Гроші, забудовники, держава та право на гідне життя. Головне з ЛУН Місто подкаст з Ігорем Райковим

  • Денис Суділковський

    маркетинг директор ЛУН

Гроші, забудовники, держава та право на гідне життя. Головне з ЛУН Місто подкаст з Ігорем Райковим

Маркетинг директор ЛУН Денис Суділковський у розмові із співзасновником школи девелопменту Ігорем Райковим, у черговому подкасті ЛУН Місто міркують про те як вирішувати проблеми переселенців, чому покупці вже давно є драйверами попиту, а також чому не варто довіряти обіцянкам забудовників про швидку забудову. Delo.ua публікує відео версію та головні тези з розмови

Ми продовжуємо воювати з окупантом на інформаційному фронті, надаючи виключно перевірену інформацію та аналітику.
Війна позбавила нас можливості заробляти, просимо Вашої підтримки.
Підтримати delo.ua

Що нам обіцяють з приводу відбудови наших міст: дешево, якісно і швидко. Обіцяють, що люди повернуться одразу у відбудовані європейські міста. Обіцяють метр житла з ремонтом, технікою і меблями менше 1000$. Настільки все оптимістично і ми можемо повернути людей у Європу?

— Ми вже у Європі. Звісно, у Європі більше можливостей, бо там дорожчий квадратний метр, краще розвинуті відносини містян з забудовниками і сама екосистема, а значить краща інфраструктура, кращі дороги, те, що робить не забудовник, а місто. Завдяки цьому середовище там виглядає краще. Але самі житлові комплекси в нас вже європейські.

Все нове, що буде відбудовуватися на зруйнованих ділянках, звісно, буде відповідати сучасним стандартам.

Комусь подобається радянська "панелька", комусь ні, і той, кому ні — він створює попит. На щастя, останні аналітичні дані показують, що комфорт і бізнес сегменту новобудов 70% у тому, що сьогодні пропонує ринок. Покупець стає вибагливішим, він задає потребу на комфортне якісне європейське середовище. Будівельні компанії вже давно працюють в тому напрямку.

З приводу швидко зараз збудують...

Це взагалі якась нісенітниця. Коли чую "за 6 місяців зараз ми збудуємо 200.000 метрів житла за 750$ за метр разом з побутовою технікою", здається це каже людина, котра взагалі ніколи нічого не будувала, або поруч немає людини яка підказала б, що це не реалістичні терміни.

Встиг до війни побувати в Данії, бачив як там будують панельки. Вони "панельки" лише у тому, що у монолітний каркас, такий як соти, вставляють вже готові панельні елементи зі змонтованими вікнами та фасадами.

Будівництво 5-7-поверхового будинку на майданчику відбувається до року максимум. Чому так? Бо це тільки верхівка айсбергу. Вони до того, щоб зробити будівництво швидким на майданчику, 2 роки проєктували, ще рік виготовляли всі панелі та елементи за рахунок яких будинок може бути зібрано і змонтовано на місці. Ми так наперед не створюємо елементи будівництва (панелі), наперед не закуповуємо. У Європі це як по нотам відрепетований досвід. Як ми можемо за 6 місяців спроєктувати і побудувати незрозуміло.

Отже ми не вміємо так робити. Можливо ми можемо навчитись? Є на ринку хтось, хто може і йому треба дати карт-бланш? Чи не має такої експертизи взагалі і нам треба про це забути і обирати інші варіанти?

— Є у нас одні новатори в Обухові. Вони свою лінійку панелей під невеличку будівлю допрацювали до 100 унікальних одиниць. Як конструктор. Але це унікальний випадок.

Більшість українських та київських заводів все ще працюють серійним виробництвом. Їх інженери дуже пишаються тим, що до сих пір мають змогу запускати ту серію, яку 70 років випускали і весь радянський союз забудували. Це виглядає дуже смішно, але серйозні "дядьки" відстоюють, що вони знають як будувати цілі мікрорайони. Вони не розуміють, що вже поза ринком, і що потрібно змінити не тільки технологію, але й mindset того, що кожна панелька має бути унікальною. Необхідно повністю перезавантажити інженерну ланку на цих заводах. Перезавантажити новаторську ланку, яка зможе імпортувати експертизу та технології виробництва не тільки панельок, а й робіт на самому об’єкті.

