Пайові інвестиції в нерухомість. Що таке REIT і як ці фонди працюють в українських реаліях

В розвинених західних країнах поріг входження для інвесторів у нерухомість є значно нижчим, а інвестиції доступнішими для середнього класу. У США та багатьох країнах Західної Європи громадяни із середніми статками можуть інвестувати у комерційну нерухомість та отримувати пасивний дохід за допомогою інвестиційних фондів REIT або ж Real Estate Investment Trust. Ключовою властивістю з точки зору інвесторів є те, що REIT дозволяє інвестувати в комерційну нерухомість відносно невеликий капітал - від $1-2 тис. 

В юрисдикціях західних країн, зокрема в США, під REIT розуміють фонди, які володіють та керують нерухомістю яка приносить дохід. Це можуть бути багатоквартирні житлові будинки чи комерційна нерухомість. За американським законодавством REIT мають виплачувати акціонерам не менше 90% свого оподатковуваного доходу, а більшість з американських фондів виплачують 100%.

Більшість таких компаній працює за відносно простою бізнес-моделлю, дуже схожою на роботу класичного пайового інвестиційного фонду: 

1. гроші від інвесторів акумулюються фондом, 
2. накопичений капітал використовується для купівлі нерухомості,  
3. житлові чи комерційні приміщення здаються в оренду
4. отриманий від оренди дохід розподіляється між інвесторами у вигляді дивідендів.

На відміну від фондів акцій чи облігацій, вклад в REIT означає частку в фонді нерухомості. Зазвичай у такі фонди інвестори вкладають кошти на дуже довгий строк або взагалі безстроково. І кожен інвестор залежно від фонду щомісячно або щоквартально отримує частину доходу фонду, пропорційно до своєї частки у ньому. Проте якщо інвестор хоче вийти з REIT він може продати свою частку іншим учасникам фонду, або іншим охочим. Наприклад, участь у фонді може бути оформлена у вигляді акцій фонду, чи інвестиційних сертифікатів, якими і володіє інвестор. Оскільки більшість цінних паперів західних компаній котуються на біржі, інвестори там, як правило, не мають проблем з тим, щоб вивести з фонду свої гроші. Проте в Україні процес повернення основної суми інвестицій може виявитися складним і довгим.  

В західних країнах REIT вважається консервативною моделлю інвестування, яка є менш вразливою до ринкових потрясінь. Навіть у кризовий 2008 рік більшість фондів в США хоч і суттєво знизили дохідність, проте швидко відновили свої позиції. 

В Україні навіть під час війни з’являються компанії, котрі пропонують українцям інвестувати в нерухомість за схемою класичного REIT. Наразі їх не так багато, проте експерти вважають цю бізнес-модель перспективною для України та прогнозують, що після закінчення війни компаній, які пропонують таку модель спільного інвестування у нерухомість побільшає.

Одним з аргументів на користь цього є і те, що інвестори, які не переслідують мету купівлі житла для власного використання, не хочуть ризикувати великими сумами, вкладаючи їх у об’єкт будівництва на стадії зведення. Нагадаємо, що переважна більшість об’єктів житлової нерухомості в Україні перед повномасштабною війною будувалися та продовжує будуватися саме на гроші інвесторів. І нажаль така діяльність нерідко супроводжувалась скандалами, коли забудовник виявлявся нездатним добудувати будинок, а інвестори втрачали гроші. В такому випадку мова може йти про суми від $20-30 тис. за однокімнатну квартиру в столичній новобудові. І це в рази більше, ніж кілька тисяч доларів, вкладених в інвестицій фонд.  

Перспективи REIT в Україні

Варто наголосити, що в Україні поки немає ні спеціального законодавства, яке б регулювало REIT, ні дієвого механізму захисту інвесторів. Тож для потенційних інвесторів залишається багато ризиків, які вартувало б вивчити перед тим як вкладати гроші в той чи інший фонд. Водночас під час повномасштабної війни залишаються ризики уражень тих чи інших об’єктів внаслідок обстрілів, що теж може стати причиною втрати вкладених коштів.

Співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов каже, що попри війну на українському ринку нерухомості з’явилося кілька REIT-фондів, діяльність яких спрямована на вкладання коштів в будівництво об’єктів комерційної нерухомості, здатних приносити постійний прибуток власникам. 

За словами Семенцова зараз найбільшу зацікавленість у інвесторів викликають об’єкти комерційної нерухомості в таких сегментах, як логістична, торгівельна нерухомість, а також сервісні апартаменти. 

Семенцов зазначив, що для громадян України вкладання коштів до REIT-фондів може стати гарною альтернативою збереження та примноження заощаджень, бо мова йде про прибутковість на рівні 8-12% річних у доларі.

“REIT-фонди можуть стати вагомим альтернативним інструментом для інвестицій та збереження наявних статків громадян. Наприклад, у 2023 році прибутковість гривневих депозитів з урахуванням інфляції не перевищить 6%, а валютних депозитів - до 3%. Крім того, податок на доходи з депозитів становить 18% ПДФО та ще обов’язкові 1,5% військового збору (разом 19,5%). Що стосується оподаткування вкладень у REIT-фонди, то податок за інвестора платитиме інвестиційний фонд: це 9% податку на дивіденди, 1,5% військового збору та винагорода фонду в розмірі до 1-1,5%. Тобто, з інвестора буде вирахувано лише 11-12% у гривневому еквіваленті”, - каже Семенцов.

