Что будет с ценами на недвижимость: главные тренды и прогнозы

По словам старшего экономиста Ukraine Economic Outlook Михаила Кухаря, для оценки перспектив цен на недвижимость в стране следует понимать, что происходит с ее экономикой. Ее демонстрируют ключевые макроэкономические показатели :

• Из-за полномасштабного российского вторжения ВВП Украины сократился на 21% - с $200 млрд в 2021 году до $158 млрд в 2022 году. По результатам 2023 года он должен восстановиться на 10%, до $174 млрд;
• В первый же год войны структура ВВП радикально ухудшилась – доля частного сектора экономики уменьшилась с 60% до 34% в 2022 году, а дефицит бюджета увеличился с 3% до 25%. В нынешнем 2023 году ситуация также развивается не лучшим образом - половина экономики (49%) приходится на госбюджет, четверть (24%) составляют военные расходы, а частный сектор – только 27%;
• Дефлятор ВВП в 2021 году составил 25%, в 2022 году – 34,6%, в 2023 прогнозируется на уровне 20%. То есть если выручка предприятия в этом году выросла на 15%, то это не повод для гордости для его собственника - на самом деле оно не растет, а теряет средства;
• Из-за нехватки рабочей силы, вызванной войной и выездом из страны значительного количества трудоспособного населения, фиксируется рост среднегодовой заработной платы до $452/месяц в 2023 году с $460 /месяц в 2022 году. Выход на довоенные показатели прогнозируется уже в середине 2024 года;
• Бюджет Украины выглядел бы катастрофически без помощи западных партнеров. Кумулятивный фискальный разрыв на 2023 год составит $43 млрд, которые страна должна получать извне для балансирования доходов и расходов;
• Внешний долг Украины за 2022-2023 гг. рос примерно на $25 млрд ежегодно. Однако, из-за большой доли грантов в помощи от западных партнеров, отношение долга к ВВП в конце 2023 года не превысит установленного для стран ЕС 60% -го критического уровня;
• Экспорт из страны в целом возобновлялся с начала войны, пока росли темпы вывоза продукции АПК через "зерновой коридор". В результате остановки его действия ожидается сокращение поступлений экспортной выручки. В целом экспорт в 2023 году составит $34,6 млрд. против $41 млрд. в 2022 году и $63 млрд. в 2021 году;
• Импорт, в который входит много продукции военного и двойного назначения, находится в сильном дисбалансе с экспортом - $69,8 млрд в 2023 году против $56,2 млрд в 2022 году и $61,3 млрд в 2021 году;
• Отрицательное сальдо торгового баланса в $37 млрд в 2023 году сопоставимо с объемом золотовалютных резервов за год, что является аномальным показателем;
• Рынок труда почти восстановился до довоенного уровня, а количество вакансий уже достигло показателей февраля-2022;
• На банковских счетах в гривне и долларе хранится около $25 млрд, которые могут быть использованы, в том числе, на приобретение недвижимости;
• В Украине появился новый upper-middle класс населения – военные, зарабатывавшие с первого дня полномасштабной войны более 100 тыс. грн, принимая участие в боевых действиях на первой линии столкновения;
• Количество наличных денег на руках у населения стабильно держится на уровне $60-65 млрд ;
• К концу десятилетия Украина из - за войны потеряет до $ 600 млрд, то есть почти 3 своих ежегодных ВВП

Таким образом, после победы над РФ инвестиционный потенциал украинцев для покупки недвижимости составит $25 млрд в банковской системе и $60-100 млрд наличных долларов.

Ключевой вызов для рынка недвижимости – плохая демография

Предприниматель и финансовый аналитик Эрик Найман отмечает, что ключевой вопрос для рынка недвижимости и цен на жилье – демографическая ситуация в стране, из-за этого фактора число покупателей недвижимости с каждым годом будет уменьшаться. Группа населения в возрасте 25-49 лет, наиболее заинтересованная в приобретении "квадратов", уже в 2021 году сократилась по сравнению с 2020 годом, а во времена войны негативное влияние этого фактора усилилось еще больше.

Из-за этого зарабатывать на недвижимости становится все сложнее – в последние 10 лет количество покупателей уменьшается по естественным причинам, то есть девелоперы в течение последнего десятилетия должны получили наибольшие прибыли, и в будущем не должны рассчитывать на значительное улучшение своего бизнеса.

Таким образом, украинский рынок недвижимости будет расти незначительными темпами в условиях неблагоприятной демографической ситуации : она будет увеличиваться примерно на 3% ежегодно, но со сложностями.

Другими важными факторами к концу десятилетия станут следующие экономические факторы:

• Гривна будет относительно сильной, что будет сдерживать экспорт и одновременно будет обеспечивать определенную экономическую стабильность в стране;
• Киевский рынок жилья будет расти за счет мигрантов из других украинских городов. В Киеве все будет хорошо, тогда как в других городах – не очень. Более менее хорошая ситуация будет во Львове, но там возникнет вопрос рабочих мест, которых гораздо меньше по сравнению со столицей;
• Цены на жилье в Киеве будут зависеть от прироста населения. Прирост жилого фонда в столице в течение последних 10 лет составлял в среднем 2% ежегодно, выбытие – 0,2%. Поэтому рынок столицы не будет расти без ежегодного роста населения более 1,8%;
• В случае восстановления Украины за счет международной помощи рынок недвижимости по всей Украине существенно вырастет, но вместе с ним кратно вырастут и зарплаты населения. Не факт, что украинский бизнес сможет быть рентабельным в таких условиях, и его продукция не уступит иностранному импорту, доминирование которого над отечественным продуктом создаст дополнительные вызовы для страны;
• Спрос будет переходить к качественному жилью. Основная масса жилищного фонда Украины – "хрущобы", и при прочих равных условиях люди будут покупать более качественное жилье, соответствующее концепции энергетической, транспортной, логистической и культурной реновации;
• Офисы и коммерческая недвижимость будет продаваться тяжело, складские площади – хорошо, в общем интересными будут новые форматы на рынке недвижимости.

