- Категория
- Недвижимость
- Дата публикации
Как война изменит украинские города. Интервью с СЕО Archimatika Дмитрием Васильевым
Поствоенные города и поствоенное жилье будут строиться по новым принципам.
Рынок недвижимости реагирует на войну не только ценами на квартиры. В ближайшие годы появятся новые подходы в застройке украинских городов. Какие изменения следует ожидать, как будут выглядеть Киев, Львов, Харьков, рассказал в интервью Delo.ua СЕО архитектурного бюро Archimatika Дмитрий Васильев.
Как меняются принципы застройки Киева
- Война повлекла за собой большое переселение в стране, уменьшилось количество денег на рынке. Как это влияет на украинские города?
Сегодня появились предпосылки для кардинального изменения подходов в работе девелоперов и застройщиков, что повлияет на структуру и принципы застройки в будущем. К этому привела двухлетняя стагнация на первичном рынке недвижимости.
Подписывайтесь на Youtube-канал delo.uaВ 2021 году цены на первичном рынке подскочили на 25-30% – это колоссальный рост. В то время все, кто имел какие-то деньги на руках, воспринимал покупку квартиры как инвестиционный инструмент. Выглядит действительно привлекательно: вложиться в проект на котловане и ждать, что все равно через год это будет стоить на 15% дороже.
Что сегодня происходит в Киеве? Это совсем не то, что было в 2021 году, когда девелоперы руководствовались принципом: если у тебя есть участок в любом месте столицы, рисуешь проект, открываешь отделы продаж и у тебя все продается. И действительно продавалось все и в больших объемах, что побудило застройщиков делать большую плотность и этажность, больше квадратных метров, то есть принцип "давай, давай, давай".
Сегодня эта схема уже не работает. Весь инвестиционный спрос из Киева почти исчез: люди покупают только для себя, для жизни, решая свои проблемы. Но люди с деньгами никуда не исчезли – просто инвестиционный спрос сместился в западные регионы. И сейчас это давление денег, которое испытывал на себе Киев в 2020-21 годах, будет портить другие города - например, Ужгород и Львов.
В Киеве люди не готовы рисковать, вкладываясь в котлован. Потому что есть большие сомнения, выполнит ли девелопер свои обязательства и справится ли за 2-3 года. Это лишило девелоперов средств на старте строительства, поэтому они вынуждены менять стратегию.
Чтобы вызвать большее доверие киевлян, столичные компании отказываются от высотных проектов, пытаются уменьшить этажность и объем, чтобы быстрее построить, продать и передать. Ведь они тоже не хотят нести военные риски и заинтересованы как можно скорее построить и отдать: завтра что-нибудь прилетит в недостроенный объект, и невыполнение объекта ляжет на их плечи.
То есть, мы приходим к стратегии строить небольшими секциями максимум по 9 этажей. А строить маленькими порциями 25-30 этажей невозможно. Логический шаг – дробить проекты.
– Такие проекты уже есть в Киеве?
За время войны в Киеве на рынок не было выведено ни одного проекта с высотной застройкой. То есть приостановилось перенасыщение столицы высотками по старой парадигме застройки. Сейчас мы стоим на пороге переформатирования рельефа рынка.
Один из немногих, если не единственный девелопер, который за время войны вывел на рынок новый проект, – это Креатор-Буд и его ЖК Dnipro Island.
Обратите внимание, что это 9-этажный объект на Осокорках, где традиционно была высотная застройка и менее 25-ти вообще никто не рассматривал как вариант для строительства. То есть, застройщики уже реагируют на потребности времени.
К нам в бюро Archimatika сейчас обращаются с запросом по некоторым проектам, разработанным в 2021 году: сделайте что-нибудь, чтобы проект можно было начать продавать. Стратегия, которую мы им предлагаем, аналогична: отказываемся от высотности, 7-9 этажей максимум, затем быстро строим и быстро продаем.
Застройщику такая стратегия тоже выгодна. Сейчас при отсутствии инвесторов он должен на старте вложить больше своих средств, чтобы показать хотя бы коробку. Раньше достаточно было вытащить из кармана $1 млн, сделать подземный этаж и люди уже несли деньги, а сейчас люди не спешат. Потенциальные покупатели должны увидеть хотя бы коробку, понять, что 50% работ уже выполнено. В случае с 9-этажками застройщик вкладывает меньше денег для достижения нужного уровня готовности.
Эти факторы приводят к тому, что в Киеве этажность застройки города будет уменьшаться. Уже сейчас никто не хочет лезть в высотность: экономические факторы так давят, что это становится невыгодным.
