Цены на покупку складов ползут вверх в большинстве регионов

Традиционно возглавляет рейтинги по ценам на склады в стране Киев и столичный регион, однако активно растут и другие регионы, сообщили Delo.ua в геоинформационной системе "Увекон", которая отслеживает и анализирует динамику показателей на рынке недвижимости Украины.

По данным "Интерактивного отчета" компании, в июне 2025 года Киев имел самую среднюю цену предложения   продажи складов – около $612 за кв. метр, - это почти вдвое больше показателей большинства других регионов. Аналитики объясняют такой отрыв концентрацией бизнес активности в Киеве и дефицитом качественных объектов в столице.

Для сравнения, в следующей по уровню цен Киевской области средняя цена составляет значительно меньше – $359 за кв. метр.

Купля-продажа складов: региональные особенности

Географический фактор оказывает существенное влияние на стоимость складской недвижимости. Региональный разрыв в ценах продаж очень велик – от ~$600 в столице до <$100 в зоне боевых действий – что подчеркивает влияние факторов безопасности на рынок.

Самые дорогие регионы сосредоточены на западе и в центре страны, несмотря на обстрелы, сохраняющие статус "тихой гавани" на фоне военных действий на востоке и юге.

Высокие средние цены, кроме Киева и области, наблюдаются в таких регионах как:

• Винницкая область – $260 за кв.
• Львовская область – $248 за кв. метр,
• Ивано-Франковская область – $248 за кв. метр.

Винницкая область демонстрирует стремительный рост цен с $220 в декабре до $260 в июне 2025, войдя в тройку регионов-лидеров. На Львовщине и Ивано-Франковской наоборот - цены снижаются: с $315-392/м² в конце 2024 года до $248/м² в середине 2025-го.

По мнению аналитиков, это может свидетельствовать о   стабилизацию спроса после пикового наплыва релокированного бизнеса на Запад в конце 2022–2023 гг., а также о появлении новых предложений, несколько снизивших среднюю планку цен.

Киевская область после проседания цен зимой снова поднялась до $360 за кв. метр в июне 2025 года (против $330 в декабре 2024 года). Рост цен в пригородной зоне связывают с возвратом спроса в столицу и окрестности в 2025 г., а также с дефицитом современных складских комплексов (20% которых было разрушено в 2022 году).

Центральные регионы содержат средний ценовой диапазон $150–250/м² (за исключением Киевщины), в зависимости от близости к ключевым транспортным путям и уровню военных рисков. Однако, Полтавская область имеет повышение средней цены с $205 до $233 за квадрат, Черкасская наоборот снизилась с $210 до $169 за метр.

Юг и Восток Украины дают самые дешевые локации для складской недвижимости. В прифронтовых областях более отсутствует активный рынок: единичные предложения есть, но по значительно сниженным ценам из-за высоких рисков.

Самые низкие средние цены продажи зафиксированы в Донецкой области (около $90/м² на июнь 2025 г.) и Черниговской (~$139/м²). Ниже $150 за метр стоят и склады на Сумщине и частично в Николаевской области, в то время как Харьковская, Запорожская, Одесская колеблются от $180–236/м².

Одесса на конец 2024 г. имела более высокую среднюю цену ($263/м²), однако к середине 2025 г. показатель снизился до $236 за метр. Это может быть связано с осторожностью инвесторов из-за угроз портовой инфраструктуры и ракетных обстрелов, хотя в целом южный регион остается активным благодаря стратегическому расположению Одессы.

Центр (Киев и область) после небольшого спада зимой 2024/25 снова дорожает весной-летом 2025. Восток и юг иногда демонстрируют незначительный рост средних цен (Харьков +~10%, Николаев +~70% с очень низкой базы). В "Увеконе" это объясняют появлением более дорогих предложений в относительно безопасных частях регионов.

Динамика изменений за декабрь 2024 – июнь 2025 года подтверждает этот тренд.   Западные области после скачка цен в 2022–2023 годах перешли к стагнации или умеренной коррекции вниз.  

Как на цену склада влияет размер объекта

Еще одним ценообразующим фактором является   Размер объекта. Аналитики отметили, что меньшие по площади склады имеют более высокую цену за квадрат, тогда как крупные логистические комплексы продаются и сдаются дешевле в пересчете на метр.

В июне среднее ценовое предложение продажи небольшого склада площадью до 500 кв. м составила $298/м², тогда как для больших объектов >1000 м² – примерно $248/м².

"Такая разница объясняется эффектом масштаба: крупные склады (особенно класса A) обычно строят "под себя" крупные операторы или покупают институциональные инвесторы в расчете на долгосрочную окупаемость, за это они получают оптовую скидку на большой объем площади. Кроме того, спрос на большие площади ограничен, поэтому цена более конкурентна, чтобы привлечь немногих потенциальных покупателей", - объясняют в "Увеконе".

Малые помещения   пользуются большим спросом. Их часто арендуют под спецзадачи: хранение дорогостоящего сырья, распределительные центры для e-commerce, потребности 3PL-операторов. За декабрь 2024 – апрель 2025 года аренда на маленькие склады (<500 м²) в наиболее востребованных регионах достигала $8–10/м²/месяц, – на уровне докризисного 2021 г.

В то же время типичный крупногабаритный склад (например, логистический комплекс площадью >20 000 м²) может иметь арендную ставку условно $5/м²/месяц или ниже – именно из-за значительного объема площади и меньшего пула потенциальных арендаторов на объект.

"Таким образом, меньшая площадь = выше относительная цена, а большие метражи продаются и сдаются с дисконтом за размер. Для конечного инвестора или собственника это означает, что доходность маленьких помещений (в расчете на м²) может быть выше, однако крупные объекты обеспечивают стабильность и масштаб сделки", - заключают аналитики.

Впрочем, по прогнозам "Увекон", спрос на склады остается высоким, поэтому цены после войны могут возрасти. Поэтому сейчас может быть удачное время закрепиться в качественном объекте по относительно умеренной цене.

Больше о ключевых трендах читайте в статье "Рынок складов: время монополии строительства подходит к концу".