Виявилась найстійкішим активом. Як розвивається ринок землі в Україні під час війни

Кількість угод зростає, ціни також

Протягом останніх дев'яти місяців в Україні на купівлю землі було укладено 31 тисячу угод на загальну площу понад 56 тис. гектарів. При цьому лідерами серед регіонів за кількістю та площею угідь стали наступні:

• Хмельницька обл. (6,2 тис. га);
• Вінницька обл. (6,1 тис. га);
• Полтавська обл. (5,9 тис. га);
• Кіровоградська обл. (5,8 тис. га);
• Дніпропетровська обл. (5,2 тис. га).

Як нещодавно повідомив голова фінансового комітету Верховної Ради Данило Гетманцев, тільки за два останні тижні в Україні було підписано майже 3 тис. нових угод (або майже 10% від їхньої кількості), укладених вже під час повномасштабної війни.

Загалом же від початку запуску ринку землі, за його словами, було здійснено правочини щодо більш ніж 300 тис. га. А середня по країні ціна за гектар  складає майже 37,9 тис. грн. Він переконаний, що наразі є всі підстави очікувати, що після закінчення війни ринок стане ще більш активним і динамічним.

Що ж стосується цін, то тут серед регіонів лідерами виявились наступні:

• Івано-Франківська обл. (91,7 тис. грн);
• Київська обл. (77,9 тис. грн);
• Львівська обл. (70,4 тис. грн).

Що ж стосується окремо, наприклад, вересня, то за даними Мінагрополітики, середня ціна за 1 га сільськогосподарської землі в Україні становила 38,2 тис. грн. При цьому найвищу середню ціну за гектар було зафіксовано в Київській області – аж 445 тис. грн.

Додамо, що ринок с/г землі в Україні "відкривався" двічі. Спершу – по-справжньому у липні того року, коли було знято мораторій на продаж угідь. Вдруге – у червні вже цього року, коли після чотиримісячної перерви відновив роботу Державний реєстр майнових прав на нерухоме майно.

Земля виявилась найстійкішим активом

У коментарі delo.ua голова Української зернової асоціації (УЗА) Микола Горбачов висловив думку, що з початку війни обсяг продажів був доволі малим, щоб чітко говорити про якісь тенденції, але, всупереч йому, багато експертів стверджують протилежне.

Багато з них переконані, що головна причина позитивної динаміки на ринку полягає у тому, що вона виявилася в умовах війни найстійкішим активом, бо ціни на неї тільки зростали. Про це, зокрема, нещодавно розповів і засновник інвесткомпанії Concorde Capital Ігор Мазепа в інтерв’ю Forbes.

Втім, він цілком слушно звертає увагу, що якщо у гривні вартість угідь зростала, то у доларах – з огляду на стрімку девальвацію національної валюти – впала (орієнтовно – на 5%). Середня прибутковість такої інвестиції збереглася лише на рівні 6% річних.

За його словами, "зараз продаж землі повернувся на довоєнний рівень". Однією із причин є надійність, позаяк таке майно не можна знищити навіть під час війни. Винятком є ​​окупація території. Крім того, це валютний актив, "який при падінні економіки на 30% знизився у вартості лише на 5%".

Кількість охочих продавати угіддя збільшується

Друга причина позитивної динаміки, прямо пов’язана з першою, це збільшення пропозиції. Як стверджує керівник проекту КупиПай Володимир Радько, саме неквапливість продавців була основним чинником, який обмежує обсяг торгів 2021 року. Цього ж року все більше людей наважується на продаж.

"Так, якщо минулого року мало хто готовий був розглядати продаж своїх паїв за ціною, еквівалентною $1,4-1,5 тис. за гектар, то цього року охочих набагато більше", – розповідає він і наводить приклад, який підтверджує слова Мазепи щодо землі як стійкого активу.

Про те, що українська земля залишається цінною за будь-яких умов, свідчать кілька випадків із угіддями у Херсонській області, з якими мали справу у КупиПай: якщо угіддя перебувають під окупацією, інвестори все одно очікують на звільнення територій, навіть коли вже зробили передоплати.

"Ці ділянки (на Херсонщині, – ред.) інвестори забронювали на активну фазу війни, а також здійснили деякі передоплати. Всупереч тому, що ці землі не обробляються, зі зрозумілих причин майбутні покупці попросили залишити броню за ними і навіть не вимагали повернення передплат", – каже Радько.

Але, як стверджує у коментарі нам нардеп Олексій Мушак, який був одним із тих, хто просував у парламенті земельну реформу, на жаль, насправді динаміка хоч і позитивна, але – через війну – аж ніяк не наздоганяє того, що очікувалось із впровадженням реформи.

"Людям зараз потрібні кошти. Тому вони продають актив, що лишається досить зрозумілим і ліквідним. Тим паче, де територія не зазнає бомбардувань і обробляється. Але якби війни не було, угіддя коштували б у рази 1,5-2 більше", – говорить нардеп.

Якщо орієнтуватися на опубліковані Гетманцевим дані, вартість угідь, якби не збройний напад РФ, досягла б орієнтовно 70  тис. грн за гектар. І перелік лідерів-регіонів по кількості проданих паїв, якби не бомбардування, виглядав би, найімовірніше, зовсім інакше.