От $75 млн до $300 млн: кому и за сколько могут продать один из самых больших в Украине столичный ТРЦ Gulliver

Главный вопрос: сколько реально может стоить Gulliver в военное время, кто способен его купить и удастся ли государству продать актив по справедливой рыночной цене.

Почему Gulliver продают именно сейчас

Столичный ТОК Gulliver, объединяющий 10-этажный торгово-развлекательный центр и 35-этажный бизнес-центр, давно находился в центре финансовых споров из-за многомиллионных долгов перед государственными банками.

В настоящее время комплекс находится в собственности банковского консорциума, где 80% контролирует Ощадбанк, еще 20% — Укрэксимбанк. По разным оценкам, исторический долг бывшего владельца достигал $600–675 млн.

Продажу планируют проводить через Прозорро.Продажи — открытый аукцион, где финальную стоимость определит конкурентный рынок.

В Ощадбанке отмечают, что стартовая цена будет формироваться в соответствии с требованиями законодательства и на основе оценки независимого субъекта оценочной деятельности.

"Рыночная стоимость такого масштабного объекта как Gulliver определяется совокупностью факторов: от чистого операционного дохода до текущей ситуации с безопасностью", — пояснили изданию Delo.ua в Ощадбанке.

Сколько реально стоит Gulliver

Именно оценка стоимости стала главной дискуссией среди инвестбанкиров, девелоперов и участников рынка.

Базовый сценарий: около $150 млн

Финансовый аналитик Андрей Шевчишин оценивает текущую рыночную стоимость комплекса примерно в $150 млн. По его словам, есть три основных подхода к оценке:

·        по стоимости площади в этой локации — $150-200 млн;

·        по денежному потоку от аренды — $100-200 млн;

·        по мультипликаторам с учетом военного дисконта — $75-160 млн.

"В текущих условиях грубая оценка составляет $150 млн. Однако после войны этот же объект может стоить в два-три раза больше — $300-450 млн", — говорит Шевчишин.

Институциональная оценка: $130–180 млн

Управляющий партнер Altius Capital Алексей Ращупкин в комментарии для Delo.ua дает близкий диапазон цены — $130-180 млн. По его словам, оценка базируется на чистом операционном доходе (NOI), операционной маржинальности и ставке капитализации.

"При чистом операционном доходе 80–85% и ставке капитализации 12,5–15,5% рыночная стоимость ТРЦ "Гулливер" ориентировочно находится в диапазоне $130–180 млн", — объясняет он.

Агрессивный сценарий: до $300 млн

Руководитель аналитического отдела инвесткомпании Concorde Capital Александр Паращий оценивает актив значительно дороже — в $200-300 млн.

Именно этот диапазон часто называют верхним пределом для актива такого масштаба, если учитывать не только ТРЦ, но и офисную составляющую бизнес-центра.

Вместе с тем, инвестиционный консультант, основатель Gonzo Invest Павел Бойко в комментарии для Delo.ua считает, что на открытой продаже финальная цена будет ниже теоретической оценки.

"Gulliver, по моему мнению, может стоить $150–200 млн. Но на аукционе цена будет ниже из-за военных рисков, юридических нюансов и потребности в дополнительных инвестициях", — говорит собеседник издания.

Поэтому рынок ожидает значительный дисконт даже при высокой ликвидности актива.

Кто может купить Gulliver

Покупателей такого актива немного — речь идет не просто о ТРЦ, а об одном из крупнейших многофункциональных активов страны.

По словам Алексея Ращупкина, сдержанный интерес демонстрируют даже крупные локальные игроки.

"Из-за большого размера актива и потенциальных рисков, связанных с возможным конфликтом с предыдущим владельцем, мы ожидаем сдержанный интерес локальных игроков", — говорит инвестбанкир.

Спекулятивная сделка также маловероятна.

"Это не обычный ТРЦ, а большой комплекс с ритейлом и офисами. Спекулятивная сделка здесь маловероятна", — говорит Павел Бойко.

Среди наиболее вероятных претендентов рынок называет:

·        крупные украинские инвестгруппы;

·        девелоперов с опытом commercial real estate;

·        инвестфонды;

·        группы частных инвесторов;

·        международных игроков, готовых заходить в distressed assets.

Шевчишин добавляет, что возможны две модели инвестора: те, кто заходит во время войны для перепродажи после ее завершения, и те, кто сразу покупает актив как долгосрочный бизнес.

Вместе с тем, говорят опрошенные изданием аналитики, несмотря на военные риски, спрос на качественную коммерческую недвижимость сохраняется. Так что будет спрос и на Gulliver.

В "Прозорро.Продажи" напоминают: в 2025 году в системе успешно завершились 8648 аукционов по недвижимости; продано 92 актива коммерческой недвижимости — имущественных комплексов и бизнеса.

