Грамотно инвестировать в землю. Все о преимуществах, рисках, ценах и прогнозах

Даже во время войны украинцы продолжают покупать землю. Более того, ввиду значительных потерь в жилой и коммерческой недвижимости эксперты приходят к выводу, что сегодня именно земля остается самым перспективным активом для инвестиций.

Продуманно купленная земля – это отличный кейс, на котором всегда можно заработать, отметил Delo.ua   директор агентства недвижимости "Старгород" Александр Крикницкий.

По его словам, по состоянию на май 2024 предложения на рынке даже больше, чем покупателей. Цены на рынке снижаются и выбрать есть из чего.

Подписывайтесь на Telegram-канал delo.ua

«Все, что на поверхности может пострадать от обстрелов. Так что лучше вкладывать не в квартиры, а в землю. С другой стороны, сегодня не много желающих строиться. Покупают на перспективу», – добавил риелтор.

Кроме того, рынок подпитывает то, что после падения в 2022 году цены на землю так и не вернулись на довоенный уровень. И сейчас дешевле купить, а строительство отложить на послевоенное время. Многие покупатели перешли на земельный рынок, чтобы диверсифицировать вложения наряду с покупкой квартир.

Если же хочется вкладываться в долгую историю и с небольшими рисками, лучше выбрать землю под частное строительство под Киевом, считает эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов. Во время войны здесь участки стоят, как в доковидные времена – по $1 тыс за сотку, а после войны их можно будет продать минимум вдвое дороже.

«В классическую недвижимость, в квадратные метры, сегодня инвестировать рискованнее, чем в землю. Так как жилье могут разрушить, а землю не разрушат и кадастры не горят», - говорит Цуканов.

Три кита покупки земли. Как правильно выбрать участок под инвестицию

Эксперты отмечают, что земля считается высоколиквидным товаром, если она имеет три составляющие: дорога, свет и живописный пейзаж.

«Даже газ не очень принципиален, если есть добротный доезд и электроэнергия достаточной мощности – 3-фазовая сеть на 15-20 киловатт. Однако вы можете иметь асфальтную дорогу с электроэнергией, но справа – поросячья ферма, а слева – большое складское помещение. Кому там захочется жить?» – заметил Цуканов.

При наличии трех ключевых составляющих покупать землю можно в любом направлении. Самый выигрышный объект, если расстояние до Киева занимает не больше часа.

Впрочем, сначала человек покупает глазами и сердцем, потом должен включиться холодный разум, ведь рисков у участка всегда больше, чем при покупке квартиры, считает эксперт.

Поэтому следует тщательно проверить юридическую часть, стоимость подвода коммуникаций, если их нет, а также заказать геодезическую экспертизу.

«Если на месте участка когда-то было болото или торф, там уже во время строительных работ все провалится. Второй вопрос – юридическая чистота документов: как участок был выделен, куплен и попадает ли он в зону населенного пункта, может ли покупатель там получить разрешение на строительство», - добавил Цуканов.

Покупка земли. Плюсы и минусы

Инвестиция в землю имеет немало плюсов. Она всегда будет в активе. Участок может быть использован в любое время, или его можно продать, создав прибавочную стоимость. «К тому же, война может не так сильно нанести вред земле, чем домам – максимум это воронка, если попадет ракета», - подчеркивает Крикницкий.

Минусы при покупке участков также следует учитывать. Во-первых, не вся земля высоколиквидна. Вложенные деньги не всегда можно быстро вернуть – зависит от привлекательности участка и конъюнктуры рынка.

«Если покупатель выбирает очень дешевый объект вдали от Киева, без коммуникаций, такой товар можно долго продавать. И вложенные средства вернутся не столь быстро. Участок в хорошем месте, с коммуникациями, продается быстрее и проще. В этом плане немного проигрывает квартирам, но выигрывает во всех других видах недвижимого имущества», - объяснил Крикницкий.

Главный минус при покупке участка – это инвестиция не для ленивых, ведь придется приложить больше ресурсов даже на первом этапе, на выборе объекта. Это всегда сложнее и менее предсказуемо, чем, например, с квартирами, где можно четко прогнозировать: купил за $ 100 тысяч, через год продам за $ 120 тыс. Ситуация же с участком зависит от многих факторов.

Только по документам может вылезти десятки проблем – право на собственность могут обжаловать в суде, если первоначальный землеотвод был осуществлен с нарушениями, владелец может находиться в реестре должников и не должен продавать недвижимость. У участка могут быть ограничения.

Например выяснится, что земля была отведена с нарушениями – на землях гослесхоза, или водного хозяйства, где отводится нейтральная полоса в 100 метров. Открывается спор и земля подлежит отчуждению в государственную или коммунальную собственность.

