Залізні квадрати. Як у Харкові під обстрілами продають квартири

Прифронтовий Харків багато місяців залишається одним з найвразливіших міст, що найбільше потерпає від обстрілів ракетами, безпілотниками та важкими керованими бомбами. Причому, на відміну від Дніпра чи Одеси, харків'яни не завжди встигають добігти до укриттів,  адже місто розташоване менш ніж за годину їзди від кордону з РФ.

Окрім того, у березні ракетний обстріл знищив майже всі енергетичні потужності міста.

За таких обставин ринок нерухомості у місті мав би залягти на дно, проте навіть попри обстріли і відсутність комунальних зручностей, цікавість до майна постійно зростає. 

Квартири у Харкові: як змінився попит і покупець

Активність на ринку міста, населення якого суттєво зменшилось з довоєнних 1,5 мільйона осіб, забезпечують дві категорії покупців. З одного боку це мешканці прилеглих містечок, які перебралися до Харкова після втрати житла. За заявами міськради, у місті проживає 500 тис. ВПО.

Багато з них користуються програмою "єВідновлення" і купують житло в Харкові, щоб не їхати далеко від рідного міста, розповіла в коментарі керівник філіалу АН "Город" Ольга Русіна.

За її словами, 50% угод купівлі-продажів житла складають державні програми, переважно житлові сертифікати, ще 50% купують за "живі гроші".

За даними ОВА, у Харківській області за програмою “єВідновлення” нове житло нещодавно придбали 212 жителів регіону. Власники зруйнованого житла купили 165 квартир та 47 приватних житлових будинків на 360 млн гривень, з них житловими сертифікатами оплачено понад 354 млн.  Загалом 4641 заява надійшла до профільних комісій на компенсацію за повністю знищене житло.

Крім цього, в межах програми харків'яни отримали 502 млн гривень на ремонти пошкодженого російськими обстрілами житла.

З іншого боку, зараз ціни впали вдвічі і купують житло ті, хто раніше не міг собі це дозволити через високі ціни - Харків багато років входив в п'ятірку лідерів ринку за вартістю квадратного метра. Зараз у безпечних регіонах ціни виросли, а в ризикових - впали, це й стимулює ринок, пояснює в коментарі Delo.ua голова Харківського відділення Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Андрій Правдін. 

Рієлтори наголошують, що в умовах війни активність спостерігається лише в сегменті економ-житла. Ані первинний ринок, ані елітне житло цим похвалитися не можуть. За словами Ольги Русіної, бувають поодинокі угоди й на первинному ринку, коли люди вирішать купити житло в новобудові по $9 тис. чи $11 тис. Проте ці кейси - радше вийняток, і для людей, які погоджуються з високими ризиками.

"В основному купують економ-сегмент в районах, віддалених від стратегічних об'єктів, одно- чи двокімнатні, обов'язково з ремонтом. У місті вже немає, кому ремонтувати. До того ж люди часто приїжджають взагалі без нічого, не мають коштів заплатити рієлтору чи нотаріусу. Ми часто працюємо в борг, віримо, що як тільки зайдуть перші гроші, нам одразу заплатять комісію", - розповіла Русіна. 

Ще одним трендом є те, що немає ланцюгових угод, де учасниками часто були від 5 до 10 покупців-продавців. Раніше такі продажі складали 80% ринку. "Зазвичай люди зустрічались у нотаріуса і просто передавали кошти по колу. Одні продавали двокімнатну і одразу купували трикімнатну, інші розмінюють житло на дві квартири. Зараз таких випадків взагалі нема", - каже Правдін.

Ціни на квартири у Харкові: хаотичне падіння

Ціни на одне і те ж житло можуть кардинально відрізнятись навіть в одному районі - залежно від того, наскільки швидко продавцеві потрібні кошти, або покупцеві - квартира.

"На Олексіївці нещодавно продали 2-кімнатну за $27 тис., поряд по сертифікату купують за $38 тис. таку ж квартиру. Тому дуже важко скласти середню ціну. Якщо треба людині терміново, вона купує без торгу. У мене траплялись випадки, коли клієнти приходять на огляд, при чому показують з вікна - ось наша розбита квартира, а ми хочемо придбати в сусідному домі", - пояснює Русіна.

Про те, що трапляються випадки, які вибиваються із загальних цінових трендів, кажуть і в АФНУ.

"З останніх угод: 3-кімнатна на північній Салтівці, на вулиці яка виходить на поля, де стоїть розбитий будинок, фотографії якого вже облетіли весь світ. Неподалік нещодавно купили трикімнатну квартиру, яку продавали півроку, але змогли продати лише за $18 тис. До війни така ж квартира коштувала б $50 тис. Проте не можна сказати, що падіння втричі характерно для Харкова", - наголосив Правдін. 

Загалом квадратний метр сьогодні оцінюється приблизно в $500, у Києві та Львові ціни вищі більше, ніж удвічі. Вартість однокімнатної економ-варіанту в районі ХТЗ - $6 тис. доларів. Водночас у центрі ще виставляють ціни по $150 тисяч, хоч це і не ходовий товар, каже рієлтор. 

Двокімнатні коштують від $12 тисяч, хоча трапляються варіанти за $6-8 тисяч. Трикімнатні реально купити за ціною від $15 тис.

"Зазвичай безпекове питання дуже не акцентується. Обирають чимдалі від енергооб'єктів та заводів. Решта вимог як і раніше  - розташування, якість будинку, ремонт, близькість до метро. І щоб заїжджати одразу", - додав Правдін. 

Оренда житла у Харкові

Ціни на оренду у Харкові також суттєво знизились за понад два роки війни. Сьогодні у центрі міста без особливих зусиль можна знайти помешкання з хорошим ремонтом за -5-6 тисяч гривень на місяць, а на околиці можна втричі дешевше.

"Оренда на стільки впала в ціні, що винайняти за 2 тис. гривень на місяць однокімнатну квартиру - це не фантастика, а звична справа для нецентральних районів. Щоправда, це стосується квартир масової забудови радянських часів. Трохи дорожче коштує новобудова з ремонтом - 6-12 тис.", - зазначив Правдін. 

Винаймають помешкання також якомога далі від стратегічних об'єктів. Зважаючи на комунальні проблеми, віддають перевагу квартирам з газовими плитами.

"Оренда як коштувала після різкого падіння цін у 2022-му, так і коштує зараз. Якщо раніше квартира в новому будинку здавалась за $600, то зараз за 11 тис. грн - тобто подешевшала аж втричі", - пояснює Родіна.

Загалом за час війни ринок оренди знизився також приблизно на половину, і зараз є досхочу варіантів житла за помірну ціну.