собой полноценные апартаменты с кухней, коридором, стиральной машиной и независимым жилым пространством. Гостиничный сервис в таких объектах может включать регулярную уборку, смену белья, доставку еды, услуги рецепции и охраны.

"До недавнего времени более 90% рынка формировали традиционные форматы – гостиницы, пансионаты, санатории. Современного качественного продукта – с правильной концепцией, инфраструктурой и сервисом – было очень мало. А новый гость уже давно хочет не просто место для ночлега, а полноценный опыт", – говорит Артур Лупашко.

Идея апарт-отелей для Украины не так уж нова. Она уходит еще в 2005 году, когда в Киеве открыли Senator City Center. Он рассчитан в основном на бизнес-туристов и долгосрочное проживание. Активное развитие туристических апарт-отелей в курортных регионах началось значительно позже - примерно с конца 2010-х и особенно после 2020 года, когда вырос внутренний туризм и начался бум инвестиционных проектов в Карпатах и Закарпатье.

"Рынок сделок с недвижимостью в 2021 году показал максимум – 325 174 договора купли-продажи и 22 294 ипотечных соглашения. Именно тогда родился рынок кондоготелей – гибридного формата недвижимости, где отдельные номера или апартаменты находятся в частной собственности, но управляются как отель. За три года появилось 47 новых проектов – столько же, сколько за предыдущие 28 лет независимости вместе взятых”, – говорит Артур Лупашко.

Покупка квартиры или коммерческих площадей в аренду уже привычна для украинского общества, а инвестиции в курортную недвижимость стали относительно новой возможностью.

"Апарт-гостиница для инвестора является действительно пассивной моделью. Человек не занимается арендой сам, не ищет арендаторов, не решает бытовые проблемы, не занимается ремонтом после выезда гостей. Все это берет на себя оператор", – рассказывает соучредитель сети отелей Apartel Resorts Василий Крулько.

Вторая причина выбора апарт-гостиницы вместо обычной квартиры связана с доходностью.

"Классическая жилая недвижимость обычно работает на долгой аренде, а гостиничная модель – на коротких заездах. Это дает более высокий средний чек и, при хорошем управлении, более высокую эффективность актива. Именно поэтому апарт-отель в такой модели может давать ощутимо лучшую доходность, чем обычная квартира", – говорит Василий Крулько.

Как это работает: доходность, окупаемость

Доходность и окупаемость сильно зависит от конкретного объекта и в первую очередь управляющей компании. По словам Ростислава Фомы, некоторые игроки говорят о 6-8% годовых при окупаемости до 10 лет, другие заявляют о 9-12% доходности.

"6-8% реальны, но это будет 12-15 лет", – считает Антон Тараненко.

"Сегодня реальная доходность выше – 9-11% годовых после налогов, амортизации и операционных расходов", – говорит Артур Лупашко.

Основатель Ribas отмечает, что окупаемость имеет более широкий диапазон и зависит прежде всего от локации и наличия профессионального оператора.

"Устоявшиеся курорты типа Буковеля дают стабильный доход с окупаемостью 10+ лет. Закарпатские локации, которые активно развиваются сейчас - например, Пилипец и Шаян - имеют потенциал роста стоимости актива до 55% к 2028 году, что влияет на общую инвестиционную привлекательность отдельно от арендного дохода", - говорит Артур Лупашко.

По мнению Ростислава Фомы, эффективность инвестиции в значительной степени зависит и от того, на каком этапе инвестор входит в проект. Важно учитывать полный инвестиционный цикл – от момента входа в проект (а это может быть и на этапе строительства, когда доход будет некоторое время вообще отсутствовать) до достижения объектом стабилизированных показателей работы.

"Почему это важно? Поскольку в большинстве девелоперы в маркетинговых материалах демонстрируют прогнозные показатели доходности инвестиций в проект, рассчитанные на базе стабилизированного года работы гостиницы (3-5 лет после открытия) и не учитывают время, необходимое для достижения таких показателей, и сроки строительства проекта", - говорит Ростислав Хома.

Эксперт отмечает, что сегмент достаточно молодой – основная часть проектов стартовала в 2021-2023 годах, поэтому открываться начала совсем недавно, и срока их работы недостаточно, чтобы сформировать однозначные выводы.

Кто инвестирует?

"99,9% украинцы. У людей все равно есть деньги. Есть отрасли, которые с приходом полномасштабного вторжения получают бенефиты. Это и милитари-сектор, и ритейл, сектор находящихся в безопасных местах крупных предприятий. Возможно, раньше их услуги никто не потреблял, а сегодня потребляют", - говорит Антон Тараненко.

