5 слабых мест ипотеки "єОселя", о которых никто не говорит

Государственная ипотечная программа "єОселя" имеет немало преимуществ по сравнению с предыдущими, а тем более с сегодняшними кредитными программами от банков.

Главными плюсами льготной ипотеки являются:

• доступность условий кредитования: возможность приобрести жилье в ипотеку под 3% и 7% – это мечта для многих, в то время, когда банки предлагают ставки 15-25%. Кредиты берут представители крупных социальных кластеров, в том числе впервые – военные и бюджетники.

• фиксация суммы кредита в гривне на протяжении всего срока оплаты, независимо от изменения курса валют и динамики цен на недвижимость. Кроме того, прогнозируемая инфляция все равно больше, чем процент по кредитам "єОселя".

• программа максимально цифровизирована: заявку можно подать онлайн – через портал "Дія", поэтому процесс получения льготной ипотеки удобен и доступен.

• квартира остается застрахованной после оформления ипотечного кредита, то есть в течение всего периода оплаты.

Однако, как показал опыт последнего года, у программы есть и немало препятствий, которые следует учитывать при подготовке к оформлению ипотеки.

Ипотека "єОселя": 5 слабых мест

Во-первых, наиболее уязвимым местом государственной программы является   возможна нестабильность "єОселя" с точки зрения обеспечения средств, считает эксперт по недвижимости Юрий Пита.

Главное, чтобы программа работала с точки зрения порядка и не было тех сбоев, как это было в прошлом году: то денег нет, то банки не аккредитуют, то бюрократические проблемы. Это следует урегулировать. Потому что когда собственник продает свое имущество по "єОселі", он рассчитывает на продажу, а не на ожидания полугода, пока деньги выделятся. Начинают срываться сделки, страдает репутация самого проекта”, – объяснил риелтор.

Принимая во внимание это, при согласовании кредита даже для льготников под 3% банк оценивает платежеспособность под 7% - в случае изменения условий.

Во-вторых, потенциальных клиентов сбивает с толку   различная трактовка условий программы аккредитованными банками. Как рассказала в комментарии Delo.ua владелица первого ипотечного агентства недвижимости DODOMU Ирина Шапко, каждый банк ее адаптирует под свою кредитную политику, несмотря на то, что государственная программа вроде одна. Это значит, что в одном банке вам могут сделать предложение по селу, а в другом отказать.

"К нам обратилась медсестра из Института сердца, чтобы помочь в оформлении ипотеки. Но в "Ощадбанке" ей отказали - потому что по льготным условиям в научно-исследовательском институте они дают ссуду только ученым. Медсестра получить средства под 3% может только в случае, если она работает в медучреждении. Однако в другом банке клиентке согласовали льготный кредит. Сейчас она платит ипотеку ежемесячно 7 тыс. грн, а раньше платила за аренду 15 тыс. грн", - пояснила эксперт.

По ее словам, подобные нюансы возникают и по военным: в одном банке контрактник может получить ипотеку по любому документу, подтверждающему его статус (военный билет, приказ (извлечение), контракт, выписка из части), а в другом потребуют весь пакет документов, еще и заверенные выдавшим их органом. Поэтому есть случаи, что даже военные не хотят заморачиваться.

Третий минус программы – очень ограниченный выбор квартир. Жесткие требования к жилью – это "узкое горло" ипотеки "єОселя". Ведь попробуй найти, например, в райцентре дома не старше 3 лет (под 7%) и 10 лет (под 3%), на которые могут претендовать льготники, когда там уже давно ничего не строилось.

Даже в Киеве, где в последние годы наблюдался строительный бум, из доступных предложений, подпадающих под программу (не более 3 и не более 10 лет), очень ограничен выбор объектов.

По убеждению риелторов, если выбор объектов не будет расширен, со временем этот фактор будет еще больше сдерживать программу.

На первичном рынке, по данным ЛУН, застройщики открывают отделы продаж, но строят ощутимо менее активно, по сравнению с довоенными темпами. За 3 квартала 2023 года ввели в эксплуатацию в столице на 15% меньше жилья, в Киевской области – на 35% меньше, во Львове на 38% меньше. Это может спровоцировать дефицит новых метров, что критически для желающих взять льготную ипотеку есть 7%, по условиям которой дома должно быть не более 3 лет.

"К покупателю выдвигаются почти невозможные требования к квартирам. Найти в Киеве объект не больше трех лет сегодня очень проблематично. Почему государству не расширить программу на более старшие объекты вторичного рынка? Это упростит выбор и позволит рассмотреть другие ценовые категории», – считает Юрий Пита.

Четвертым сюрпризом для покупателя является также   кредитование оценочной стоимости жилья. То есть банк дает ссуду только на оценочную стоимость квартиры, которую должен проводить аккредитованный банком оценщик.

Именно поэтому оценка банка часто существенно – в десятки тысяч гривен – отличается от реальной стоимости квартиры в объявлении – тогда клиенту нужно доплачивать покупателю разницу вне ипотеки. Покупатель, например, рассчитывает на ссуду под объявленную стоимость квартиры в $65 тыс, а ее оценивают в 50. В основном недвижимость оценивают с точки зрения конструкций - без ремонта и утвари в квартире.

"Также большая проблема программы – несовпадение техпаспорта с реальным объектом. То есть достроили или передвинули стенку – нужно срочно техпаспорт перерабатывать", - объясняет Ирина Шапко.

В-пятых, и самое важное то, что большинство   владельцев отказываются продавать имущество через "єОселю" - из-за финансовых рисков, связанных с гривневыми платежами, которые, к тому же, часто поступают не сразу и частями. Необходимо снимать гривны и конвертировать их в валюту, что непросто из-за ограничений на снятие и конвертацию в валюту. Это также дополнительные расходы на компенсацию для покупателей. Продавец считает это существенным риском и предпочитает расчеты в долларах.

Если же собственник и согласится на проплату через "єОселю", на торг или лояльность в договоренностях не стоит и надеяться. Как объясняют риелторы, чаще всего покупателю предлагают взять на себя все сопутствующие расходы - нотариса, 6,5% налога - иногда это переплата в $3-4 тыс.

Как описывают по собственному опыту клиенты "єОселі", из-за этого часто срываются сделки, даже если покупатель дал согласие. К моменту подписания договора у нотариуса владельцы могут спокойно продать квартиру за наличные деньги, никаких запретов на это не предусмотрено.

Больше об условиях льготной ипотеки читайте в аналитике от Delo.ua "Как работает ипотека по программе "Еселя": отзывы, преимущества и недостатки".