"ТРЦ Gulliver — это не просто здание, а действующий, успешный бизнес в столице с отлаженными операционными процессами и удобным расположением", — отмечают в "Прозорро.Продажи" в ответ на запрос Delo.ua .

В системе "Прозорро.Продажи" убеждены, что открытая конкуренция позволит реализовать актив по максимальной рыночной стоимости.

Что происходит с рынком ТРЦ в Киеве

Рынок торговой недвижимости постепенно оживает: вакантность в киевских ТРЦ составляет 12–13,5%.

Среди недавних крупных сделок на рынке столичной коммерческой недвижимости, напоминает Алексей Ращупкин, — покупка ТРЦ "Караван" компанией Dragon Capital, а также приобретение ТРЦ "Украина" и БЦ "Леонардо" группой City Capital Group.

Среди потенциальных крупных сделок он называет возможную продажу Dream Town; приватизацию Ocean Plaza; открытие Ocean Mall (на 110 тыс. кв. м); запуск White Lines (на 27 тыс. кв. м). Оба новых объекта ожидаются во втором полугодии 2026 года.

На этом фоне возможная продажа Gulliver станет тестом для всего рынка украинской коммерческой недвижимости. Если аукцион пройдет успешно и государство сможет продать объект хотя бы в диапазоне $150–200 млн, это станет сильным сигналом для инвесторов, что большие сделки в Украине возможны даже во время войны.

Если торги сорвутся или цена окажется существенно ниже, это станет индикатором того, насколько глубоким остается военный дисконт для украинских активов.

Немного истории, или как владелец Gulliver накопил долг перед госбанками

История продажи Gulliver началась не сегодня — фактически она тянется более десяти лет и является одной из самых громких историй проблемной корпоративной задолженности в украинской банковской системе.

Владельцем многофункционального комплекса выступало ООО "Три О", которое связывали с бизнесменом Виктором Полищуком. Именно эта компания привлекла масштабное кредитное финансирование от Ощадбанка и Укрэксимбанка в залог самого комплекса.

Еще в 2016 году в публичном пространстве появлялась информация, что только кредит Ощадбанка составил около $460 млн. При этом рыночная стоимость залога, по оценкам участников рынка, была фактически вдвое ниже.

Впоследствии общая задолженность только росла, достигнув суммарно перед двумя госбанками $675 млн: $537,2 млн перед Ощадбанком и $137,8 млн перед Укрэксимбанком.

В 2018 году банки уже пытались реализовать право требования по этим кредитам через продажу на СЕТАМ. Тогда стартовая цена составила 18,2 млрд грн, однако сделка не состоялась.

В 2020 году стороны пошли по пути реструктуризации: долг был пролонгирован до 2044 года, а кредитные ставки были снижены. Однако это не решило проблему — обслуживание долга фактически остановилось, а ситуацию усложнили аресты актива, уголовные производства и передача части имущества в управление АРМА.

В марте 2025 года Ощадбанк официально запустил процедуру взыскания ипотеки. В самом банке объясняли это просто: "Должник прекратил сотрудничество с банками, потерял доверие и не оставил иного выбора, кроме как взыскать ипотеку".

26 июля 2025 года консорциум госбанков завершил процедуру взыскания: право собственности на Gulliver перешло в банки в пропорции 80/20 — 80% получил Ощадбанк, 20% — Укрэксимбанк. При этом, как позже заявил глава правления Ощадбанка, даже после перехода актива в собственность банков остаток непогашенного долга ООО "Три О" превышал $300 млн.

Именно поэтому будущая продажа Gulliver — это не просто реализация коммерческой недвижимости, а попытка государства вернуть хотя бы часть одного из самых проблемных корпоративных кредитов в истории украинских госбанков.

Справка

Согласно рейтингу крупнейших владельцев коммерческой недвижимости от издания Forbes. ua по результатам 2025 года, бывший владелец Gulliver Виктор Полищук попадал в топ 20 рантье Украины. Кроме него в рейтинг вошли: Семья Томаша Фиалы (Dragon Capital); Марина Дорохина (Mandarin Plaza); Ринат Ахметов (SCM/Укртелеком); Роман Куций (Alfa Development Group); Вадим Григорьев (Мех); Руслан Киван и его мать Ольга Павлова (Kadorr Group); Семья Леонида Юрушева (Fairmont); Александр Спектор (Blockbuster Mall/"Сенатор"); Сергей Толстунов (Respublika Park); Семья Григория Козловского (Emily Resort/Central Mall); Гарик Корогодский (ТРЦ Dream); Офер Керзнер (City Capital Group); Максим Криппа (NAVI/"Парус"); Сергей Тигипко (ТАС); Рауно Тедер (Arricano Real Estate); Александр Ярославский (DCH/Kasta); Борис и Михаил Музалевы; Анатолий Шкрибляк (Budhouse Group); Степан Черновецкий (Chernovetsky Investment Group).