«Поэтому при покупке нужно выяснить всю историю: как выделяли участок, исследовать местность – хотя бы в 5-7 километровой зоне. В соседней деревне, например, могут планировать открыть свиную ферму – будет пахнуть так что и строить там не захочется. Или где-то построили завод по производству пластиковых окон. И новому владельцу обеспечен непрерывный трафик и постоянный шум», – отмечает Цуканов.

Также возможны значительные текущие затраты на работу с юристами и другими экспертами. Впрочем, семь раз лучше проверить и убедиться в том, что обошли все опасности и риски, говорят эксперты.

Ленд-девелопмент: как повысить привлекательность земли

Прежде чем покупать участок, покупатель должен иметь видение – что он хочет от этой инвестиции. Он использует землю для себя или будет готовить к дальнейшей продаже . Ведь даже при отсутствии хороших коммуникаций можно дорогу привести в порядок, огородить участок, дотянуть линии электропередач. Также можно оформить паспорт объекта, представить план и получить разрешение на строительство.

“На нашем рынке еще не очень понимают, что значит сделать так называемый ленд-девелопмент. Поэтому чаще встречаются проекты, когда что-то уже построено на земле, и владельцы продают со словами: вот мы построили, а вы уже себе проведите дорогу и коммуникации. Намного лучше сделать наоборот: провести коммуникации и дорогу, а стенки ставьте сами, которые вам нравятся. Это понятнее конечному потребителю», – объясняет Ярослав Цуканов.

Новый владелец участка может изменить целевое предназначение – и тем самым создав большую стоимость. Или разбить большой участок на несколько и продать по отдельности каждый.

Как вариант – на земле можно обустроить глемпинг-городок, или же отдать под него в аренду. Проект нуждается в немалых ресурсах – это будет стоить дороже, чем земля и нуждаться в постоянном управлении. Однако он быстро окупается – через 2-3 года, объяснил Крикницкий.

Покупаем земельный участок: как проверить документы

Обычно, когда участок продается, покупателю показывают документ на право собственности и фото самого земельного участка. Можно съездить посмотреть на локацию. Однако этого недостаточно, чтобы подписывать документы. Необходимо провести глубокий анализ документов, чтобы не купить кота в мешке, рискуя потратить значительную сумму средств на бесперспективную недвижимость.

Во-первых, следует выяснить, кто именно является реальным владельцем участка, есть ли на участок зарегистрированы ограничения или обременения (например, ипотека или арест) . Для этого необходимо заказать информационную справку из реестра прав на недвижимое имущество, а также выписку из Государственного земельного кадастра , пояснила в комментарии Delo . ua управляющая партнерша юридической фирмы "Результат", руководитель практики земельного права и недвижимости Любовь Полишкевич .

"Обычно достаточно знать кадастровый номер земельного участка, а выписки раскроют гораздо больше информации. Среди прочего - есть ли на участке незарегистрированные здания или сооружения, каково целевое назначение участка и каков состав его угодий. Следует выяснить также фамилию, имя и отчество продавца, и действительно ли покупатель имеет предварительный договор с настоящим продавцом. А если это не настоящий продавец, а представитель по доверенности, лучше подписывать бумаги после акцептации нотариусом доверенности", – объяснила юрист.

Второй важный момент – когда целевое назначение выяснено, и участок устраивает будущего покупателя , необходимо проверить, сможет ли он законно построиться на этом участке – если цель покупки само строительство. Данные геопорталов пока недоступны во время военного положения, однако можно настоять на том, чтобы владелец земельного участка подал заявление в орган местного самоуправления и заказал данные по градостроительной документации.

Выписка из ДЗК (земельного кадастра), как называют его между собой юристы, содержит план и графическое изображение земельного участка и может показать проблемные места.

«Например, при осмотре вам показали участок прямоугольной формы, а в данных кадастра мы видим, что участок имеет вид вытянутой трапеции. То есть границы участка, которые вам обозначили, не соответствуют документам. Или же покупателю обещали, что участок под застройку, а выписка показывает другое назначение участка – сельскохозяйственное, или для ведения индивидуального садоводства. Это усложняет процесс получения разрешительных документов на строительство. Порой земельное назначение может противоречить целям клиента», - пояснила юрист.

Также в выписке из ДЗК можно увидеть, зарегистрированы ли сервитуты - право прохода или проезда земельным участком третьими лицами.

"Иногда государство или местная власть накладывает сервитут, если, допустим, через участок проложили кабель или трубу, коммуникации. Для владельца участка это означает, что он обязан обеспечивать доступ к обслуживанию этой коммуникации. То есть построиться, как вы мечтали – поставить по центру дом с верандой, посадить вокруг сад не получится. Хотя локация понравилась, целевое назначение отвечает намерениям покупателя", - подчеркнула Полишкевич.

