- Категория
- Новости
- Дата публикации
- Переключить язык
- Читати українською
Под Киевом скупают землю под застройку: цены вернулись на довоенный уровень
В 2025 году рынок земельных участков постепенно выходит из затяжной паузы.
Если в 2022–2023 годах спрос был низким и нестабильным, то сейчас ситуация изменилась: интерес к покупке земли возвращается, хотя покупатель стал гораздо более избирательным. С началом весны киевский земельный рынок активизировался: поднялся спрос по всем направлениям от столицы.
Активнее всего покупают участки под застройку, преимущественно это спрос "для себя", при этом цена вернулась на довоенный уровень — причем в долларах, отметил в комментарии Delo.ua директор агентства недвижимости "Старгород" Александр Крикницкий.
"В прошлом году цены были ниже, чем до войны. В этом году выставили довоенные цены. Такое ощущение, что у людей мысленно, что мы уже на пороге мира. Украинцы покупают землю и активно строятся. Или купили участок, провели коммуникации и продали гораздо дороже", — отметил риелтор.
Спрос и предложение: какие земельные участки выбирают во время войны
Покупатели во время войны ищут землю, чтобы построить дом с учетом автономности: должен быть свет, скважина, генератор, солнечные панели.
"Особенность 2025 года — активность в сегменте земель сельскохозяйственного назначения. С 1 января земли ОСГ могут покупать юрлица, поэтому фермерские хозяйства активно пополняют земельные банки. Однако цены на сельскохозяйственные участки и под застройку отличаются в 10-20 раз. В первом случае продаем по $30-40 за сотню сотку, под застройку в этом же селе - $1000 за сотку. Есть и более дорогие цены — в рекреационных зонах вблизи Киева — $10-15 тысяч за сотку", — подчеркнул Крикницкий.
Также покупают участки под небольшие коттеджные проекты (малые застройщики формата 2–5 домов снова активизировались) и под инвестицию выбирают локации с потенциалом роста цены (например, Бучанское направление, Бровары).
Как отметила в комментарии Delo.ua эксперт по недвижимости Ирина Луханина, основной спрос сосредоточен на участках площадью 8–12 соток, с назначением под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Участки без подъезда, без света или с непрозрачными документами почти не рассматриваются.
"На выбор участка влияет немало факторов. Сегодня покупатели стали очень придирчивыми: обязательно наличие асфальтированного подъезда, электричества (не «на словах», а реально), соседей, документов на право собственности. Важным критерием также стала экология, наличие вблизи леса или воды, а также безопасность района", — отмечает Лухан.
По словам риэлторки, наиболее популярны бюджетные направления в 2025 году: Макаровский, Обуховский (не Конча-Заспа), Барышевский, Мироновский районы. Варианты эконом-класса – это Вита-Почтовая, Чабаны, Гатное, Калиновка, Гнедин, Бровары (5–10 км от города). Локации класса премиум – это Лесники, Конча-Заспа, Козин, Романков, Гора, частично Подгорцы.
В 2025 году покупатели склонны чаще покупать участки под застройку и садоводство, отмечает Александр Крикницкий.
"Между такими участками нет принципиальной разницы. Здесь одинаковые требования для разрешения под строительство, единственное отличие — нужна регистрация по месту жительства. Однако земли под садоводство стоят дороже, чем просто под застройку, потому что они обычно расположены в рекреационных зонах — неподалеку от рек, лесополосы — и они интереснее для проживания, чем просто в деревне", - отмечает эксперт.
Гораздо сложнее выбирать землю под инвестицию. Здесь не обойтись без специалистов или продуманного плана. Однако вариантов заработать на участке 30–100% немало.
"Есть возможность купить участок, зная, что здесь земля вскоре подорожает. Наибольший прирост стоит ожидать при реализации изменений. Например, если провести коммуникации на участке и продать подороже. Или же купить землю в ОСГ и изменить целевое назначение под застройку — при этом цена растет в 2-3 раза. Еще один сценарий: приобретаете большой участок и делите на меленькие, за счет этого получаете больший совокупный доход", — объясняет Крикницкий.
Покупка земли во время войны: риски и ограничения
Чтобы избежать рисков при купле-продаже участка, кроме проверки документов на землю и продавца, стоит заказать геологическую разведку во избежание "сюрпризов" со строительством и понять ценность земли.
Следует также учитывать и то, что после полномасштабного вторжения России на территорию Украины Верховная Рада приняла ряд ограничений по земельным операциям.
