В бизнес-центрах Киева активность аренды возобновилась до довоенных показателей

В прошлом году на офисном рынке Киева объем поглощения достиг показателей 2020 года и остается лишь на 4% ниже показателя 2021, что свидетельствует о том, что активность аренды почти вернулась к довоенным рыночным условиям.

Об этом свидетельствуют результаты исследования рынка офисной недвижимости Киева от CBRE Ukraine. По данным аналитиков, рынок продемонстрировал заметные признаки улучшения в 2024 году, а арендная активность сохранила положительную динамику.

"Повышенный спрос на высококачественные и безопасные помещения стимулировал арендную активность, усиливая интерес к офисам с обустроенными для работы укрытиями. Так, объем годового валового поглощения составил около 129 000 кв.м (+42% р/с), — отмечают в CBRE.

В структуре валового поглощения преобладали небольшие сделки площадью 200-500 кв. м, в то время как крупные транзакции свыше 4 000 –5 000 кв.м оставались редкими, хотя несколько крупных сделок поддержало рынок. В структуре по сферам бизнеса доминировали компании ИТ и телекоммуникаций с долей 25% (-26% г/г), за ними следует публичный сектор ( государственные или неприбыльные организации) с долей 15% (-8% г/г).

По типу сделки продолжают преобладать переезды с 38% (-20 п.п г/г), в то время как сделки по выходу на рынок выросли до 25% (+15 п.п г/г).

Если в довоенный период переезды в основном были предопределены   окончаниями срока действия договоров аренды или расширением или сокращением штата, то нынешние рыночные условия привели к структурным сдвигам, что позволило компаниям, ранее не являвшимся пользователями профессиональных офисных помещений, переехать в объекты А и В класса.

Эта тенденция привлекла новых арендаторов в районы, где раньше преобладали крупные корпоративные компании, подчеркивая тем самым растущую доступность качественных офисов.

Средняя вакантность на рынке офисов снизилась на 2,7% с начала года до 22% по сравнению с предыдущим годом. Это, в свою очередь, стало первым значительным годовым приростом заполненности, начиная с довоенного 2021 года (-22% по сравнению с 2021 годом).

Основная часть вакантных помещений была сосредоточена в новых объектах, некоторые из которых почти полностью вакантны, а также в менее качественных постройках, обычно расположенных за пределами центрального делового района.

Вакантность в классе В значительно снизилась до 22,1% (-5% с начала года), в основном благодаря переезду арендаторов с непрофессиональных объектов. В то же время вакантность в офисных помещениях класса А на конец года осталась на уровне 22,7%.

Какие офисные центры открылись в 2024 году

В 2024 году были введены в эксплуатацию бизнес-центры Tw12ve (16000 кв.м), Heritage (13300 кв.м) и Stoic (4500 кв.м), что увеличило общее предложение офисных площадей на 34000 кв.м.

Таким образом, общий объем конкурентного предложения офисов в Киеве составил 2,26 млн квадратных метров – прирост 2% год к году.

Как сообщало Delo.ua, в 2025 году в Киеве появится еще 400 тыс. кв. метров офисных площадей.

Темпы ввода новых офисных площадей значительно замедлились с началом войны, а объемы ввода в эксплуатацию в 2023-2024 годах достигли минимального уровня с 2017 года. Среди ключевых факторов, ограничивающих девелоперскую активность: риски безопасности и неопределенность, рост стоимости строительства, ограниченный доступ к финансированию и дефицит квалифицированной рабочей силы.

Арендные пруды в безнес-центрах Киева

Эффективная прайм ставка в течение 2024 года осталась стабильной на уровне $19/кв.м/мес. Запрашиваемые арендные ставки в объектах класса A и B колебались в пределах $16-22/кв.м/мес и $8-15/кв.м/мес соответственно. Разрыв между декларируемыми и эффективными ставками в лучших объектах продолжает снижаться. По мнению аналитиков, это говорит о том, что арендодатели перешли на более реалистичный подход к ценообразованию.

Рынок преимущественно вернулся к стандартным 3-5-летним договорам аренды с более гибкими условиями, включая опции досрочного выхода из договора. Однако в некоторых случаях все еще существует практика фиксации выгодных арендных условий до окончания военного положения или на взаимно согласованный сторонами срок.

Чего ждать на рынке офисной недвижимости: прогноз аналитиков CBRE

В 2025 году арендная активность, скорее всего, сохранит положительную динамику, способствуя дальнейшему росту заполняемости офисов, считают в CBRE. Арендаторы и дальше будут ориентироваться на качественные офисные здания с оборудованными укрытиями для безопасной работы в востребованных локациях. Объекты, не отвечающие этим требованиям, будут продолжать сталкиваться с проблемами заполненности.

"Мы ожидаем, что тенденция к постепенному снижению уровня вакантности в 2025 году сохранится под влиянием стабилизации арендной активности, отсутствия новых девелоперских проектов и постепенного возобновления спроса на офисные площади", — отмечает Анна Сильвестрова, старший директор департамента офисной недвижимости и работы с арендаторами CBRE Ukraine.

Таким образом, в случае нехватки значительных потрясений в сфере безопасности или экономических потрясений, рынок готов к постепенному, но устойчивому восстановлению, особенно ввиду широкого ожидаемого завершения военных действий в 2025 году.