5 документов, которые нужно проверить при покупке земельного участка

При покупке земельного участка стандартного пакета документов, определенного законодательством, недостаточно во избежание всех рисков.

Обычно, когда земля продается, покупателю показывают документ на право собственности и фотографию участка. По мнению юристов, чтобы не потерять значительную сумму средств на бесперспективную недвижимость, для подписания соглашения необходимо провести глубокий анализ документов.

Во-первых, следует выяснить, кто именно реальный владелец участка, есть ли на участок зарегистрированы ограничения или обременения (ипотека или арест). Для этого необходимо заказать информационную справку из реестра прав на недвижимое имущество, а также выписку из Государственного земельного кадастра, пояснила в комментарии Delo.ua управляющий партнер юридической фирмы "Результат", руководитель практики земельного права и недвижимости Любовь Полишкевич.

"Обычно достаточно знать кадастровый номер земельного участка, а выписки раскроют гораздо больше информации. Среди прочего - есть ли на участке незарегистрированные здания или сооружения, какое целевое назначение участка и каков состав угодий. Следует выяснить фамилию, имя и отчество продавца, и действительно ли покупатель имеет предварительный договор с настоящим продавцом. А если это не настоящий продавец, а представитель по доверенности, лучше подписывать бумаги после акцептации нотариусом доверенности", – объяснила юрист.

Второй важный момент – когда целевое назначение определено, и будущего покупателя устраивает участок, необходимо проверить, сможет ли он на нем законно построиться – если цель покупки само строительство. Данные геопорталов пока недоступны во время военного положения, однако можно настоять на том, чтобы владелец земельного участка подал заявление в орган местного самоуправления и заказал данные по градостроительной документации.

Выписка из ДЗК (земельного кадастра ), как называют его между собой юристы, содержит план и графическое изображение земельного участка и может показать проблемные места.

«На обзоре вам показали участок прямоугольной формы, а в кадастре видим, что участок имеет вид вытянутой трапеции. То есть границы участка не соответствуют документам. Или же покупателю обещали, что участок под застройку, а выписка показывает другое назначение – сельскохозяйственное, или для ведения индивидуального садоводства. Это усложняет процесс получения разрешительных документов на строительство», – пояснила юрист.

Также в выписке з ДЗК можно увидеть, зарегистрированы ли сервитуты - право прохода или проезда земельным участком третьими лицами.

«Иногда государство или местная власть накладывает сервитут, если, допустим, через участок проложили кабель или трубу, коммуникации. Для владельца участка это означает, что он должен обеспечивать доступ для обслуживания коммуникации. И построить по центру дом с верандой, посадить вокруг сад не получится, хотя целевое назначение отвечает намерениям покупателя», - подчеркнула Полишкевич.

В-третьих, следует проанализировать градостроительную документацию – это в первую очередь касается будущей бизнес-стратегии. Что бы покупатель ни планировал построить на участке, все проблемные места могут открыться именно в этих документах. В генплане города с подробным зонированием территории может оказаться, что на участке запланировано строительство другого объекта, например, детсада или объекта критической инфраструктуры.

Градостроительная документация может показать, наложены ли еще какие-либо ограничения или санитарно-защитные зоны. К примеру, может выясниться, что участок на 100% попадает в санитарно-защитную зону от кладбища. Оно старое, поэтому клиентов не смущало. О том, что там не разрешат строительство, не знали. Или на участок наложена красная линия из-за перспективы расширения улицы.

«Эти факторы делают невозможным получение разрешения на строительство. Даже если улица не будет расширяться еще 20 лет, строить на участке не разрешат. Аналогично – в случае санитарной зоны: запрещено что-либо возводить в течение 75 лет », – пояснила Полишкевич.

В-четвертых,   юристы советуют проверить самого продавца и убедиться, что его права на участок возникли законным способом. Здесь пригодится реестр должников, отражающий актуальную информацию о наличии долгов у продавца, которые не позволят нотариусу удостоверить договор купли-продажи. 

Еще более тщательно следует проверить информацию о участке и продавце в Едином государственном реестре судебных решений. Ведь покупатель можете купить землю, по которой сейчас идет волокита с высокими рисками. Если участком занимается прокуратура или есть спор с соседом, то лучше этот риск иметь в виду еще до заключения соглашения.

«Случается, что земля владельцу была передана с нарушениями требований законодательства. К примеру, границ и заповедной территории не были четко очерчены, и люди считают, что их участки граничат с заповедником. А прокурор говорит, что участки принадлежат заповеднику. Теперь невозможно установить, кто прав. Если это объект государственного значения, покупателя не спасет то, что он законный приобретатель этого участка», - пояснила Полишкевич.

Кроме того, во время военного положения в Украине пошли на ослабление – разрешили населению строить жилье на землях для индивидуального садоводства. Законодатели пошли навстречу населению, учитывая тысячи потерявших жилье переселенцев. Теперь можно построить дом, если негде жить.

С одной стороны, предложение привлекательное: пакет документов минимальный, строительный паспорт выдаст орган самоуправления. Однако здесь следует знать важные нюансы.

В частности, в садоводческих обществах проезды между участками не предусмотрены для обустройства дороги. Это означает, что невозможно зарегистрировать улицу и присвоить адрес объекту недвижимости.

«Такие жилые дома не имеют адресов и зарегистрировать место жительства можно, указав, например, садовое общество «Находка», участок номер 63. Так что если вам посоветуют купить такой участок – потому что это дешевле, и есть право строить, - надо учитывать, что перспективы застройки проблемны. Возникает вопрос, сможет ли потом владелец дома обеспечить доезд скорой или других служб, когда семье потребуется помощь», - объясняет эксперт.

В то же время юрист подчеркнула, что со многими рисками можно работать, если есть детальный анализ, видение и адекватно оцененные ресурсы, которые следует потратить на преодоление препятствий.

Более подробно о том, как и по каким ценам можно купить участок в пригородах Киева, читайте в статье Delo.ua "Грамотно инвестировать в землю. Все о преимуществах, рисках, ценах и прогнозах".