В третьих, следует проанализировать градостроительную документацию – это в первую очередь касается будущей бизнес-стратегии. Что бы покупатель не планировал построить на участке, все проблемные места могут открыться именно в этих документах. Генплан города с подробным зонированием территории в некоторых населенных пунктах очень устаревший, в некоторых обновленный. Однако в нем может оказаться, что на этом участке запланировано строительство другого объекта, например детского сада или объекта критической инфраструктуры.

Градостроительная документация может показать, наложены ли еще какие-либо ограничения или санитарно-защитные зоны. Выясняется, что участок на 100% попадает в санитарно-защитную зону от кладбища. Оно старое, клиентов не смущало. О том, что там не дадут разрешение на строительство, - не знали. Или на участок накладывается красная линия из-за перспективы расширения улицы.

"Эти факторы делают невозможным получение разрешения на строительство. Даже если улица не будет расширяться еще 20 лет, строить на участке не позволят. Аналогично – в случае санитарной зоны не позволено ничего возводить в течение 75 лет", – пояснила юристка.

Вообще, если возможно мошенничество при продаже земли, то речь идет о замалчивании рисков со стороны продавца. По словам Любови Полишкевич, скорее всего продавец знает о сервитуте, факторе заповедника или кладбища. Риски в том, что пролегание теплотрассы на участке покупатель зрительно оценить не может.

В- четвертых , юристы советуют​ проверить самого продавца и убедиться, что его права на участок возникли законным способом. Здесь пригодится реестр должников , отражающий актуальную информацию о наличии долгов у продавца, которые не позволят нотариусу удостоверить договор купли-продажи. Продавца можно проверить в реестре судебных решений, например, на предмет мошенничества.

Еще более тщательно следует проверить информацию о участке в Едином государственном реестре судебных решений . Ведь покупатель можете купить землю, по которой прямо сейчас идет волокита с высокими рисками. Если участком занимается прокуратура или есть спор с соседом, то лучше этот риск иметь в виду еще до заключения соглашения .

«У нас были случаи, когда земля владельцу была передана с нарушением требований законодательства. К примеру, границы заповедной территории не были четко очерчены, и люди считают, что их участки граничат с заповедником. А прокурор говорит, что участки принадлежат заповеднику. Теперь невозможно установить, не зашли ли на заповедную территорию. Если это объект государственного значения, покупателя не спасет то, что он – законный приобретатель этого участка. Можно потратить кучу средств и на покупку, и на подготовку к строительству», – объяснила Полишкевич.

Следует также упомянуть, что во время военного положения в Украине пошли на послабление – разрешили населению строить жилье на землях для индивидуального садоводства. Законодатели пошли навстречу населению, учитывая тысячи потерявших жилье переселенцев. Теперь можно построить дом, если негде жить.

С одной стороны, пакет документов минимальный, строительный паспорт выдаст орган самоуправления. Однако здесь тоже есть нюанс. В садоводческих обществах проезды между участками не предусмотрены для обустройства дороги. Это означает, что невозможно зарегистрировать улицу и присвоить адрес объекту недвижимости.

«Такие жилые дома не имеют адресов и зарегистрировать место жительства можно, указав, например, садовое общество «Находка», участок номер 63. Поэтому если вам посоветуют купить такой участок – потому что это дешевле, и есть право строить, надо учитывать, что перспективы застройки проблемные. Возникает вопрос, сможет ли потом владелец дома обеспечить доезд скорой или других служб, когда семье потребуется помощь», - объясняет эксперт.

В то же время юрист подчеркнула, что со многими рисками можно работать, если есть детальный анализ, видение и адекватно оцененные ресурсы, которые следует потратить на преодоление препятствий.

«Мы в 2013 году купили четыре земельных участка для клиента для личного крестьянского хозяйства. Впоследствии объединили их в одну, изменили целевое назначение – для строительства объектов рекреации, построили детский санаторий. Следующий этап – разработали градостроительную документацию с детальным планом территории, прошли общественные слушания. Сейчас строим еще два дома. То есть если есть понимание, какой покупатель хочет бизнес-проект, и какие этапы он готов пройти для реализации – все возможно. Не всегда можно найти участок, идеально подходящий под план покупателя», - рассказала Полишкевич.

Покупка земельного участка. Какие необходимы документы

Заключение соглашения о купле-продаже земельного участка зависит, на основании какого документа приобретено право собственности продавца. Если собственник приватизировал участок, предоставляется решение органа местного самоуправления о передаче в собственность и выписке из реестра прав.

Однако многие украинцы приобретали право собственности еще до начала работы реестра прав – до 1 января 2013 года. Поэтому продавая земельный участок, они предоставляют государственный акт на землю. Имущественное право покупателя будет зарегистрировано в реестре прав, но продавец придет с государственным актом.

