"єОселя" стал более доступным: как изменения в государственной программе повлияли на спрос

Об этом рассказала Елена Дмитриева, первый заместитель председателя правления ГЛОБУС БАНКА, передает Delo.ua.

Ипотека – двигатель первичного рынка

По словам банкирши, речь идет не только о возможности граждан иметь собственное жилье. Ипотека имеет огромное значение также и для строительной отрасли, смежных частей и внутреннего спроса в целом.

Также Елена Дмитриева сообщила, что в 2025 году было выдано 1467 ипотечных кредитов, тогда как в 2024 их было только 747. Также в прошлом году количество выданных кредитов было на 20% больше, чем в 2021, когда число ипотек достигало 1217.

Такие цифры свидетельствуют о существенном росте рынка новостроек, ранее считавшегося слишком дорогим и рискованным для большинства украинцев. Вместе с тем очень небольшое количество людей покупает жилье в кредит – лишь 0,9% от количества квартир на начальных стадиях строительства.

"Рынок имеет очень значительный потенциал для дальнейшего развития, а ипотека только начинает раскрываться как системный драйвер первичного жилья. Сегодня именно ипотека постепенно становится одним из ключевых инструментов восстановления первичного рынка жилья в Украине. Для многих семей кредит фактически стал единственной реальной возможностью приобрести квартиру в новостройке", – отметила она.

Банкирша заметила, что именно "єОселя" в настоящее время является ключевым драйвером роста рынка. Именно она включает 99% кредитов на первичном рынке. Следовательно, государство стимулирует сегмент кредитования новостроек, который развивался бы значительно медленнее без такого инструмента.

Кстати, только 6 банков из 16, работающих на первичном рынке, выдают ипотечные кредиты.

"Именно государственная программа "єОселя" сейчас формирует основной импульс для развития ипотеки на первичном рынке. И если говорить о оживлении спроса на новое жилье, то сегодня это, прежде всего, заслуга этого механизма", – отметила Дмитриева.

Ипотека играет огромную роль не только в жилищном вопросе. По данным банка, в 2025 году в общей сложности 9 млрд грн кредитных средств ушло на покупку квартир на первичном рынке. При этом доля ипотек на первичном рынке достигла 57% общего количества кредитов, то есть их количество превысило число кредитов на вторичном рынке.

Для сравнения, в 2024 году объем таких кредитов составил всего 4,8 млрд грн, что равнялось 32% от общего ипотечного портфеля.

"Ипотека все ощутимее стимулирует появление нового предложения на рынке. Ведь когда кредитные средства направляются в новостройки, они работают значительно шире, чем просто на покупку квартиры. Они поддерживают строительство, смежные отрасли, занятость и внутренний спрос. Поэтому развитие ипотеки на первичном рынке – это и жилье для людей, и более широк Елена Дмитриева.

Объемы строительства сдерживают рынок ипотеки

По ее словам, несмотря на оживление кредитования, строительная отрасль все еще очень отстает от довоенных показателей. В 2025 году в эксплуатацию ввели всего 63% квартир от уровня 2021-го. Даже по сравнению с 2024 годом этот показатель даже немного сократился. Это свидетельствует о том, что восстановление очень нестабильно, а сдерживающие факторы – ощутимы.

Не производят впечатления и объемы нового строительства: в 2023-2025 годах количество начавшихся строить квартир составляет лишь 65% от введенных в эксплуатацию. Это означает, что рынок в основном завершает старые проекты, а не запускает новые. Хотя в 2025 году активность возросла – количество новых квартир было на 53% больше, чем годом ранее, – общий уровень сейчас составляет лишь 44% от показателей 2021 года.

"Несмотря на положительную динамику ипотеки, темпы нового строительства пока еще отстают от реальных потребностей рынка. А это значит, что наряду с поддержкой покупателя нужны дополнительные стимулы и для застройщиков", – отметила Елена Дмитриева.

Есть также тенденция, что банки более осторожно относятся к кредитованию классической "первички" и предпочитают готовое жилье от застройщика.

В 2025 году на покупку готового жилья от застройщиков выдали 3249 кредитов, тогда как на первичном рынке – всего 1467. Таким образом, готовое жилье финансировалось в 2,2 раза активнее.

