Деньги, застройщики, государство и право на достойную жизнь. Главное из ЛУН Місто подкаст с Игорем Райковым

  • Денис Судилковский

    маркетинг директор ЛУН

Деньги, застройщики, государство и право на достойную жизнь. Главное из ЛУН Місто подкаст с Игорем Райковым

Маркетинг директор ЛУН Денис Судилковский в разговоре с соучредителем школы девелопмента Игорем Райковым, в очередном подкасте ЛУН Місто рассуждают о том, как решать проблемы переселенцев, почему покупатели уже давно являются драйверами спроса, а также почему не стоит доверять обещаниям застройщиков о быстрой застройке. Delo.ua публикует видео версию и главные тезисы беседы

Мы продолжаем сражаться с оккупантом на информационном фронте, предоставляя исключительно проверенную информацию и аналитику.
Война лишила нас возможности зарабатывать, просим Вашей поддержки.
Поддержать delo.ua

Что нам обещают по поводу восстановления наших городов: дешево, качественно и быстро. Обещают, что люди вернутся сразу в отстроенные европейские города. Обещают метр жилья с ремонтом, техникой и мебелью менее 1000$. Настолько все оптимистично и мы можем вернуть людей в Европу?

— Мы уже в Европе. Конечно, в Европе больше возможностей, потому что там более дорогой квадратный метр, лучше развиты отношения горожан с застройщиками и сама экосистема, а значит, лучшая инфраструктура, лучшие дороги, то, что делает не застройщик, а город. Благодаря этой среде там выглядит лучше. Но самые жилые комплексы у нас уже европейские.

Все новое, что будет восстанавливаться на разрушенных участках, конечно будет соответствовать современным стандартам.

Кому нравится советская "панелька", кому нет, и тот, кому нет - он создает спрос. К счастью, последние аналитические данные показывают, что комфорт и бизнес сегмента новостроек 70% состоит в том, что сегодня предлагает рынок. Покупатель становится более требовательным, он задает потребность на комфортную качественную европейскую среду. Строительные компании уже давно работают в том направлении.

По поводу быстро сейчас построят...

— Это вообще какая-то чушь. Когда слышу "за 6 месяцев сейчас мы построим 200.000 метров жилья за 750$ за метр вместе с бытовой техникой", кажется это говорит человек, вообще никогда ничего не строивший, или рядом нет человека который подсказал бы, что это не реалистичные термины.

Успел до войны побывать в Дании, видел, как там строят панельки. Они "панельки" только в том, что в монолитный каркас, такой как соты, вставляют уже готовые панельные элементы со смонтированными окнами и фасадами.

Строительство 5-7-этажного дома на площадке проходит до года максимум. Почему так? Ибо это только верхушка айсберга. Они к тому, чтобы сделать строительство быстрым на площадке, 2 года проектировали, еще год производили все панели и элементы, за счет которых дом может быть собран и смонтирован на месте. Мы так заранее не создаем элементы строительства (панели), заранее не закупаем. В Европе это как по нотам отрепетированный опыт. Как мы можем за 6 месяцев спроектировать и построить непонятно?

Так что мы не умеем так делать. Может, мы можем научиться? Есть на рынке кто-нибудь, кто может и ему нужно дать карт-бланш? Нет ли такой экспертизы вообще и нам нужно об этом забыть и выбирать другие варианты?

— Есть у нас одни новаторы в Обухове. Они свою линейку панелей под небольшое здание доработали до 100 уникальных единиц. Как конструктор. Но это уникальный случай.

Большинство украинских и киевских заводов все еще работает серийным производством. Их инженеры очень гордятся тем, что до сих пор могут запускать серию, которую 70 лет выпускали и весь советский союз застроили. Это выглядит очень смешно, но серьезные "дяди" отстаивают, что они знают, как строить целые микрорайоны. Они не понимают, что уже вне рынка, и что нужно изменить не только технологию, но и mindset того, что каждая панель должна быть уникальной. Необходимо полностью перезагрузить инженерное звено этих заводов. Перезагрузить новаторское звено, которое сможет импортировать экспертизу и технологии производства не только панели, но и работы на самом объекте.

Только после этого сможем сказать о европейском быстром строительстве у нас.

Выглядит так, что нужно честно себе признаться: нет, мы не умеем быстро и достаточно качественно строить по такой технологии. Государство предлагает еще альтернативные сценарии, такие как выкуп жилья в уже готовых или почти готовых новостройках. Если мы не можем построить, давайте купим готовое?

— Я адепт этой идеи. Задача государства как можно скорее помочь человеку получить снова ощущение собственного дома. Чтобы человек не ждал годами, пока что-то построится.

Обычный строительный цикл 24-36 месяцев. У нас в школе учились ребята из Днепра и у них есть реальный опыт строительства за 12-15 месяцев. Но они уже собрали всех подрядчиков, они одну такую секцию уже построили, это один из находившихся на площадке домов, туда проведенные сети, выполненное благоустройство и все остальное. Типичная секция, которая рядом уже стояла.

