Коворкинг-бункер и pets-friendly. Как выживают гибкие офисы во время войны

• Спрос на гибкие офисы: как изменился типичный арендатор коворкинга
• Коворкинг во время войны: поиск форматов
• Гибкие цены в гибких офисах
• Коворкинги: новое предложение и планы по открытию в 2024

Модный в довоенные времена формат коворкингов сегодня переживает проблемы с наполненностью, как и обычные офисы.

К началу 2022 года в Украине насчитывалось 100 тыс. кв. м гибких офисов и 130 локальных брендов коворкингов и рынок стремительно развивался. В годы войны популярность коворкингов уменьшилась.

Последний резкий ситуативный рост спроса арендаторов наблюдался в конце 2022-го, однако он был связан с блекаутами.

После стабилизации энергосистемы в феврале-марте 2023 г. произошел повторный отток клиентов, а уровень заполненности коворкингов к концу первого полугодия 2023-го в Киеве стабилизировался на уровне 50-70% в зависимости от локации.

Спрос на гибкие офисы: как изменился типичный арендатор коворкинга

По данным CBRE Ukraine, портрет типичного арендатора в коворкинге, равно как и на рынке традиционных офисов, не претерпел существенных изменений - в структуре спроса все еще доминирует сегмент ИТ . Однако в 2023 году к списку арендаторов активно присоединилась креативная индустрия и маркетинг, представители публичного и государственного сектора, компании, связанные с военной деятельностью и дипломатические миссии.

Кроме того, наблюдается увеличение доли локального украинского бизнеса в целом, который в какой-то степени заменяет корпоративные глобальные компании.

По словам эксперта, также продолжается тренд по сокращению офисов с целью оптимизации капитальных и операционных расходов на содержание с переходом к гибридному формату работы. Таким образом, под влиянием пандемии и войны многие компании впервые познакомившись с форматом гибкой работы в коворкингах, пересмотрели свое отношение к этому сегменту, открыв для себя коворкинги как профессиональную коммерческую недвижимость.

Также коворкингам на руку то, что некоторые корпоративные игроки рассматривают гибкие пространства как бекап опцию на случай повреждения головного офиса во время обстрелов.

"В регионах мы наблюдали активное развитие локаций в западной части страны, в связи с ростом количества внутренне перемещенных лиц и бизнесов, где игроки как расширяли существующие сети, так и развивали новые локации достаточно высокого качества", - отметила Анастасия Качан.

Коворкинг во время войны: поиск форматов

В течение 2023 года наиболее востребованными оставались пространства с хорошим сервисом, наличием укрытия, значительное влияние на спрос также оказала локация коворкинга.

Из-за войны на рынке появляются объекты с максимальным акцентом на безопасности. Такая локация открылась в декабре 2023-го в столице – Creative State of Arsenal 3. Эта украинская сеть гибких офисов и бизнес-пространств представлена шестью локациями в Киеве и Днепре, а новый объект – уже третий на Арсенальной площади.

"Здание киевской комендатуры, где расположена локация, имеет стены в 1,5 м в ширину, а нижний этаж, благодаря специфике архитектуры, находится полностью в подземелье и служит укрытием на случай опасности с неба. Дополнительно защитили бетонными блоками вдоль периметра здания", - рассказал СЕО и основатель Creative States Илья Кенигштейн.

Во многих коворкингах на паркингах, которые служат укрытиями во время тревоги, обустроили места для работы – с wifi, чаем и пледами.

Популярностью пользуется и опция kids-friendly. "Третий Арсенал мы запустили как первую локацию семейного типа – все больше резидентов сегодня имеют запрос на пространства, где можно находиться с детьми в безопасности. Поэтому здесь готовим еще специальный сервис профессиональных воспитателей, которые будут заниматься с детьми на локации", - отметил Кенигштейн.

По его словам, есть запрос на дополнительные сервисы внутри экосистемы или all-in-one предложения. Поэтому в Creative States запустили свою кухню, CS Kitchen, с командой бренд-шефа и поваров и постоянно обновляющееся меню.

