Рынок земли активизировался по всей Украине: как это повлияло на цены

Рынок земли в Украине в I квартале 2025 года восстановился и стабильно растет, сообщает Delo.ua со ссылкой на отчет геоинформационной системы сбора, анализа и визуализации ценовых показателей рынка недвижимости Украины "Увекон".

Несмотря на сложную ситуацию в сфере безопасности, спрос на землю для индивидуальной застройки держится на достаточно высоком уровне, особенно в наиболее обеспеченных инфраструктурой регионах.

Средняя цена за 1 ар (100 м²) по стране составила около $2 500 (≈103 тыс. грн), что превышает показатель декабря 2024,

Аналитики отмечают, что на рынок повлияла также девальвация гривны, удерживающая ощутимое расхождение между гривневым и долларовым эквивалентами – в пересчете в нацвалюте цены выросли от умеренного уровня в 99–104 тыс. рублей. грн/ар в декабре около 108 тыс. грн/ар в апреле (из-за инфляции и девальвации). Соответственно, динамика цен показывает всеобщую стабильность с легким повышением в весенние месяцы.

Сколько стоит земля под застройку весной 2025 года: региональные особенности

Самые высокие цены по предложениям земли под застройку фиксируются в г. Киеве (≈12 426 за ар) и Одесской области (≈5 419 за ар), свидетельствуют данные "Интерактивного отчета" от «Увекона». В западном регионе также наблюдаются традиционно высокие показатели: в Закарпатской области средняя цена составляет около $2425/ар, во Львовской – ≈$2349/ар.

В Киевской области, благодаря близости к столице, среднее предложение составляет $2 581/ар (в деловом округе Киева – более $12 000/ар). На севере и в центре страны (Черниговская, Сумская, Полтавская области) средние цены самые низкие – ориентировочно   $840–920   за ст.

"Такие разногласия отражают неравномерное развитие инфраструктуры, транспортной доступности и факторы безопасности: в областях, где боевые действия или угроза ведения активной войны более ощутима, спрос на землю меньше", — объясняют аналитики.

Сравнительный анализ средних цен продажи земельных участков под застройку в Украине в апреле демонстрирует, что три самых дорогих локации на землю – это Киев, Одесщина и западные регионы, самая низкая стоимость земли на севере и в центре.

Земля под застройку: распределение цен по типам общин

Данные по типам территориальных общин показывают, что наибольшая стоимость участков сосредоточена в городских общинах – преимущественно вокруг областных центров и крупных городов. Средняя цена в городских общинах в апреле 2025 года составила около   $2 627/ар, в то время как в поселковых общинах – около   $1 684/ар, а в сельских –   $2 179/ар .

Аналитики «Увекона» отмечают, что превышение стоимости в городах объясняется развитием инфраструктуры (дорогами, коммуникациями, соцобъектами) и близостью к рынку труда. Поселковые общины обычно уступают городам по цене из-за меньшей насыщенности инфраструктурой, тогда как при этом дороже отдаленных деревень благодаря большей доступности к городам.

Например, под застройкой на окраинах городов (Киева, Львова, Харькова) цены ниже, чем в престижных столичных районах, но выше периферийных сел.

Чем меньше – тем лучше. Как влияет на цену размер участка

Анализ зависимости цены от площади показывает, что   меньшие участки стоят дороже сотки, чем большие. По данным исследования, средняя цена за ар участков до 15 соток составила около   $2 783, в то время как участков свыше 30 соток – около   $1 833/ар .

Как влияет размер участка на цену: в апреле 2025 г. мелкие лоты (≤15 соток) имеют более высокую цену за сотку ($2 783) по сравнению с большими участками (>30 соток, $1 833/ар).

Этот эффект обусловлен повышенным спросом на небольшие лоты (в том числе для коттеджной застройки), которые легче распределить и продать;

Покупка земли во время войны: что влияет на спрос и предложение

На рынке земельных участков одновременно действуют макроэкономические и геополитические факторы. С одной стороны, инфляция тратится на удорожание строительства, что толкает цены вверх. С другой – девальвация гривны делает долларовый сегмент рынка уязвимым, поэтому в долларовом эквиваленте рост ограничен.

На рынок влияют в первую очередь факторы безопасности. Война приводит к неравномерному распределению спроса: часть территорий (оккупированных или заминированных) фактически «выбывают» с рынка, покупатели переориентируются на безопасные регионы – прежде всего, центрально-западные области и субурбанистические зоны крупных городов. "Перетекание" покупателей стимулирует удорожание участков в более безопасных областях.

Во-вторых, цены на участки растут, если улучшается инфраструктура и транспорт. Строительство или ремонт автодорог повышает цену земли в близлежащих общинах.

Согласно прогнозам, спрос, концентрирующийся ближе к крупным городам и транспортным артериям, будет расти и дальше. Также ожидается долгосрочный эффект от программ реконструкции и государственных инициатив (например ипотечных программ на покупку жилья), которые в перспективе могут дополнительно повысить спрос на земли под застройку.

Аналитики рекомендуют покупателям ориентироваться на перспективные, но неопасные регионы. "Если есть возможность, рассматривайте участки возле областных центров или вблизи крупных городов – спрос на них остается высоким. В то же время не помешает учитывать девальвационные ожидания: в условиях неопределенности возможна фиксация цены в долларах или оценка в гривне с учетом курсового риска", — подчеркивают Увекон.

В то же время, по мнению специалистов, нестабильность валютного курса и геополитические риски диктуют осторожность: покупателям и продавцам следует тщательно анализировать локальные тренды и избегать «перегрева» цен, а инвесторам – ориентироваться на среднесрочные выгоды и диверсификацию портфеля.

Для долгосрочных вложений перспективными выглядят земли вблизи уже построенного или планируемого жилищного фонда в регионах с положительной демографической тенденцией.