С одной стороны, в Законе №2247-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об особенностях регулирования земельных отношений в условиях военного положения» определено, что его целью является оперативное предоставление земельных участков государственной, коммунальной собственности в аренду для размещения производственных мощностей предприятий, перемещенных из зоны боевых действий, без проведения земельных торгов с ограничениями условий аренды, а также предоставление земельных участков для размещения объектов для временного пребывания ВПЛ, устойчивого функционирования сетей электроснабжения, газораспределительных, водопроводных, теплопроводных, магистральных газопроводов.
Кроме того, закон внес существенные изменения в порядок приватизации земельных участков.
В частности, во время военного положения в Украине действует запрет на безвозмездную передачу земель государственной и коммунальной собственности в личную собственность, а также запрет на получение разрешений на разработку документации землеустройства с целью такой передачи (п. 27 разд. Х Земельного кодекса Украины).
В довоенное время граждане Украины имели право на безвозмездную передачу им земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности. Сегодня формирование земельных участков в пределах безвозмездной приватизации (определение их площади, границ и регистрация в государственном земельном кадастре) запрещено. Это означает, что, учитывая ограничения, предложение на рынке земли до завершения войны остается в довоенных объемах, отмечает Крикницкий.
Безвозмездная передача земли гражданам будет возобновлена после прекращения действия военного положения в Украине. Так что уже сейчас граждане могут выбрать себе участок для приватизации, а саму процедуру начать уже после войны.
С другой стороны, во время военного положения в Украине пошли на уступки – разрешили населению строить жилье на землях для индивидуального садоводства. Законодатели пошли навстречу населению, учитывая тысячи потерявших жилье переселенцев. Теперь можно построить дом, если негде жить.
Цены на земельные участки в мае 2025 года
Цены на участки в Киевской области зависят от расстояния до столицы, рекреационной ценности локации, удобств и коммуникаций. По словам Александра Крикницкого, иногда в одной деревне участки продаются с разницей в десять раз.
"Например, в селе Новые Петровцы (8 км до КП) есть массив, где сотка стоит $15 000 и через трассу полевой массив с ценами $1,5-2 тыс. за сотку", — объясняет директор АН.
В среднем цены, по словам Ирины Луханиной, разделяют по сегментам:
- бюджетный сегмент (до $2 тыс. за сотку) : популярные направления — Макаров, Бородянка, Барышевка, Фастов. Здесь можно найти участки за $800–1500/сотка.
- средний сегмент ($2–4 тыс. за сотку) : Киево-Святошинский, частично Броварской и Васильковский районы. Наиболее активно продаются участки по $2 500–3 500 за сотку в деревнях с хорошей инфраструктурой.
- премиум-сегмент (от $5 тыс. за сотку) : Конча-Заспа, Лесники, Козин, Романков. Особенно в лесных массивах, у реки или в закрытых коттеджных городках здесь цены составляют $10–15 тыс. за сотку.
Эксперты прогнозируют, что цены на землю могут вырасти к концу 2025 г. на 5–7%, особенно в среднем и бюджетном сегментах. "Премиум-сегмент растет медленнее, поскольку ориентирован на очень узкую прослойку покупателей. Наибольший потенциал для роста — в направлениях с хорошей логистикой и развитой инфраструктурой", — отмечает Ирина Луханина.
Сколько стоит земля в 10 популярных селах вокруг Киева
Средняя стоимость земли под социальную/жилищную застройку на Киевщине, по данным OLX Недвижимость, выросла на 3% за год (сравнение мая 2024 с маем 2025-го):
- Буча — рост на 4%, медианная стоимость: 2,48 млн грн,
- Катюжанка - рост на 17%, медианная стоимость: 147 тыс. грн,
- Козин — рост на 96%, средняя стоимость: 7,96 млн грн,
- Корнеевка - рост на 17%, средняя стоимость: 186 тыс. грн,
- Крюковщина — снижение на 12%, медианная стоимость: 1,12 млн грн,
- Пологи – без изменений, медианная стоимость: 166 тыс. грн,
- Романков — рост на 55%, медианная стоимость: 1,62 млн грн,
- Рудня-Тальская - снижение на 29%, стоимость: 1,77 млн грн,
- Хотив — снижение на 2%, медианная стоимость: 1,24 млн грн,
- Черногородка - снижение на 2%, в среднем стоимость: 320 тыс. грн.
В целом по Киевской области (без учета Киева) медиа стоимость земли составляет 499 тыс. грн за участок.