"Это чиновники (должностные лица разных уровней) и их семьи, врачи, ИТ-специалисты и предприниматели", – говорит Владимир Копот, CEO Monitor.Estate.

По словам Ростислава Фомы, инвесторы часто рассматривают такие объекты не только как инструмент сохранения капитала и диверсификацию рисков, но и возможность иметь дополнительное место жительства или отдыха в относительно безопасных местах.

Поэтому основной спрос – объекты Карпатского региона и Закарпатья.

Ростислав Хома объясняет, как за короткое время с 2022 года изменился портрет инвестора. В начале полномасштабного вторжения это были, скорее, вынужденные инвестиции: их целью было сохранение капитала и диверсификация рисков. Это привело к спросу и соответственно создало предпосылки для появления большего количества проектов.

"Уже с конца 2023 года инвесторы стали значительно более прагматичными и требовательными на фоне большой конкуренции в сегменте. На первый план вышли вопросы концепции, архитектуры, профессионального управления, расположения, качества инфраструктуры, наличия SPA, дополнительных сервисов и достижимых операционных показателей каждого проекта (доходности и окупаемости)", – отмечает Ростислав Хома.

Сколько денег заработали инвесторы?

Поскольку рынок еще очень молод, считать конкретные прибыли еще сложно. Большинство гостиниц открылось в 2024-2025 годах. Антон Тараненко прогнозирует настоящий бум на 2026-2027 годы.

"В среднем по рынку можем говорить о 10% годовых. Где больше, где меньше, стоит учесть также элемент капитализации по тем объектам, которые уже имеют собственный вторичный рынок. А еще 70% всех проектов на стадии строительства, поэтому там о доходности говорить рано", - заключает Владимир Копот.

Артур Лупашко приводит следующие данные по объектам Ribas:

"Объекты, запустившиеся в конце 2023 года (Карпатский регион, формат апарт-отеля) , показали в 2024 году доходность ~621 грн/кв.м в месяц, годовой ROI - 5%.

В 2025 году тот же объект   – 531 грн/кв. м, ROI – 4%. Эта динамика соответствует нашим прогнозам: первые годы работы любая гостиница выходит на плановые показатели постепенно.

Объект, открывшийся в 2024 году ( Карпатский регион, коттеджный городок) , за 9 месяцев работы показал ~569 грн/кв. м в месяц, годовой ROI – 6%.

Новейшие проекты, открытые в тестовом режиме в конце 2025 – начале 2026 года:

• Карпатский регион, формат апарт-отеля: 1 квартал 2026 – 216 грн/кв. м, ROI 3% годовых. Объект работает несколько месяцев.
• Объекты вблизи столицы: 1 квартал 2026 – 806 грн/кв. м, ROI – 8% годовых. Один из самых сильных стартов в нашем портфеле. Это характеристики объектов на этапе выхода на плановые значения; зрелые проекты с полным операционным циклом демонстрируют 9-11% годовых.

Главное: инвесторы в наши проекты получают реальные выплаты уже с первых месяцев работы объектов. ROI от 4% до 8% годовых в гривне – в условиях войны и неопределенности это подтверждение того, что модель работает.

Международный опыт

За рубежом практика инвестирования в апарт-отели началась значительно раньше и развита, прежде всего, в странах с высоким туристическим потенциалом – Франция, Испания, Италия, Швейцария, Австрия, Португалия. С начала 2010-х годов в игру активно включились страны Восточной Европы: Черногория, Польша, Хорватия, Грузия и Турция.

В соседней Польше сегмент особенно быстро рос в 2016-2019 годах, когда апарт-отели стали одним из самых популярных форматов инвестиций в недвижимость среди частных покупателей. Девелоперы активно рекламировали доходность на уровне 10% годовых, а иногда и выше в туристических регионах.

После пандемии COVID-19 инвесторы стали больше обращать внимание на реальную заполняемость, сезонность и качество управления.

Именно Польша стала одним из примеров для украинского рынка апарт-отелей – особенно по модели "гостиничной недвижимости" с управляющей компанией и пассивным доходом для владельца.

Вывод: стоит ли инвестировать?

Выводы экспертов подтверждают, что апарт-отели могут быть удачным объектом для инвестиций по нескольким причинам:

• высокий средний чек;
• спрос на краткосрочную аренду;
• спрос на внутренний туризм;
• пассивный доход через управляющую компанию;
• гибкость использования.

В то же время прибыльность зависит от многих факторов: локации, качества управления, конкуренции, сезонности, ситуации безопасности и уровня сервиса. Поэтому инвесторы сегодня больше внимания уделяют не только красивой концепции проекта, но и реальной экономике объекта – заполняемости, затратам и окупаемости.