В общем, отсутствие средств - от частных инвесторов или международных доноров - для рынка оказалось даже полезным. Иначе мы бездумно запустили бы их в чрезмерную застройку. Зато сейчас есть время на переосмысление того, какое строительство нам действительно нужно. Ожидаем, что будет перелом в парадигме завтройки.
– Влияет ли ситуация на цены на квартиры?
В нынешней ситуации есть риск, что рынок упрется в ценовой потолок – когда люди будут не готовы платить за недвижимость выше $1300-1500 за квадратный метр. С одной стороны, у людей доходы особо не растут, с другой есть ипотечная программа "єОселя", которая кредитует по цене 49 тыс. грн за кв. метр. Она создает новые сегменты покупателей, которые раньше вообще не могли рассматривать покупку недвижимости – это военные, врачи, учителя, которые будут искать под программу недорогое жилье.
Соответственно, это приведет к тому, что застройщики будут искать модель, когда они смогут обеспечить спрос самой дешевой недвижимости, при этом экономя на всем. Это непростая задача, учитывая, что цена земли и стоимость внешних сетей в Киеве занимает значительную часть себестоимости квадратного метра. Поэтому начнет активнее застраиваться пригород.
Как исключение, цены в качественных, развитых проектах, дающих качественную среду и сервис в новых ЖК, будут держаться выше $ 2000 за квадратный метр и продолжат расти – потому что, покупая для себя, люди, имеющие деньги, стараются выбрать лучшее, а таких предложений на рынке немного.
Позняки в Карпатах: как инвестиционный бум повлияет на западные регионы
- Как война может сказаться на застройке Львова, куда переехали десятки тысяч украинцев?
Во Львове, по сравнению с Киевом, может быть ситуация наоборот – там спрос на недвижимость может расти. Сегодня мы видим, что цена квадратного метра почти выровнялась со столичной.
И может возникнуть такая же ситуация, как в довоенном Киеве – больше продаж и больший спрос. Соответственно, у застройщиков возникнет желание строить больше, выше и плотнее. Это градостроительное давление на Львов, Ужгород будет менять города, растет риск увеличения этажности. Сейчас, в большинстве своем, это застройка на 7-9 этажей – но уже скоро это может быть 9-16.
- Но ведь во Львове всегда придерживались средней этажности. Первая высотка появилась несколько лет назад…
Но ведь появилась. Хотя могли бы удержаться от того, чтобы строить 25-этажки. В настоящее время во Львове городские власти пытаются жестко регулировать застройку. Но все же в городе уже есть первая высотка. Это в спальном районе Сыхова – однако это уже прецедент.
Думаю, город будет пытаться сдерживать ситуацию в рамках 16 этажей, однако вопрос как долго. Скорее всего, доля выше 9 этажей будет быстро расти. На днях также состоялась презентация проекта гостиницы на 16 этажей в центре Ужгорода - посреди малоэтажной застройки.
Посмотрите, что сейчас происходит с Карпатами, куда тоже пошли деньги, и там мы видим бум гостиничной недвижимости. Да, есть примеры качественных проектов. Но есть и странные проекты, где четыре гектара территории застроены одноэтажными типичными домиками с расстоянием 10 метров друг от друга. Это что такое – карпатские Позняки? Если количество таких проектов будет расти, есть риск того, что мы и Карпаты начнем портить своей застройкой.
Деньги хлынули, девелоперы пытаются на этом заработать, и в результате у нас будет доля откровенно плохих проектов, которые сейчас по низким ценам продадут, но есть большие сомнения, что они будут работать как гостиничная недвижимость. Сейчас там невысокая конкуренция среди гостиниц. Года через три мы увидим большую конкуренцию, соответственно гости будут выбирать отели с более качественным наполнением и сервисом. А дешевые скорострои рискуют оказаться за пределом рентабельности. Поэтому инвестировать лучше в качественные проекты.
"Города для жизни, не для смерти"
- Поствоенное жилье – какое оно будет?
В Киеве я прогнозирую рост доли среднеэтажной застройки. Если кто-нибудь и будет рисковать выводить новые объекты, то они будут это делать, по крайней мере, на первых этапах – объекты на 9 этажей с одной-двумя, максимум тремя секциями. В ближайшие годы этот продукт можно будет реализовать.
Кроме того, будут продаваться лучше масштабные комплексы с уже подтвержденной репутацией – такие, которые уже начали строиться. Они будут достроены во что бы то ни стало – и поэтому они будут пользоваться доверием и, соответственно, спросом покупателей.
Также будет рост доли квартир с отделкой. Квартиры под ноль стопорят продажи. Сегодня невыгодно покупать квартиру, чтобы еще год заниматься ремонтными работами – люди не очень хотят играть в долгую, соответственно согласятся на то, чтобы получить более простой ремонт, но чтобы уже сейчас жить.