Есть еще выписка о нормативно-денежной оценке земельного участка, информация о ее экспертной стоимости, однако обычно эти документы готовит агентство недвижимости.

«Покупателя нотариус попросит кроме документов, удостоверяющих личность, предоставить документ о происхождении средств, который также может быть разный: это заем, или, если он ФЛП – право на доходы за определенный период. Также это может быть справка по налоговой или работе о начисленной зарплате», – объяснила Любовь Полишкевич.

Провести проверки по всем реестрам – это обязанность нотариуса. В пакет документов он добавит и выписку из реестра должников.

Традиционно во избежание мошенничества нотариуса выбирает покупатель. Однако выбирать его следует согласно основам зональности. "Например, если покупатель из Закарпатья, а продавец из Днепра, а договор заключается на участок в Киевской области, придется искать нотариуса по месту регистрации одного из участников договора", - объяснила юрист.

Инвестиции в землю: цены в пригороде Киева в мае 2024 г.

Стоимость земли в третий год войны остается намного ниже, чем в довоенное время. Многие участки можно найти по цене $ 1 тыс. за сотку, однако есть и участки по дорогим направлениям по $ 25 тыс. за сотку.

На ценообразование влияет два фактора. Первый – расстояние от Киева, второй – среда, окружение, объяснил Александр Крикницкий.

"Объект может стоить 10-15 тыс., например, в 20 км от Киева и по такой же цене в 40 км от столицы. На цене сказывается фактор окружения, который дает определенное комьюнити, улучшенные коммуникации, хорошо асфальтированные дороги, газ, свет и интернет, закрытый коттеджный городок с сервисами. Это лучше, чем просто жить в деревне. А может быть еще дороже, если рядом будет озеро и сосновый лес. Если это лес, вода, но уже 100 км от Киева – это возможно никому уже и не интересно. Наиболее привлекательно – в пределах 40 км до столицы", - подчеркнул эксперт.

Специалист отметил, что инвесторы очень хорошо понимают, что нынешние цены могут быть самыми дешевыми в ближайшие пять лет. Поэтому люди хватают все, что выглядит инвестиционно привлекательным.

По его словам, есть направления, где больше дорогих земель, а есть направления, где меньше таких массивов. В Конча-Заспе участок в среднем стоит $ 25 тыс. за сотку. Однако в элитных городках у водохранилища в Вышгородском районе сотка также стоит от $20 тыс. Однако в Конча-Заспе таких земель больше. Но это не значит, что вышгородское направление менее интересно.

"Есть такие населенные пункты, где цены на участки на расстоянии трех километров отличаются в 10 раз. Например, на одном массиве участок стоит $1,5-2 тыс., а на другом – $10-15 тыс. за сотку. А еще за три километра – цена $2-2,5 тыс. Здесь также важен фактор окружения и набора услуг", – объясняет риелтор.

По словам Ярослава Цуканова, в войну участки стоят как до ковида – по $ 1 тыс за сотку. "Если купить 10 соток по $10 тыс. – это гораздо выгоднее, чем вкладывать в квартиру. Если это объект в зоне 10-30 км от столицы, через 5 лет новый собственник получит отличную прибыль - в 2-3 раза больше", - объясняет эксперт.

По размеру участок должен быть не очень большой и не маленький – в идеале 15-20 соток. Хорошая стратегия – купить несколько участков разного размера, можно даже в разных направлениях.

"Можно приобрести участок в 6-7 соток на новообуховской трассе, а можете 15-20 соток под Вышгородом за те же деньги, но профит будет одинаков", - добавил специалист.

Из дорогих и модных первенство удерживает Козин и другие села по новообуховской трассе. "Кроме хорошей дороги это направление богато лесами и водоемами. Все, что вдоль Днепра, Десны или Стугни, обойдется дорого. Объекты без леса и водоема, например по бориспольской трассе, стоят дешево. Однако там слева и справа – дорога и поля", – объяснил Цуканов.

По его словам, покупатель всегда имеет альтернативу: купить квартиру за $ 100 тыс. или построить дом за $ 100 тыс.

«Каждый выбирает, что ему лучше, особенно если речь идет о большой семье. В квартире много ограничений. Потому земля, дома популярны. Тем более что под рынок подстраивается много компаний – с предложениями по каркасно-щитовым домам, CIP-панелям. Сейчас можно забыть классическое строительство из кирпича, продуцирующего цену $ 1 тыс. за кв. метр. Со быстрыми технологиями можно возвести дом за три месяца – и по цене $ 650 за кв. метр – с полной отделкой. За такую цену квартиру не купишь и в пригороде Киева», – подчеркнул Цуканов.

По его словам, такой дом не простоит 100 лет, но 50 – вполне реально. А земля и дальше будет оставаться ценным активом.