Тільки після цього зможемо сказати про європейське швидке будівництво у нас.

Виглядає так, що треба чесно собі зізнатися: ні, ми не вміємо швидко і достатньо якісно будувати по такій технології. Держава пропонує ще альтернативні сценарії, такі як викупити житло у вже готових чи майже готових новобудовах. Якщо ми не можемо побудувати, давайте купимо вже готове?

— Я адепт цієї ідеї.

Завдання держави якомога швидше допомогти людині отримати знову відчуття власного дому. Щоб людина не чекала роками поки щось збудується.

Нормальний будівельний цикл 24-36 місяців. В нас в школі навчались хлопці з Дніпра і в них є реальний досвід будівництва за 12-15 місяців. Але вони вже зібрали всіх підрядників, вони одну таку секцію вже побудували, це один з будинків, що вже були на майданчику, туди проведені мережі, виконаний благоустрій та все інше. Типова секція, яка поруч вже стояла.

У людини потерпілої точно немає такого часу десь чекати. А у держави немає, по-перше, права, а, по-друге, грошей оплачувати людині тимчасове проживання 2 роки невідомо де.

Особисто вважаю, що необхідно порахувати кількість квартир, які знаходяться у київських, дніпровських, львівських та одеських новобудовах, а як ми знаємо, зазвичай, 20-30% із цих квартир були інвестиційними. Це ті квартири, в які хтось вкладав кошти, щоб продати після введення в експлуатацію дорожче ніж на котловані, або тих, хто після введення в експлуатацію планував здавати в оренду.

Впевнений, якщо порахувати цю кількість, їх буде достатньо щоб ці квартири викупити і забезпечити тих, хто втратив житло.

Викупити житло у забудовників за якою вартістю?

— На вартість впливає досить багато з того, що було попередньо створено девелопером у концепції проєкту, середовищі, благоустрої. Це інтелектуальна складова у вартості квадратного метру. Була розкручена локація, були інвестовані кошти і це не можна порівнювати з базовою вартістю квадратного метру.

Тому механізм компенсації має працювати від зворотного. Від того, що людина втратила. Бо людина не просто так втратила квартиру, а вона втратила своє право проживання у цій локації де вона мешкала довгий час. Тому ми маємо компенсувати крім тієї кількості квадратних метрів і гідне право проживання.

На прикладні звичайного будиночку. У якоїсь бабусі під Києвом розбили будинок і його реальна вартість не перевищує 10.000$. Але щоб побудувати новий будиночок з такими параметрами і такою ж кількістю квадратних метрів, це може коштувати 40-50 тисяч доларів. А ще зробити оздоблення та ремонт — це ще плюс 20 тисяч. Неможливо бабусі просто компенсувати 10 тисяч, їй необхідно компенсувати ось ці 70 на гідне право проживання у тих самих умовах.

Те ж саме і з квартирами. Замість того, що ти втратив, держава має видавати тобі грошовий сертифікат, який ти можеш обміняти у будь-якій новобудові та місці, куди тобі захочеться переїхати.

Наприклад, була у тебе двокімнатна квартира у місці N на 50 квадратних метрів. Умовно держава порахувала, що ти втратив по 1000$ за квадратний метр. І вона видала тобі сертифікат на 50.000$. І що далі ти можеш зробити? Ти можеш цей сертифікат обміняти на квартиру співставну цим 50.000$ незалежно скільки там буде метрів в новому місці. Або можливо хочеш переїхати до Києва і тоді витрачаєш ці 50 сертифікатом і ще 50 тисяч доплачуєш з власної кишені таким чином отримуєш квартиру у столиці.

Або об’єднуєшся з родичами і купуєте в передмісті і безпечній зоні величезний будинок.