У человека потерпевшего точно нет такого времени где-то ждать. А у государства нет, во-первых, права, а во-вторых, денег оплачивать человеку временное проживание 2 года неизвестно где.

Лично считаю, что необходимо посчитать количество квартир, которые находятся в киевских, днепровских, львовских и одесских новостройках, а как мы знаем, как правило, 20-30% этих квартир были инвестиционными. Это те квартиры, в которые кто вкладывал средства, чтобы продать после ввода в эксплуатацию дороже чем на котлованы, или тех, кто после ввода в эксплуатацию планировал сдавать в аренду.

Уверен, если посчитать это количество, их будет достаточно, чтобы эти квартиры выкупить и обеспечить тех, кто потерял жилье.

Выкупить жилье у застройщиков по какой цене?

— На стоимость влияет достаточно многое из того, что было предварительно создано девелопером в концепции проекта, среде, благоустройстве. Это интеллектуальная составляющая стоимости квадратного метра. Была раскручена локация, были инвестированы средства и это не сравнимо с базовой стоимостью квадратного метра.

Поэтому механизм компенсации должен работать от обратной. От того, что человек потерял. Потому что человек не просто так потерял квартиру, а он потерял свое право проживания в этой локации, где он жил долгое время. Поэтому мы должны компенсировать помимо количества квадратных метров и достойное право проживания.

На прикладном обычном домике. У какой-то бабушки под Киевом разбили дом и его реальная стоимость не превышает 10.000$. Но чтобы построить новый домик с такими параметрами и таким же количеством квадратных метров это может стоить 40-50 тысяч долларов. А еще сделать отделку и ремонт – это еще плюс 20 тысяч. Невозможно бабушке просто компенсировать 10 тысяч, ей необходимо компенсировать вот эти 70 на достойное право проживания в тех же условиях.

То же и с квартирами. Вместо того что ты потерял, государство должно выдавать тебе денежный сертификат, который ты можешь обменять в любом новостройке и месте, куда тебе захочется переехать.

К примеру, была у тебя двухкомнатная квартира в месте N на 50 квадратных метров. Условно государство сочло, что ты потерял по 1000$ за квадратный метр. И она выдала тебе сертификат на 50.000$. И что дальше ты можешь сделать? Ты можешь этот сертификат обменять на квартиру сопоставимую этим 50.000$ независимо, сколько там будет метров в новом месте. Или, возможно, хочешь переехать в Киев и тогда тратишь эти 50 сертификатом и еще 50 тысяч доплачиваешь из собственного кармана таким образом получаешь квартиру в столице.

Или объединяешься с родственниками и приобретаете в пригороде и безопасной зоне огромный дом.

– Гестхаус!

Решение, где жить переводится с государства на человека. И это создает рыночные отношения, конкуренцию за покупателя на рынке, и тогда качество жизни будет. Какую еще работу у государства забрать?

— Какую действительно работу должно выполнить государство и это главное: найти средства у европейских партнеров, посчитать количество и объем необходимых средств на восстановление. И самая главная задача — сосчитать миграцию. К сожалению, сейчас конкретным подсчетом миграции практически никто не занимается.

Что такое миграция? Все говорят, что 11 миллионов куда-то поехали и для всех них сейчас должны построить города. Понятно, что кто-нибудь останется в Европе, но это будет небольшой процент. Во-первых, кто уехал в Европу – это в основном женщины и дети. Закон оставил мужчин здесь, поэтому я уверен, что большинство женщин вернется. Куда они вернутся? В свои дома, которые почти не были разрушены.

Если взять условный квартал, поделить его на четыре дома, то есть один дом, почти не имеющий никаких разрушений. Возможно, где-то внешние сети, электричество, вода, по улице разрушена. Но с этим домом всё ОК. С ним нужно делать самую первую работу, восстанавливать сети, так чтобы находящиеся на западе могли уже вернуться.

Следующим идет дом, условно, которому выбило стекла. Где-то фасады отваливались, где кровлю пробило, где-то небольшие конструктивные повреждения на месяц-два работы. Таких домов очень много и нужно вернуть большинство жителей в такие.

Третий это испытавший конструктивные повреждения, но его полностью не нужно демонтировать, достаточно поремонтировать. Нужно провести анализ конструкций, понять, что нужно усилить, что нужно демонтировать. Возможно, дом будет частично демонтирован, а частично останется. Могут быть разные варианты. Это до года строительных работ с такими домами и, конечно, в настоящее время государство должно озадачиться вопросом, куда нужно расселить этих людей. Эти люди — самый проблемный вопрос. По времени это год.

И четвертое – это полностью разрушенные дома. Как перед этим говорили, им нужно предоставить сертификаты, и люди быстро за счет рынка найдут себе новое жилье. Я уверен, что есть на рынке и количество свободных площадей, чтобы обеспечить количество людей, которые потеряли жилье.

То есть 4 условные ситуации. И временно нужно размещать тех, кому нужно частично перестраивать дом и его не нужно демонтировать.

Как это сопоставимо с миграцией?