"Очевидно, новое жилье уже стало главным вектором развития ипотечного рынка. Именно поэтому дальнейшее развитие ипотеки имеет стратегическое значение. Для застройщиков критически важно фиксировать не только потенциальный интерес покупателя, а именно платежеспособный спрос, подкрепленный кредитными механизмами. Ипотека является своеобразным мостиком между возможностью гражданина строить". стабильнее и понятнее будет этот инструмент, тем сильнее будет его влияние на весь рынок”, – считает Елена Дмитриева.

Ипотечное кредитование неравномерно представлено в регионах. В 2025 году 64% всех ссуд пришлось на Киев и Киевскую область. В общей сложности пять регионов-лидеров аккумулировали 86% ипотеки: Киев – 44,6%, Киевская область – 19,3%, Львовская – 14,6%, Ивано-Франковская – 4,5% и Полтавская – 3,1%. Такая структура указывает на значительный потенциал развития ипотеки в других регионах.

Дополнительный импульс этому может дать сеть аккредитованных объектов в рамках программы "єОселя". В настоящее время ЧАО "Украинская финансовая жилищная компания" ("Укрфинжилье") аккредитовало 338 жилых комплексов по стране. Это расширяет возможности для заемщиков, ведь они получают не только доступ к кредитованию, но и более широкий выбор жилья, отвечающий условиям программы.

Изменения в "єОселе"

Елена Дмитриева также обратила внимание на недавние изменения в программе "єОселя", утвержденные постановлением КМУ №1637. В частности, в льготные категории, которые могут получить ипотеку под 3%, включили мобилизованных военнослужащих.

Также обновлены подходы к финансированию приобретения имущественных прав: разрешены операции со вторым и последующими отчуждениями будущего жилья, в то же время исключена возможность финансирования через договоры купли-продажи деривативов.

Также обновлены параметры по площади и стоимости жилья. Нормативная площадь сейчас составляет 52,5 кв. м для домохозяйства из одного-двух человек с дополнительными 21 кв. м на каждого следующего члена семьи, а наибольшая площадь квартиры ограничена 115,5 кв. м.

В то же время, цена за квадратный метр и общая стоимость объекта могут превышать установленные предельные показатели не более чем на 10%, при том что самую предельную стоимость "квадрата" повысили вдвое.

Первые эффекты этих изменений уже ощутимы. В марте 2026 года на первичном рынке было выдано рекордные 240 ипотечных кредитов. В то же время уменьшилась доля дорогостоящего жилья: если в 2025 году квартиры стоимостью более 3 млн грн составили 37% приобретенных в ипотеку, то в марте 2026-го – уже 24%. Кроме того, сократились и средние площади: жилье до 50 кв. м выбрали 62% заемщиков по сравнению с 37% годом ранее.

"Обновленные условия "еОсели" уже влияют на структуру спроса. Программа все четче работает как инструмент поддержки массового, более доступного жилья. Заемщики чаще выбирают более компактное и доступное жилье, а рекордное количество кредитов, выданных в марте 2026 года, свидетельствует об одном: спрос на доступную ипотеку в Украине" Дмитриева.

Банкирша ожидает, что в 2026 году программа "єОселя" и в дальнейшем будет оставаться ключевым драйвером ипотечного кредитования на первичном рынке. В то же время, чтобы ипотека стала полноценным инструментом восстановления жилищного строительства, необходимо активнее привлекать банки в сотрудничество с региональными застройщиками и расширять их участие в финансировании новостроек. В нынешних условиях именно готовность финансовых учреждений кредитовать первичный рынок может стать решающим фактором для запуска новых проектов и постепенного возобновления роста отрасли.

"Для полноценного восстановления первичного рынка нужны два параллельных фактора: доступная ипотека для покупателя и большая готовность банков работать с застройщиками. Лишь баланс спроса и предложения позволит рынку перейти от точечного восстановления к системному росту", – резюмировала Елена Дмитриева.

Напомним, государственная программа доступной ипотеки "єОселя" выдала 25 тысяч кредитов на общую сумму более 43,5 млрд грн, обеспечив собственным жильем около 75 тысяч граждан.