— Гестхаус!

Рішення де жити перекладається з держави на людину. І це створює ринкові відносини, конкуренцію за покупця на ринку, тоді і якість життя буде. Яку ще роботу з держави забрати?

— Яку насправді роботу має виконати держава і це головне: знайти кошти у європейських партнерів, порахувати кількість і обсяг необхідних коштів на відновлення. І найголовніше завдання — порахувати міграцію. На жаль, зараз конкретним підрахунком міграції майже ніхто не займається.

Що таке міграція? Усі кажуть, що 11 мільйонів кудись поїхало і для всіх них зараз маємо побудувати міста. Зрозуміло, що хтось залишиться у Європі, але це буде невеликий відсоток. По-перше, хто виїхав у Європу — це в основному жінки і діти. Закон залишив чоловіків тут, тому я впевнений, що більшість жінок повернеться. Куди вони повернуться? До своїх домівок, які майже не були зруйновані.

Якщо взяти умовний квартал, поділити його на чотири будинки, то є один будинок, котрий майже не має ніяких руйнувань. Можливо десь зовнішні мережі, електрика, вода, по вулиці зруйнована. Але з цим будинком все ОК. З ним потрібно робити найпершу роботу, відновлювати мережі, так щоб ті хто знаходяться на заході могли вже повернутись.

Наступним йде будинок, умовно, котрому повибивало шибки. Десь фасади повідвалювались, десь покрівлю пробило, десь невеличкі конструктивні пошкодження на місяць-два роботи. Таких будинків дуже багато і треба повернути більшість жителів в такі.

Третій це такий, що зазнав конструктивних пошкоджень, але його повністю не потрібно демонтовувати, достатньо поремонтувати. Потрібно провести аналіз конструкцій, зрозуміти, що саме треба посилити, що саме треба демонтувати. Можливо будинок буде частково демонтований, а частково залишиться. Можуть бути різні варіанти. Це до року будівельних робіт з такими будинками і, звісно, на цей час держава має озадачитись питанням, куди саме потрібно розселити цих людей. Ці люди — найпроблемніше питання. У часі це рік.

І четверте це повністю зруйновані будинки. Як перед цим казали, їм потрібно надати сертифікати і люди швидко за рахунок ринку знайдуть собі нове житло. Я впевнений, що є на ринку та кількість вільних площ, щоб забезпечити ту кількість людей, що втратили житло.

Тобто 4 умовні ситуації. І тимчасово потрібно розміщувати тих, тих кому потрібно частково перебудовувати будинок і його не потрібно демонтувати.

Як це співставляється з міграцією?

— Більшість людей будуть повертатись у незруйновані і швидко відновлені будинки. Також є ті люди, в таких містах як Охтирка, Волноваха, вони втратили можливо і житло, і роботу, не дай боже вони втратили ще й родину. Така людина взагалі не повернеться в це місто, їй потрібно створювати новий сенс життя. Шукати десь в іншому місці, це дуже печальна історія. Тому держава має запитати, зробити на рівні органів місцевого самоврядування та безпосередньо у людини: який ступінь пошкодження будинку, чи є у людини куди повертатись, якщо вона повернеться до свого місця чи буде вона чекати той місяць допоки поставлять шибки, чи є де їй перечекати рік (у родичів чи знайомих), якщо держава буде їй компенсовувати це?

Коли держава порахує цю міграцію, коли і хто повернеться, тоді точно буде зрозуміло, а яку ж кількість цих людей необхідно тимчасово десь розмістити.

Ти сказав про модульні будиночки. Твоє ставлення до такого тимчасового модульного житла, котре можна звести за тижні чи за місяць?

В мене багато знайомих, котрі цим займаються і вони дуже на мене ображаються. Хоча я поважаю їх роботу, але особисто вважаю, от про що ми кажемо? Про гідне життя. Гіне це щось не штучне.