В новом строительстве делается все больший упор на безбарьерность – это уже данность, которую не отменить. Любое новое строительство будет уже приспособлено для маломобильных групп населения на самом высоком уровне. Это очень контролируется при вводе в эксплуатацию со стороны ГАИГ (Госинспекция архитектуры и градостроительства Украины - ред.). Инспекторы тщательно контролируют соблюдение государственных строительных нормативов по всем элементам. То есть сдать сейчас неинклюзивное здание просто невозможно.
Переход на новые нормативы начался еще в 2019-20-х годах, а сейчас просто везде. Это не требует дополнительных ресурсов. Просто еще на этапе проектирования следует позаботиться о безбарьерных нормативах, чтобы потом не перерабатывать. Нет смысла строить ступеньки ко входу, лучше сразу делать на одном уровне.
- Если описывать новый ЖК, что, кроме пандусов, сегодня включает безбарьерность?
Пандусы – это уже как костыли, когда ситуация очень плохая и ее как-то нужно выровнять. Безбарьерность конструктивно включает в себя все объекты на территории в один уровень. Даже перепады по 15 см между тротуаром и дорогой уже становится нонсенсом. Все входы производятся на уровне с землей – это золотой стандарт. В каких-то уникальных случаях с перепадами тоже дублируется пандусом.
Во-вторых, появилось немало элементов для слабовидящих. Это контрастная маркировка витрин и прозрачных дверей, лестниц, препятствий – такие отметки у нас любят делать желтым цветом. Также делают укладку дорожек из разных элементов, чтобы обозначить изменение направления движения. В лифтах сейчас шрифт Брайля у каждой кнопки. Даже на перилах на каждом этаже шрифтом Брайля указано, какой этаж.
В третьих, два этажа и выше – это обязательно лифты. Без лифтов невозможно сдать ни один объект. Если раньше было указано в нормативах, что можно строить объект на четыре этажа без лифтов, сейчас это невозможно. Кроме ЖК, все садики, больницы, двухэтажные постройки должны иметь лифт, и не один.
В-четвертых, под каждый объект обязывают делать укрытие, что тоже сейчас недешево. Здесь нужно рассчитать давление от взрывной волны, есть требования об утолщенных стенах и перекрытиях: раньше можно было сделать 25 см бетонной плиты, сейчас это уже 35-40 см – почти вдвое больше.
Также к укрытию необходимо обеспечить доступ маломобильных групп населения. Это, конечно же, удорожает себестоимость объекта. Раньше подвал выполнял техническую функцию – для разведки сетей (вода, отопление), сегодня их нужно переносить в отдельное помещение, потому что ходить сетями под потолком укрытия запрещено.
- Если говорить о влиянии войны на наши города, есть пример Харькова, который часть социальной инфраструктуры переводит в подземелье. Такая практика может быть в Киеве, других городах?
Вы все видели финские примеры гигантских подземных комплексов – со своими спортивными сооружениями и остальной инфраструктурой. Эти объекты защищены чуть ли не от ядерного удара. Эти постройки добротно выглядят, но их очень дорого и строить, и содержать. У нас нет возможности это делать.
До 2021 года мы активно строили в Киеве частные школы, но не закладывали никаких укрытий. Даже подвалы были только для того, чтобы развести инженерные сети. Сегодня принято решение по укрытиям в этих школах - экстренно достраиваются подземные отдельные сооружения, обеспечивающие всех учащихся нормативной площадью защиты. То есть уже частный бизнес заинтересован, чтобы достраивать на своих объектах сооружения безопасности.
Но если говорить в целом, я не считаю, что нам нужно все переводить под землю. То, что нужно обеспечить всем укрытиями, создать удобства, открытый доступ к ним – это 100%. Мне близка позиция известного датского архитектора-урбаниста Яна Гейла, который в 60-70 годах создал современную теорию градостроительства и по его идеям строились Копенгаген, Амстердам.
После начала полномасштабной войны в 2022 году у нас была онлайн-встреча с Яном и спросили, как застройка наших городов должна реагировать на военные действия. Может, нам теперь не нужно делать традиционную европейскую архитектуру, потому что чем выше плотность, тем больше зданий снаряды могут уничтожить и тем больше может быть жертв. Может, надо возводить дома, например, на расстоянии 100 метров – если в один попадет, то другой не тронет.
Однако Ян на это ответил: “Мой совет – не стройте города для войны. Города строятся для жизни, а не для смерти. Война – это временно, а города останутся на десятки и сотни лет, и люди в них должны жить счастливо и комфортно”.