Выставленная продавцом цена и цена реальной сделки – разные вещи

Соучредитель онлайн-платформы ЛУН Андрей Мима подчеркивает, что сейчас на рынке недвижимости Украины существует значительная диспропорция между ценовым ожиданием продавцов и реальной стоимостью сделки купли-продажи квартиры. В столице эта разница может достигать трети стоимости жилья.

Эксперт добавляет, что такое "простаивание" квадратных метров в объявлениях объясняется катастрофическим сокращением реальных сделок, вызванным полномасштабной войной.

Для примера, продажи на первичке по Украине в 2022 году сократились ориентировочно в 8-12 раз к довоенному 2021 году, причем в Киеве и области падение составило 93-95%, в Одессе – 96-97%, во Львове – 83-79%, а в Ивано-Франковске – 65-75%.

Кроме того, важным фактором обновления рынка недвижимости является количество посещений профильных сайтов объявлений. Если оценивать данные онлайн платформы ЛУН, то к июлю-2023 количество просмотров сайта возобновилось до 50% от довоенной, тогда как в марте-2022 сокращение составляло 83%, а в "блэкаутном" декабре-2022 – 74%.

По словам Андрея Мимы, искажение статистики цен на недвижимость также может вызвать разницу в расчетах – например, оценка средней цены "квадрата" вместо медианной, что может на 40% увеличивать картину на рынке.

Инвестиции в первичку в 2023 году упадут почти в пять раз

Основатель "Школы профессионального девелопмента" Игорь Райков во время выступления сообщил о сокращении рынка первички почти впятеро - с $9,7 млрд в 2021 году до ожидаемых по результатам 2023 года $2,08 млрд.

По его данным, полученным путем закрытого опроса участников рынка, в 2021 году общий объем инвестиций в первичную недвижимость Украины составил почти $10 млрд, из них $2,5 млрд вложено в Киев. Цифра выглядит правдоподобной – на примере Киева $2,5 млрд это около $0,2 млрд в месяц. При этом известно, что десятка крупнейших столичных застройщиков до войны аккумулировали $100-120 млн в месяц, а в Киеве их больше 50.

Таким образом, масштаб падения инвестиций в первичку следующий:

Соответственно, из $2 млрд общих инвестиций в новостройки в 2023 году, 70% придется на западные области и все, что западнее Житомира. Разумеется, это лишь временный спрос.

Уровень падения рынка также можно оценить благодаря спросу на ключевые ценообразующие строительные материалы – арматуру, цемент, бетон, стекло. Поскольку арматура, цемент и бетон сегодня активно используются на востоке и севере страны в программах восстановления и защиты критической инфраструктуры, то самым релевантным является стекло - его потребление на западе увеличилось в 3-4 раза.

Во время войны вторичка диктует цены на недвижимость

Владелец и CEO SAGA Development Андрей Вавриш считает, что из-за российского вторжения в Украине произошло изменение парадигмы определения цены – если до войны первичный рынок определял цены на всю недвижимость, то теперь все происходит наоборот – девелоперы конкурируют с квадратными метрами на вторичке. Причиной этого значительно большие объемы жилья на вторичном рынке, а также уверенность владельцев вторичной недвижимости в возможности когда-либо продать ее, хоть и с дисконтом.

Наиболее заметна эта тенденция в приближенных к линии фронта городах.

Также эксперт назвал следующие параметры рынка жилья:

• В Киеве рынок восстановился, если оценивать по валовой стоимости совершенных сделок, на 30% в гривне и на 22% в долларе, по сравнению июля-2023 с июлем-2021;
• До войны оптимизм девелоперов поддерживался фактическими реальными продажами на первичке, после чего к маю-2022 сменился шоком от вызванных большой войной факторов. С июня по август 2022 года рынок приходил в себя от шока, и с августа-2022 пытается найти оптимальный баланс цен для своей деятельности;
• В июле 2023 года средняя цена "квадрата" на первичке в Киеве вышла на уровень $1384 и сравнялась с показателями довоенного июля-2021;
• Сейчас застройщики строят жилье для себя "в склад", завершая свои инвестиционные обязательства и для сохранения деловой репутации;
• Себестоимость материалов и ресурсов для строительства возросла в себестоимости в диапазоне 29-42%. Часть материалов подорожала непропорционально дорого – цены на стекло, например, удвоились;
• Эконом-жилье в традиционном понимании исчезает или трансформируется под соответствующие запросы покупателя.

Также Андрей Вавриш привел основные тренды по рынку недвижимости Украины на 2024-2025 год:

• Наиболее ситуация с недвижимостью будет зависеть от успехов ВСУ на фронте, которые в принципе решат будущее страны и рынка;
• Несколько в меньшей степени, но очень существенно, влияет демографическая ситуация в стране;
• Отсутствие капитала на рынке – банковского, ипотечного и портфельного кредитования. Эти факторы являются дополнительным "загашником", которые в будущем позволят находить тренды к росту;
• Рынок не имеет никакого понимания, что такое "восстановительный фонд" недвижимости, и как он повлияет на цены на недвижимость;
• Однако, в условиях войны, из положительных факторов можно отметить движение рынка недвижимости к транспарентности, институциональную его модернизацию (модернизацию процессов ведения реестров, сделок и т.п.), а также рост общего качества рынка.