Ринок апартаментів в Україні: як змінюється попит і ціни?

• Що таке апартаменти і чим вони вирізняються 
• Як змінився ринок після 2022 року
• Хто купує апартаменти зараз і навіщо
• Загальна тенденція цін на апартаменти по Україні
• Прогноз на 2026: що чекає на ринок

Що таке апартаменти і чим вони вирізняються 

Апартаменти – це нежитлове приміщення з житловою функцією, яке формально не має статусу квартири, але пропонується на ринку для тимчасового або постійного проживання. Юридично це офіс чи комерційне приміщення, а фактично – місце, де люди живуть.

Апартаменти часто будуються в бізнес-центрах, колишніх готелях або спеціалізованих житлових комплексах де додатково ще є консьєрж та охорона. Це створює відчуття готельного сервісу, але без юридичного статусу житла. На ринку нерухомості апартаменти відрізняються від звичайних квартир тим, що:

• мають статус нежитлового приміщення, хоча фактично може бути житлом;
• за адресою апартаментів неможливо прописатися;
• банки не кредитують нежитлові приміщення, тож іпотека тут недоступна;
• вищі комунальні платежі та податок на нерухомість;
• нижча вартість за квадратний метр порівняно з квартирами.

Як змінився ринок після 2022 року

Після повномасштабного вторгнення ринок апартаментів значно скоротився. Так, у 2022 році будівництво заморозилося, інвестори вийшли з ринку, а попит обвалився. Але поступово відновлення почалося з 2023 року, і 2025 рік показав впевнене зростання.

За звітом OLX Нерухомість, у 2025 році кількість запитів на апартаменти виросла на 16% порівняно з 2024 роком, особливо у Києві, Львові та Одесі. Так, було зафіксовано зростання переглядів оголошень з апартаментами на 18%, а отже інтерес інвесторів стрімко почав зростати.

Попит зростає з боку інвесторів, які шукають прибуток від короткострокової оренди. Як варіант, апартаменти ідеально підходять для здачі через Airbnb, Booking чи корпоративним клієнтам. Тут немає обмежень на комерційне використання, як у житлових квартирах.

Хто купує апартаменти зараз і навіщо

Враховуючи умови, в яких знаходиться український ринок нерухомості, покупці стали більш обережними та прагматичними. Епоха імпульсивних покупок "на емоціях" закінчилася. Тепер кожен розраховує окупність, аналізує ризики, порівнює варіанти.

Зростає попит на компактні, автономні об'єкти. Зазвичай мова йде про студії 25-35 м² з власним опаленням, водопостачанням, резервним живленням. Інвестори шукають швидку окупність, і апартаменти в новобудовах можуть приносити 9-12% річних від здачі в оренду. Це вище, ніж депозити в банках (6-8%), і набагато вище, ніж оренда звичайних квартир (5-7%).

Загальна тенденція цін на апартаменти по Україні

За даними ЛУН, середнє зростання цін на апартаменти у 2025 році становило 11%. Це менше, ніж на звичайні квартири (19%), але вище, ніж на комерційну нерухомість.

Лідерами зростання виявилися Київ, Львів, Одеса, тобто міста з активним туристичним потоком та високим бізнес-попитом. Апартаменти в курортних регіонах, на кшталт Трускавця чи Буковелі також подорожчали через відновлення туристичного інтересу після послаблення ковідних обмежень та адаптації до воєнних реалій.

В яких регіонах апартаменти менше вартують

Дешевші пропозиції можна знайти у Харкові, Дніпрі, Запоріжжі. Тут пропозиція велика, але попит низький через безпекову ситуацію. Вартість квадратного метра у прифронтових містах може бути нижчою на 20-30% порівняно з мирними регіонами.

Але при всій вигоді, це досить ризикована інвестиція. Можна купити дешево зараз, але не факт, що попит відновиться. Для життя купівля апартаментів теж складний вибір через регулярні обстріли та нестабільність.

Прогноз на 2026: що чекає на ринок

Наразі очікується помірне зростання цін на апартаменти – 6-8% у Києві та Львові, стабілізацію в регіонах. Ринок нерухомості входить у фазу зрілості, де різкі стрибки малоймовірні і тут грають роль декілька факторів.

Валютна нестабільність 

Коливання курсу гривні можуть стимулювати інвестиції в апартаменти як "тиху гавань" для збереження капіталу

Внутрішня міграція 

Частина ВПО шукає гнучке житло без довгострокових зобов'язань, апартаменти виглядають привабливо.

Регуляторні зміни 

Ймовірні нові правила щодо класифікації нежитлових приміщень, оподаткування та можливості реєстрації

Тож ринок апартаментів продовжить зростати, але темпи будуть помірними. Інвестори шукатимуть якість і локацію, а не спекулятивні можливості. Ті, хто купує зараз, роблять ставку на довгострокову стабільність, а не швидкий заробіток.