Водночас експерт зазначає, що війна стримує розвиток українських інвестиційних фондів, та й міжнародні фонди, які зацікавлені у відбудові країни, поки що перебувають в стані очікування. Разом з цим за прогнозами опитаних експертів протягом 2-3 років після завершення війни в Україні можуть з’явитися кілька фондів, створених девелоперами спільно з комерційними банками, діяльність яких буде зосереджена на об’єктах комерційної нерухомості, елітних ЖК (клубних будинках), а також сервісних апартаментів у форматі live-work-play з “готельним” обслуговуванням та додатковими об’єктами інфраструктури. 

Після війни українців може зацікавити вкладання коштів саме до інвестфондів, що спеціалізуватимуться на інвестиціях в прибуткові об'єкти комерційної нерухомості й зокрема в створення сервісних апартаментів. Разом з тим учасники ринку нерухомості не виключають приходу в Україну 3-5 міжнародних спеціалізованих фондів, яких перш за все цікавитимуть об’єкти з бюджетами від $10 млн до $100 млн і мінімальною дохідністю 7-8% річних.  

“У створення REIT-фондів будуть зацікавлені головним чином потужні українські девелоперські компанії, що планують реалізовувати одночасно від 3 до 5 масштабних проєктів в різних сегментах нерухомості. Крім того, кілька міжнародних REIT-фондів вже готові вийти на український ринок та долучитися до повоєнної відбудови країни. Однак для “шаленого” інвестиційного розвитку однією з найважливіших вимог, яку висувають міжнародні компанії, є створення сприятливих та прозорих умов ведення бізнесу, відсутність політичних та корупційних перепон”, - підсумував Володимир Семенцов.

Які можливості є для інвестицій в Україні

Засновник компанії INZHUR Андрій Журжій говорить, що організаційно-правова форма REIT може бути різною, проте такий фонд відповідно до законів тих країн де є спеціальне законодавство має відповідати ключовим вимогам, а саме: 

- мати заробіток саме від нерухомості на рівні не менше 75% від загальних доходів,

- обов’язково розподіляти серед інвесторів не менше 90% від свого прибутку. 

Зазначимо, що в окремих країнах існують вимоги до кількості інвесторів таких фондів. До прикладу в США, де вимоги до REIT прописані в нормах податкового законодавства, власників має бути не менше 100 осіб, а 5 і менше паїв не можуть володіти 50% фонду.

Наразі INZHUR керує чотирма фондами, котрі управляють комерційною нерухомістю, яку здають за довгостроковими контрактами. Серед наявних арендарів є магазин “Сільпо”, а також два ресторани швидкого харчування MсDonalds. INZHUR пропонує інвесторам дохідність на рівні 7,5%-10,6% річних в доларах при доволі низькому порозі входу від 122 тис. грн.

За словами Журжія, компанія постійно шукає способи залучення у свій портфель нових дохідних активів. Наприклад, створила окремий фонд для того, щоб взяти участь у приватизації державної частки столичного ТРЦ Ocean Plaza. Цей кейс демострує, що поріг входження може бути ще нижчим - у наведеному прикладі пропонуються інвестиції від 4 тисяч гривень із заявленою дохідністю на рівні 10% річних у доларах. Журжій каже, що загалом з моменту запуску 14 лютого 2022 року компанія зібрала кошти 1,5 тисячі інвесторів та виплатила їм близько 70 млн гривень попри повномасштабну війну в країні. 

Хоча INZHUR і позиціонує себе як перший класичний REIT в Україні, втім є й інші компанії, котрі також пропонують інвесторам пасивний дохід від участі у пайовому бізнесі. До прикладу, компанія Ribas Hotels через власну платформу Ribas Invest пропонує українцям інвестувати у нерухомість в інвестиційних проєктах, які будуються під керівництвом компанії. Поріг входу для інвесторів складає $10 тис., а самі проекти організовані у формі кооперативу. Що до очікуваної дохідності, то вона заявлена на рівні 9-15% річних у доларах.

Власник Ribas Hotels Артур Лупашко каже, що розвиток класичного ринку REIT-фондів поки що суттєво гальмується.

“Це навіть не стартап. Цей ринок, по-перше, вільний для нових проєктів, по-друге, слаборозвинений з точки зору законодавчої бази, яка потребує вдосконалення. Класичні REIT-фонди наразі не можливі в Україні взагалі. Але кожен шукає свій максимально оптимальний шлях для розв'язання цієї задачі, що продавати частками”, - говорить Лупашко.

Ризики для інвесторів

Звісно в країні, де навіть відносно консервативна галузь інвестицій у нерухомість повна історій про афери та ошуканих інвесторів, високий рівень дохідності при відносно низькому порозі входу викликає певний скепсис. Особливо з урахуванням ризиків воєнного часу та відсутності дієвого регулювання з боку держави. 