Чому людина живе у місті? Бо у місті людина користується усіма соціальними зв’язками і усіма сервісами цього міста. Місто це взагалі дуже складна соціальна система, яка формується століттями. Є історія, пам’ять, дух, є міський фльор, коли ми приїжджаємо погуляти на Андріївський узвіз чи Пейзажку, повітря однакове, але ми відчуваємо, що це велике місто, міць, енергія, зв’язки.

Створити у тимчасовому поселенні це неможливо. Там неможливо створити декілька аптек, щоб людина мала вибір. Якщо щось не знайшла, сходила в інше місце, це все можливості, котрі надає місто, і це можливості і зв’язки які формувались століттями. Тоді це виходить, умовно, як база відпочинку, на невеликий час, по-перше.

По-друге, що з місцями прикладення праці? Будують ці тимчасові поселення на рік, на два, на три, а де людина буде працювати? Не всі з тих людей як мінімум програмісти, котрі можуть в будиночку посидіти і попрограмувати.

Наступне, людина посиділа в цьому будиночку, ну вийшла, ну постояла біля цього вагончика, а де людина може пройтись, прогулятися, возз'єднатися з природою, містом?

Багато книжок, "Битва за міста", "Міста для людей" та інші, кажуть: чому людина має багато гуляти по вулиці? Коли вона зустрічає інших, вона може посміхнутися незнайомій людині, комусь підморгнути, сказати добре слово, зайти за кавою, сказати «мені як завжди» і ти не знаєш як людину ту звуть, але вона точно знає як тобі «як завжди». Ось коли місто надихає до піших прогулянок, людина стає щасливою. Де вона буде ставати щасливою у модульному містечку?

Соціальних сервісів немає, соціальних зв’язків немає, міського щастя немає, роботи немає. Тоді це що? Тоді це гетто, хоча більшість цього слова не любить. Добре, можна не гетто, можна ще колонією називати.

Ми з добрим знайомим шукаємо разом можливу формулу такого містечка.

Чув про "кібуц"? Аналог колгоспу. Люди разом проживають, в них є якась територія, умовно поставити теплиці, відштовхнутися від них, забезпечити тих людей роботою, забезпечити соцпобутом і можливо тоді це поселення зможе працювати, але це насправді трудова колонія.

Я кажу, що модульні будиночки не підходять місцянам, бо місцяни звикли до міських сервісів, але мій товариш каже, що якщо взяти умовно маленьке поселення, маленьке зруйноване село, якщо звідти перевозити людей, то можливо воно і спрацює на деякий час.

Але я не думаю, що таких містечок можливо багато. І взагалі, скільки проблем можна було б вирішити цими містечками? Тисячу? Дві-три? Якщо нам 200 000 потрібно на рік переселити, це буде 1%. Те, про що ми зараз говоримо у своєму максимальному стрибку допоможе вирішити проблему одного чи може двох відсотків населення.

Так що робити з переселенцями, котрим немає де жити тимчасово на час відновлення їх будинків?

— Потрібно рахувати. Збирати аналітичні дані та рахувати. Готельний бізнес не в найкращому стані цей рік. Вочевидь є можливість викупити більшість місць у готелях для тимчасово переміщених осіб.

Ми знаємо, що в Києві більшість квартир на вторинному ринку знаходяться в оренді. Це люди, які приїжджали сюди працювати, більшість з них кудись поїхала, хтось втратив роботу і не може більше орендувати. Треба порахувати скільки потенційно можуть надавати таке житло в оренду.

Якщо цього буде недостатньо, у нас є наступний етап — гуртожитки при ВНЗ. Звісно всі скажуть, а як же студенти? Ну якось останні два роки з ковідом жили? Студенти повернулись до батьків і все було нормально. То чого зараз ми, наприклад, рік не могли б скористатись такою можливістю?

Чому я наголошую саме на готелях, гуртожитках та орендних квартирах? Бо все це місто. Допоки людина буде чекати тут, вона знайде собі роботу, вона знайде чим займатись, вона буде відчувати себе щасливою. Тому треба порахувати і якщо не буде достатньо цієї кількості, тоді точно займатися будівництвом модульних містечок.