На рынке появилось также немало гибких офисов pets-friendly, в частности Peremoga, 4hub, Open Tag, Gnizdo, TCEH, где можно работать с домашними любимцами. На локации предлагают чаши для воды и корма для животных. Считается, что наличие четвероногих уменьшает уровень стресса и повышает производительность труда в коллективе.

Некоторые места позволяют арендодателям гибридный формат работы. Например, компания снимает офис на 20 мест, но представляет список на 40 человек, работающих в две смены или по удобному графику, рассказали в коворкинге TCEH.

В компании отметили, что весь коллектив прошел обучение по тактической медицине по алгоритму MARCH от ТАКМЕД и предлагает своим арендаторам возможность пройти это обучение бесплатно.

Гибкие цены в гибких офисах

Уменьшение спроса после оттока ситуативных клиентов сказалось и на арендных ставках в гибких офисах. На сайтах коворкингов нередко можно сразу встретить предложения со скидками "минус 25%".

По данным CBRE Ukraine, хотя запрашиваемые цены аренды оставались на уровне довоенных, на протяжении 2023 года наблюдалась их существенная разница с фактическими ценами на рынке. Так как заполняемость коворкингов зафиксировалась в среднем на уровне 50-70%, арендодатели оставались открытыми для переговоров для привлечения новых и удержания существующих клиентов.

Если до полномасштабного вторжения наблюдался тренд на продление договоров аренды, в среднем заключавшихся на 1-3 года, в 2023 году горизонт планирования для арендаторов изменился, поэтому более распространенными были договоры продолжительностью до одного года.

Несмотря на то, что стоимость аренды в рамках краткосрочных договоров выше, арендаторы чаще выбирают такой формат для уменьшения рисков, что обеспечивается гибкостью, которую предоставляют коворкинг пространства.

Пока же арендные ставки колеблются от 120 до 320 долл./месяц за место +НДС. Цена зависит от локации коворкинга, расположения и набора услуг, предлагаемых оператором коворкинга.

Коворкинги: новое предложение и планы по открытию в 2024

Во втором полугодии 2023 г. была попытка расширения предложения, когда на рынок вышли два профессиональных объекта: Creative States Arsenal III (3 000 кв.м) и Regus LUWR (2 700 кв.м). Однако Regus LUWR так и не смог полноценно возобновить работу, поскольку был частично поврежден российской ракетой.

По состоянию на конец 2023 года общий объем предложения профессиональных коворкингов в Киеве составил примерно 123 000 кв.м.

Для подавляющего большинства игроков приоритетом оставалось обеспечение функционирования и заполненности существующих локаций, в то же время планы открытия новых объектов рассматривались в меньшей степени.

"К предпосылкам для возобновления планов по открытию относятся, прежде всего, коммерческие показатели бизнеса, а также возможность выгодных условий аренды в формате партнерских отношений с арендодателем. Новые масштабные открытия на рынке маловероятны, пока спрос на рынке не стабилизируется, а уровень заполненности существующих локаций достигнет около 80%, что позволит удерживать уровень доходности", - считает Анастасия Качан.

Вместе с тем, по ее словам, более активное развитие гибких офисов наблюдается в западной части страны, где локальные сети развиваются в областных центрах и даже городах районного значения.

В то же время, некоторые коворкинги также заявляют о планах выхода на зарубежные рынки, в частности Польши, чтобы расширить свою экспансию на иностранного потребителя.

“В 2023 году мы продолжили наш рост. С запуском Creative State of Arsenal 3 наш портфель достиг 20 000 м². В новом году надеемся двигаться так же. Как всегда – у нас амбициозные планы: есть неанонсированный проект на «Арсенале» площадью 2500 м² и планы запуска в странах Европы. За темпы говорить не буду - непрогнозируемо", - отметил Илья Кенигштейн .

По его словам, глобальная цель Creative States – выйти на 30-35 локаций в последующие годы масштабирования в Украине и за ее пределами.