Аренда жилья в пригороде столицы. Стоимость, тренды и прогноз

Аренда загородной недвижимости вокруг столицы активизировалась сразу же после массового возвращения жителей в киевский регион летом 2022-го. В 2023-м проведение летнего сезона за городом было не менее популярным.

Как отметил в комментарии Delo.ua директор агентства недвижимости «Старгород» Александр Крикницкий, в течение 2023 года цены подтянулись и уже вышли за пределы "довоенных", если оценивать в гривне.

“Вопреки войне аренда загородной недвижимости стабильно популярна, в отличие, скажем, от продажи продающихся волнообразно домов и рынок зависит от многих факторов. Покупка дома – это основательная инвестиция, требующая не только существенных средств, но и планов на будущее, уверенности в завтрашнем дне. Аренда наоборот - больше соответствует философии "жить сегодняшним днем", потому что неизвестно, что будет завтра", - объяснил Крикницкий.

По его словам, активность аренды обычно стартует с конца апреля. Уже в марте арендаторы активно изучают предложение, в апреле делают предзаказ.

Почему киевляне уезжают за город

Эксперты рынка связывают активную аренду за городом в первую очередь с ограниченными возможностями для отдыха за границей – поэтому сегодня особенно охотятся за рекреационными локациями, близкими к лесу и воде.

Также многих мотивирует приемлемая стоимость - после обвала 24 февраля 2022 года цены все еще не вернулись к довоенным отметкам в долларовом эквиваленте.

Кроме этого, в пригороде Киева много арендаторов-переселенцев - из Одессы, Харькова, Днепра. “Звонул вчера военный, у него семья, жена, двое детей, собака и кот. В квартиру такую историю не очень любят пускать. А в дом – пожалуйста”, – объяснил риелтор.

В то же время эксперты призывают, прежде чем подписывать долгий договор по аренде, проверить дом и участок на исправность коммуникаций. Ведь жизнь в коттеджных городках, даже суперэлитных, порой имеет больше сюрпризов, чем в новом жилом комплексе.

Аренда с продажей – тренд сезона

В этом году на рынке появился новый тренд – аренда с продажей. Как рассказала Delo.ua независимый эксперт по недвижимости Ирина Луханина, многие владельцы выставляют параллельно жилье и на аренду, и на продажу. К таким методам хозяева прибегают, если цена дома высока и на маркетплейсах немного просмотров.

“В этом случае одним из существенных условий договора будет согласие арендатора на то, чтобы хотя бы раз в неделю он будет показывать дом для продажи. Договариваются, что клиенты, которые захотят посмотреть дом, приезжают в один день с разницей в 20-30 мин”, – пояснила Луханина.

В договоре тогда фиксируется, что в случае расторжения сделки ранее по инициативе арендодателя, к нему применяются штрафные санкции – 1-2 месячных аренд. Кроме того, он должен вернуть гарантийный платеж, который оставил арендатор.

Еще одним трендом стала мода на A-Frame – дома и барнхаусы. Пять лет назад афреймы (дом-шалаш) появились в Карпатах, теперь мода добралась и до столицы.

"Есть достаточно успешные кейсы строительства городков на 40-50 A-Frame со многими инвесторами. Люди инвестируют и сдают в аренду. Есть уже несколько таких городков под Киевом, еще несколько планируется летом", - пояснил Крикницкий.

A-Frame и барнхаусы легко и быстро сдаются в аренду посуточно. Их популярность связана с тем, что они из дерева и небольшие по площади – обычно 60-50, редко 100 метров. Кроме того, в городках все обустроено для празднования ивентов и проведения "сутки выходного дня". Стоимость аренды таких домов – 3-6 тыс. грн в сутки. У них тоже есть опция долгой аренды.

Цены на загородную аренду в Киевской области на апрель 2024 года.

По подсчетам аналитиков рынка, в связи с активной арендой в 2022-2023 годах выросли цены - плюс 10-15% ежегодно.

“Мы удивлялись. Ты выставляешь дома, а их мало. Убирают и забирают. Иногда выставляем квартиры по цене несколько выше, чем планировали. Сначала сметают более дешевые дома, постепенно добираются до дорогих объектов. Таким образом, рынок подтягивает цену вверх”, - объяснил Крикницкий.

По-прежнему южное, Обуховское направление считается самым богатым. Самыми дешевыми – Броварской, Бориспольский, Вышгородский. Из-за травмы войны немного упал интерес к Ирпеню и Буче, здесь и цены стабильнее.

Однако стоимость аренды в одном и том же населенном пункте может отличаться в 3-4 раза. Одно дело снимать в элитном коттеджном городке с ценой $1-1,5 тыс. в месяц, другое – в расположенном рядом садовом кооперативе, где сдают жилье за эту же цифру, но в гривнах.

Наиболее ходовыми товаром на рынке считаются дома 50-60 кв. метров (аналог однокомнатной в Киеве) – 10 тыс. грн в месяц, а также дома с площадью до 100 кв. метров. Такая "2-комнатная квартира на природе" будет стоить 15-20 тыс. грн. Третья популярная категория – коттеджи с современным ремонтом и мебелью – это минимум $1,5 тыс.

На цену влияют также такие факторы как дополнительные удобства в доме (бассейн, сауна), уникальность локации, близость к Киеву.

Цены на загородные дома на апрель 2024 года распределились следующим образом:

• дом площадью 50-60 кв.м (аналог однокомнатной квартиры) – 10-12 тыс. грн;
• дом на две комнаты – 12-15 тыс. грн;
• дом на три комнаты – 15-20 тыс. грн;
• дома свыше 100 кв. м – от $800 до $1,5 тыс.;
• дома свыше 200 кв. м – от $1200 долл. – $10-15 тыс.

Обычно пожилые арендаторы снимают жилье на 4-6 месяцев - с мая по сентябрь-октябрь включительно. "Чем длиннее срок, тем ниже цена. Если снимают, например, на год, в летний период $2 тыс., тогда зимой отдают немного дешевле - $1,5 тыс.", - отметила Ирина Луханина.

В 2023 году на платформе OLX было опубликовано 51 942 объявления по аренде домов в Киевской области. В среднем это 4 328 объявлений ежемесячно. На эти объявления получено 286 тысяч отзывов пользователей. Средняя медиа стоимость аренды составляет - 52 676 гривен. При этом в январе 2023 года она составила 69 480 гривен, а в декабре 53 144 гривны.

В 2024 году аренда домов подорожала. В январе и феврале она составляла 50 000 гривен, а в марте – 57 720 грн. За январь-март текущего года на платформе OLX опубликовано 10 272 объявления, что на 2,5 тысяч меньше, чем за аналогичный период 2023 года.