Попит на невеликі торгові точки та занепад офісів. Що чекає на комерційну нерухомість у 2024 році

На початку війни найбільший попит був на великі складські приміщення, де зберігали своє майно релоковані з прифронтових районів бізнеси, волонтери та міжнародні гуманітарні організації. 

З кінця вересня в Києві та регіонах стрімко відновлюється попит на невеликі торгові площі 20-50 кв. м через попит з боку малого бізнесу. А от великі торгові площі простоюють. Щодо офісної нерухомості то тут стагнація зумовлена масовим переведенням працівників на віддалену роботу. 

Проте в Україні активізувалася купівля комерційної нерухомості. Іноземці та український бізнес, котрі вірять у перемогу Україні в війні та стрімке відновлення країни після війни отримали змогу придбати за хорошу ціну об’єкти які до війни ніхто навіть не думав продавати.

Комерційна нерухомість Києва

Фахівець з нерухомості Олексій Мурін каже, що в Києві спостерігається бум на оренду торгової нерухомості невеликих метражів. Головним чином шалений попит пов’язаний з великою кількістю переселенців, які переїхали до Києва з прифронтових регіонів та вирішили зайнятися у столиці бізнесом, яким займалися в рідних містах. Разом з цим попит на великі торгові площі є суттєво нижчим.

“Орендні ставки на невеликі торгові площі не лише досягли значень довоєнних, але й навіть перевищили їх. Особливо це стосується кав’ярень 20 кв. м, та аптек площею 50 кв. м і вище. Аптеки зараз розвиваються шаленими темпами і за місця з хорошим трафіком та потенційним виторгом можуть запропонувати за площу в 1,5 раза більше ніж інші потенційні орендарі”, - каже Мурін.

Він зазначає, що за місця з найкращим трафіком та потенційно хорошим виторгом

За його словами, ще одним важливим трендом на ринку комерційної нерухомості Києва є переміщення бізнесу з центру столиці до спальних районів. Це пов’язано з тим, що за час пандемії COVID-19 та повномасштабної війни концентрація людей в спальних районах є значно вищою ніж в центрі міста, а сегмент офісною нерухомості переживає стагнацію.

“Центр обезлюднів ще більше ніж було до війни. Офісної нерухомості зараз дуже багато пропозицій по ринку. Цей сегмент в жахливому стані. Минулої зими офіси намагалися здавати просто за комунальні послуги, щоб хоч якось утримувати ці активи власним коштом. Зараз тут вже трошки краще, але слово “трошки” тут ключове”, - каже Мурін.

За його словами, до повномасштабного вторгнення офісна нерухомість у столиці була відносно заповнена навіть попри пандемію.Попит мали не лише ліквідні місця, але й неліквідні. Проте станом на осінь 2023 зниження цього сегменту ринку нерухомості становить 70%. Наразі ціна на оренду офісу може залежати від різних факторів, включаючи ремонт, розташування, поверху, прохідної та коливається від 7 до 30 доларів за кв. м.

Мурін вважає, що у наступному році малий бізнес у столиці продовжить розвиватися. Тому вартість оренди торгової нерухомості зростатиме в ціні. А от передумов до відновлення попиту на офіси фахівець не бачить. 

“Люди вже звикли працювати віддалено тож я думаю, що в сегменті офісної нерухомості кардинальних змін не буде”, - говорить Мурін.

Скільки коштує оренда комерційної нерухомості Львова

За словами власника агенції нерухомості Malinka Real Estate Валерія Малінки в вартість оренди комерційної нерухомості Львова повернулась до рівня що передував повномасштабній війні. Попит на оренду комерційної нерухомості знизився навіть попри те, що до Львова переїхало багато людей з інших регіонів України. 

“Найбільш трендовими на початку минулого року були великі складські приміщення площею 500 кв. м і більше. А от на офіси та попиту не було. Так само як і на невеликі комерційні приміщення, найпопулярнішими були площі в 300-500 кв. м. Зараз ринок комерційної нерухомості ожив, але от тренд повернення в офіси відносно невеликий. Як правило офісні приміщення знімають іноземці. ІТ-офіси зараз пустують, бо багато працівників цієї сфери виїхали з країни, оскільки міжнародні компанії не укладали договори з компаніями зареєстрованими в Україні”, - говорить Малінка.

За його словами, зараз найбільше активності не так в оренді, як в купівлі комерційної нерухомості Львова. Досить активними є іноземці, які бачать перспективу в повоєнному відновленні країни.

“Багато хто дізнався про Україну та про те, що тут можна купити нерухомість разом з землею. В Польщі ви купуватимете землю пів року, а от в Україні це відбувається майже одразу. На вартість оренди цей тренд також впливатиме. Проте найбільш активно цей ринок розвиватиметься після закінчення війни”, - говорить Малінка.

Тренди на ринку комерційної нерухомості Дніпра

Фахівець з нерухомості компанії “Материк” В'ячеслав Козаченко говорить, що від початку війни в Дніпрі найбільший попит мала складська нерухомість, оскільки бізнес релокувався та вивіз своє майно з прифронтових регіонів, та орендував склади для зберігання свого майна. Сегмент офісів суттєво скоротився. Перспектива до зростання цього сегменту є, і він можливо виросте на 20%-30%, проте на думку Козаченка до кінця війни торгова та офісна нерухомість не повернеться до показників, які були до повномасштабної війни. Наразі орендувати офіс в Дніпрі коштуватиме 250-300 грн за квадратний метр, а оренда складських приміщень за містом становить 100-150 - грн/кв. м.

А от в сегменті оренди невеликих торгових об’єктів ціни швидко повернулися до довоєнного рівня і наразі перевищили його. Це стосується місць з великим пішохідним трафіком. Але у великі торгові об’єкти пустують, в деяких місцях ціна скоротилася на 50%, а деякі місця пустують. Так, орендувати торгову точку в Дніпрі можна за ціною 250-300 гривень за квадратний метр, однак вартість оренди цінних об'єктів з хорошим трафіком може сягати під 1000 грн/кв. м.

“Настрої у бізнесу в Дніпрі двоякі. Активним є сегмент продажу комерційної нерухомості. Частина бізнесменів концентрує капітал, бо бачить себе в Україні й скуповує за хорошою ціною все те, що продають ті, то налаштований песимістично. Зараз за привабливою ціною можна купити такі об’єкти, які до війни навіть ніхто не думав продавати”, - каже Козаченко.

За його словами, повернення бізнесу з заходу України до Дніпра відбувається дуже повільно, але ті, хто вирішив залишитись в місті, поступово покращують свої позиції та докуповують активи. Хоча минулого року про якесь можливе зростання не було навіть думки.

“Деякі офісні центри навіть повернули довоєнну ціну оренди. Але щоб ціна перевищувала довоєнну я не зустрічав. Взагалі ринок зараз відновився на 70% відносно показників до повномасштабної війни. Ті хто оптимістично налаштований і купує, на цих людях і тримається ринок нерухомості”, - каже Козаченко.

За його словами, коли  війна скінчиться, то ринок комерційної нерухомості в Дніпрі дуже швидко досягне довоєнних показників, але доки в країні йтимуть бойові дії повноцінне відновлення неможливе, оскільки багато людей досі за кордоном і на велику кількість офісних приміщень нема попиту.