У свою чергу учасники ринку запевняють, що знаходяться у правовому полі. За словами Журжія, його компанія є установою, яка займається діяльністю з управління активами і для якої регулятором виступає Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку.

“У нас є певні кваліфікаційні вимоги як до менеджменту, так і до капіталу, так і до розкриття публічної інформації. Ми забов’язані щорічно розкривати інформацію як по керуючій компанії, так і по фонду, проводити аудит і робити його публічним. Аудит наших фондів і самої компанії за 2023 рік буде проводити Deloitte. Оцінку майна, яке знаходиться в управлінні, буде проводити міжнародна компанія Baker Tilly, як і минулого року, до речі”, - говорить Журжій.

Крім того, він зазначає, що майно, яке входить до портфелю фонду, за законом є власністю інвесторів і знаходиться в управлінні керуючої компанії. А сама керуюча компанія не має на це майно жодного права власності. За його словами, в бізнес-моделі немає класичних банківських ризиків, це доволі консервативна модель у якій тверді активи що належать власникам просто здаються в оренду.

“Ми не беремо кошти умовно в інвесторів в борг для здійснення операційної діяльності. Кошти які інвестори сплачують в фонд напряму чи  купують на вторинному ринку інвестуються в нерухомість яка має контракти та генерує дохід. Відповідно теоретично у вас може не бути орендаря на цю нерухомість її треба буде продати, але сам актив у вас є. Він не закладений, на ньому немає боргу. Це ваша власність”, - каже Журжій.

Водночас бізнесмен зазначає, що наразі найбільшим ризиком для бізнесу є ризик уражень внаслідок російських атак.  І якщо за загальним правилом нерухомість застрахована від ризиків затоплення, руйнування, пошкодження, то в даному конкретному випадку військові ризики не покриваються дійсно і це є той ризик який потрібно приймати або не приймати. Разом з цим він говорить, що у його компанії є у володінні три об’єкти, і якщо щось трапиться з одним з них, то він може бути відновлений за рахунок доходів які фонд отримує від інших об’єктів.

За словами Лупашка, ризики інвестицій в REIT в Україні наразі є такими ж як і в інвестиції в інші проекти з нерухомості. Девелопер може не добудувати, або вартість квадратних метрів може впасти. До того ж після того, як проект запрацює залишаються військові ризики.

“Проєкти Ribas Invest всі знаходяться на заході України. Тому саме в наших проєктах військові ризики мінімальні, вартість нерухомості лише зростає (через це також), а девелопери будують швидко та вчасно. І ми, хоча купуємо в них нерухомість на стадії будівництва, але кошти перераховуємо лише після здачі в експлуатацію”, - каже Лупашко.

Що кажуть юристи

Адвокат юридичної компанії Riyako&Partners Микола Максимов говорить, що на сьогодні відсутні чіткі механізми захисту прав інвесторів, які вкладають грошові кошти в інвестиційні фонди нерухомості. Такі фонди можуть збанкрутувати як і будь-яка інша компанія і від цього інвестори, на жаль, не застраховані. В цьому випадку, за словами юриста, ні держава, ні окремі державні інституції не несуть відповідальності перед громадянином. А ті механізми захисту прав та законних інтересів інвесторів, які вказуються в установчих документах фондів, частіше за все мають формальний характер та у реальності не працюють.

“Щоб не попасти у неприємну ситуацію, інвестору краще вивчити історію інвестиційного фонду нерухомості, переглянути кількість збудованих чи придбаних ним об’єктів та успішність таких проектів. Слід звернути увагу на те, які об’єкти фонд здає в оренду, адже саме аренда може становити левову частку доходу фонду, та де знаходяться такі об’єкти. Наприклад, наскільки близько вони розташовані до лінії фронту”, - каже Максимов.

Серед головних ризиків для інвесторів експерти виділяють наступні: 

• можливу низьку успішність проектів, що будуються
• низький рівень прибутковості від інвестиції,
• шахрайство керівників фонду,
• банкрутство фонду з різних причин

Керуючий партнер юридичної консалтингової компанії "Де-юре" Григорій Трипульський  говорить, що сьогодні REIT в Україні існує в різних формах і у взаємодії з іншими структурами. Найчастіше використовуються кооперативи та пайові фонди. 

При цьому об'єкти нерухомості, в які інвестуються кошти інвесторів, дуже часто оформлені на окремі юрособи, пов'язані будь-якими взаємовідносинами з фондами та кооперативами. Однак навіть якщо самі об'єкти оформлено на кооперативи, то сама структура кооперативу побудована таким чином, щоб усі істотні дії з нерухомістю могли бути зроблені без згоди членів кооперативу. 

Тож перед тим як вкладати свої гроші Трипульський рекомендує звернути увагу на те, як оформлено об'єкт нерухомості та які повноваження щодо розпорядження таким об'єктом є в інвестора. Також юрист радить звернути увагу на порядок отримання прибутку від таких інвестицій, оскільки зазвичай фонди озвучують цифри планованого доходу без урахування податків, які сплачують під час отримання прибутку.