– Большинство людей будут возвращаться в неразрушенные и быстро восстановленные дома. Также есть те люди, в таких городах как Ахтырка, Волноваха, они потеряли возможно и жилье, и работу, не дай бог они потеряли еще и семью. Такой человек вообще не вернется в этот город, ему нужно создавать новый смысл жизни. Искать где-нибудь в другом месте, это очень печальная история. Поэтому государство должно спросить, сделать на уровне органов местного самоуправления и непосредственно у человека: какая степень повреждения дома, есть ли у человека куда возвращаться, если он вернется к своему месту или будет ждать тот месяц, пока поставят стекла, есть ли где ему переждать год (у родственников или знакомых), если государство будет ему компенсировать это?

Когда государство сочтет эту миграцию, когда и кто вернется, тогда точно будет понятно, а какое количество этих людей необходимо временно где-то разместить.

Ты сказал о модульных домиках. Твое отношение к такому временному модульному жилью, которое можно свести через неделю или через месяц?

У меня много знакомых, которые этим занимаются и очень на меня обижаются. Хотя я уважаю их работу, но лично считаю, вот о чем мы говорим? О достойной жизни. Погибает это что-то не искусственное.

Почему человек живет в городе? В городе человек пользуется всеми социальными связями и всеми сервисами этого города. Город это вообще очень сложная социальная система, которая формируется веками. Есть история, память, дух, есть городской флер, когда мы приезжаем погулять на Андреевский спуск или на Пейзажку, воздух одинаковый, но мы чувствуем, что это большой город, мощь, энергия, связи.

Создать во временном поселении это невозможно. Там невозможно создать несколько аптек, чтобы человек имел выбор. Если что-то не нашла, сходила в другое место, это все возможности, предоставляемые городом, и это возможности и связи которые формировались веками. Тогда это выходит, условно, как база отдыха, на небольшое время, во-первых.

Во-вторых, что с местами приложения? Строят эти временные поселения на год, два, три, а где человек будет работать? Не все из тех людей, как минимум, программисты, которые могут в домике посидеть и попрограммировать.

Следующее, человек посидел в этом домике, ну вышел, ну постоял возле этого вагончика, а где человек может пройтись, прогуляться, воссоединиться с природой, городом?

Многие книги, "Битва за города", "Города для людей" и другие, говорят: почему человек много гулять по улице? Когда она встречает других, она может улыбнуться незнакомому человеку, кому-то подмигнуть, сказать доброе слово, зайти за кофе, сказать "мне как всегда" и ты не знаешь как человека этого зовут, но он точно знает как тебе "как всегда". Вот когда город вдохновляет к пешим прогулкам, человек становится счастливым. Где она будет счастлива в модульном городке?

Социальных сервисов нет, социальных связей нет, городского счастья нет, работы нет. Тогда что это? Тогда это гетто, хотя большинство этого слова не любит. Ладно, можно не гетто, можно еще называть колонией.

Мы с хорошим знакомым ищем вместе возможную формулу такого городка.

Слышал о "кибуце"? Аналог колхоза. Люди вместе проживают, у них есть какая-то территория, условно поставить теплицы, оттолкнуться от них, обеспечить тех людей работой, обеспечить соцбытом и возможно тогда это поселение сможет работать, но это действительно трудовая колония.

Я говорю, что модульные домики не подходят местам, потому что жители привыкли к городским сервисам, но мой товарищ говорит, что если взять условно маленькое поселение, маленькое разрушенное село, если оттуда перевозить людей, то возможно оно и сработает на время.

Но я не думаю, что таких городков возможно много. И вообще сколько проблем можно было бы решить этими городками? Тысячу? Две-три? Если нам 200 тысяч нужно в год переселить, это будет 1%. То, о чем мы сейчас говорим в своем максимальном прыжке поможет решить проблему одного или двух процентов населения.

Так что делать с переселенцами, которым негде жить временно на время восстановления их домов?

— Нужно считать. Собирать аналитические данные и считать. Гостиничный бизнес не в лучшем состоянии в этом году. Очевидно, есть возможность выкупить большинство мест в гостиницах для временно перемещенных лиц.

Мы знаем, что в Киеве большинство квартир на вторичном рынке находятся в аренде. Это люди, которые приезжали сюда работать, большинство из них куда-то уехало, кто-то потерял работу и не может больше арендовать. Надо посчитать, сколько потенциально могут предоставлять такое жилье в аренду.

Если этого будет недостаточно, у нас есть следующий этап – общежития при вузах. Конечно все скажут, а как же студенты? Ну как-нибудь последние два года с ковыдом жили? Студенты вернулись к родителям, и все было нормально. Так почему сейчас мы, например, год не могли бы воспользоваться такой возможностью?

Почему я подчеркиваю именно гостиницы, общежития и арендные квартиры? Ибо весь этот город. Пока человек будет ждать здесь, он найдет себе работу, он найдет чем заниматься, он будет чувствовать себя счастливым. Поэтому нужно сосчитать и если не будет достаточно этого количества, тогда точно заниматься строительством модульных городков.