Бизнес не станет массово отказываться от офисов, несмотря на кризис — эксперты

Девелоперская активность не останавливалась, несмотря на пандемию и карантинные ограничительные меры: в течение первого полугодия 2020 года были введены в эксплуатацию семь офисных центров с суммарной арендной площадью около 69 623 квадратов. Об этом рассказали эксперты международной компании Colliers International в обзоре рынка офисной недвижимости Киева за первое полугодие 2020 года.

Среди крупных объектов, введенных в эксплуатацию, аналитики выделяют БЦ М8 по улице Московской, 8 (А класс, GLA — 11 014 квадратов), БЦ Grand по улице Большой Васильковской, 98 (А класс, GLA — 8780 квадратных метров) и БЦ Avenue 53 по проспекту Победы, 53 (В класс, GLA — 16 780 квадратов).

Таким образом, на конец первого полугодия 2020 года кумулятивное предложение профессиональных офисных помещений в Киеве достигло отметки в более 2,06 квадратных метров, отмечают эксперты.

Они добавляют, что девелоперы тех объектов, где готовность до карантина превышала 40%, в основном продолжают строительство и планируют не отставать от заявленных сроков ввода в эксплуатацию. На стадии активного строительства по состоянию на конец июня 2020 года находится 17 объектов с суммарной арендной площадью около 178 тысяч квадратных метров.

Согласно заявлениям их девелоперов, ввод в эксплуатацию этих объектов планируется в течение ближайших 6-9 месяцев. Однако, реальный объем введенных в эксплуатацию площадей может быть ниже на 20-40%, учитывая вероятность усугубления кризиса.

В то же время девелоперы объектов, которые в карантин находились на начальной стадии строительства или были на этапе проектирования, в основном пересматривают планы вывода на рынок новых бизнес-центров. Вследствие, временно замораживают строительство и занимают выжидательную позицию. Результаты третьего и четвертого кварталов 2020 года станут более показательными для дальнейшего планирования.

Эксперты компании подчеркивают, что IТ-сектор сохраняет тенденцию прошлых нескольких лет и имеет наибольшую долю в структуре общего спроса в течение первого полугодия — 53% (примерно 21 тысячу квадратных метров). Однако, если в прошлые годы наибольший спрос на офисные помещения демонстрировали аутсорсинговые IТ-компании, то в первом полугодии наблюдается большая активность со стороны продуктовых IТ-компаний.

Снижение спроса и введение в эксплуатацию относительно большого объема новых офисных помещений повлияло на уровень вакантности профессиональной офисной недвижимости.

"Таким образом, вакантность в бизнес-центрах А и В класса выросла с 7% в начале 2020 года до 10% в конце первого полугодия 2020 года. Вакантность в бизнес-центрах А класса выросла с 4,5% в начале года до 7,1% в конце июня 2020 года. Вакантность класса В выросла с 7,9% до 10,5% соответственно", — рассказали специалисты.

По их словам, рынок офисной недвижимости еще не успел отреагировать на рост вакантности, снижение спроса и рост конкуренции со стороны новых объектов, вводимых в эксплуатацию. Владельцы некоторых бизнес-центров пока не готовы снижать арендные ставки, поэтому максимальная базовая арендная ставка (prime headline rent) осталась на уровне $30 / квадратов / месяц (без НДС).

Средний диапазон арендных ставок по классам:

• класс А: $20-30 / квадратов / месяц;

• класс В: $12-20 / квадратов / месяц;

• класс С: $8-12 / квадратов / месяц.

Несмотря на то, что арендаторы офисных помещений не освобождались от уплаты аренды на законодательном уровне в отличие от арендаторов торговых помещений, многие владельцы бизнес-центров шли на компромисс и предоставляли скидки на период карантина в размере 20%-50%.

Скидки предоставлялись в индивидуальном порядке, а размер скидки в том числе зависел от того, насколько бизнес арендатора пострадал от последствий пандемии, от деловых отношений с арендодателем и имиджа арендатора и, главным образом, на условиях увеличения сроков аренды или с увеличением арендной ставки после восстановления бизнеса до докарантинного уровня.

Аналитики подчеркивают, что режим самоизоляции заставил многие компании перевести своих сотрудников на удаленный формат работы. Часть компаний вернулась в офисы после запуска общественного транспорта 12 мая, однако до сих пор остается значительная часть бизнеса, которая будет работать удаленно как минимум до сентября.

Опыт удаленного формата работы в среднесрочной перспективе может повлиять на организацию рабочего процесса в будущем и на подходы организации офисного пространства. По результатам глобального опроса Colliers International, 8/10 людей после карантина хотели бы иметь возможность работать удаленно хотя бы один день в неделю. Однако это не станет причиной массового отказа от офисов. Напротив, компании больше будут инвестировать в качество офисов.

"Сама философия офисного пространства должна измениться, и она меняется. Сейчас все больше компаний переосмысливают роль и функции офисного пространства, сосредотачиваются на коллаборации, обмене знаниями и инновациях. Есть замечательные примеры реструктуризации рабочих помещений с целью быть более командными и инновационными. Дальше в этом продвинулись продуктовые IT-компании, для которых креативный процесс — основа бизнеса. Поэтому они инвестируют в то, что стимулирует их команды к генерации идей. В офисах таких компаний всегда предусмотрены современные и инновационные составляющие для комфортного и эффективного рабочего процесса. Собственно, "классические" компании также движутся к этому", — считает Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International в Украине.

Эксперты отмечают, что в краткосрочной перспективе компании, которые столкнулись со снижением денежного потока в своих бизнесах, будут оптимизировать расходы в том числе на офисные помещения. Ожидается, что часть компаний будут вынуждены сокращать объемы арендуемых площадей или переезжать в бизнес-центры с более низкими ставками. Те компании, которые не смогут отказаться от арендованных площадей ранее сроков договоров, будут выводить лишние площади на рынок в качестве субаренды.

Также в компании рассказали, что до конца 2020 года к вводу в эксплуатацию готовится 17 бизнес-центров с суммарной арендной площадью более 178 тысяч квадратов. При этом большая часть из них выйдет на рынок с уже с низким уровнем вакантности. Помимо этого существует вероятность, что открытие части объектов может быть перенесено на 2021 год.

По словам экспертов, объем поглощения может снизиться по сравнению с прошлым годом. Ожидается и увеличение количества сделок по пересмотру текущих арендных условий.

"Эти факторы могут привести к некоторому снижению арендных ставок. Однако примеры крупных сделок, состоявшихся в течение первого полугодия 2020 года свидетельствуют о том, что бизнес готов заключать соглашения и по текущим коммерческим условиям, однако все зависит от качества бизнес-центра, его локации и готовности арендодателей гарантировать гибкие условия на период карантина. Наблюдается спрос на помещения, где инвестиции в ремонт будут минимальными", — подытожили аналитики.

Напомним, Colliers International — мировой лидер по предоставлению услуг в сфере недвижимости с более чем 18 000 сотрудников, работающих в 68 странах мира. Colliers предоставляет услуги в области коммерческой недвижимости арендаторам, владельцам недвижимости и инвесторам, в том числе консалтинговые и брокерские услуги при аренде и продаже офисных, торговых и складских помещений, консалтинговые услуги в области гостиничной недвижимости, услуги корпоративным клиентам, услуги по оценке объектов недвижимости, а также по инвестиционному консалтингу и продажам.