"Царские" хоромы: какие они – самые дорогие квартиры Киева

Самое дорогое жилье в Киеве – не квартиры в модных закрытых ЖК, а в дореволюционных постройках, которые в столице принято называть "царскими домами".

Осенью 2024-го цены на царские квартиры упали и почти сравнялись со стоимостью жилья в новостройках. Однако, как свидетельствует статистика, в конце февраля дореволюционные дома снова поднялись в цене — как на куплю-продажу, так и на аренду недвижимости.

Элитный тип жилья - "царский" дом пользуется спросом уже много лет, ведь у них немало преимуществ, которые не может дать ни один другой тип жилья в Киеве.

Во-первых, имея за плечами более 100 лет, эти дома все еще считаются люксовой категорией жилья. Во-вторых, таких построек осталось не так много и они расположены обычно в старом центре, внутри ключевых туристических зон столицы. Это фактически как бы жить в музее, отметила в комментарии Delo.ua президент Союза специалистов недвижимого имущества Украины Лариса Ставинога.

Царские дома: кто покупает и арендует люксовое жилье  

Аренда царских квартир привлекает людей, которые хотят не только комфорта, но и ощущения истории, эстетики и изысканности в каждом уголке их дома, отмечает киевская риелтор Ирина Луханина.

По ее словам, покупатели царских квартир это обычно люди, которые ценят не просто статус, но и атмосферу и историческую ценность. Это могут быть:

• коллекционеры истории и эстетики, которые хотят жить среди артефактов ушедшей эпохи,
• успешные предприниматели, художники, топ-менеджеры, для которых важна не только локация, но и душевная составляющая дома, его индивидуальность,
• иностранные клиенты и инвесторы, которые ищут редкие объекты с уникальным характером и высоким потенциалом для дальнейшего сохранения стоимости,  
• ценители старины, которым не трудно потратить деньги на ремонт, они готовы адаптировать квартиру под себя, сохраняя ее уникальность.

В последние месяцы в Киеве увеличилось количество иностранцев, приезжающих с разными миссиями в Украину. По словам риелтора, именно они – самая большая категория ценителей старого центра. Благодаря этому начала расти аренда на квартиры в дореволюционных домах.

"Царские дома — настоящая архитектурная аристократия. Это жилье строили не просто для проживания, а для жизни с размахом. Поэтому это не просто квадратные метры, а стиль жизни, атмосфера и престиж, который может привлекать арендаторов и покупателей", — поясняет Луханина.

Что такое царский дом: плюсы и минусы дореволюционной недвижимости

Риелторы отмечают, что у дореволюционной недвижимости Киева есть только два минуса — отсутствие укрытий и паркингов. Такие дома обычно имеют закрытый двор, много машины не пристроишь, потому что они портят общую эстетику.

Специальных укрытий здесь не предусмотрено, разве что в некоторых объектах удалось переоборудовать подвалы.

Конечно, есть нюансы в коммуникациях. Если в доме давно не было капитального ремонта, они нуждаются в большем внимании. Но ради атмосферы, статуса и особой энергетики многие готовы мириться и с этими трудностями.

Зато плюсов у такой недвижимости гораздо больше.

Эти здания были возведены в конце XIX – начале XX века, поэтому их количество не так велико, особенно учитывая реставрационные работы, произошедшие после революций и войны. Многие такие дома нуждаются или уже прошли частичную реставрацию, а некоторые остаются в заброшенном состоянии, что придает еще большую уникальность каждому из них.

В первую очередь подкупает их историческая локация – все эти старые здания расположены в старом тихом центре. "В Киеве примерно есть 100-150 царских домов, расположенных преимущественно в исторических районах, таких как Печерск, Подол, Липки, Софиевская площадь, Владимирская горка, на улицах с древней историей", – отмечает Ирина Луханина.  

По словам риелторки, это элита недвижимости, и неважно, в каком они состоянии — даже с облупленной штукатуркой и скрипучими полами они сохраняют дух времени и особый шарм, который невозможно подделать ни в какой новостройке.

Жить в пяти минутах от Оперного театра, на Ярославском валу, на Липской, Богдана Хмельницкого, Прорезной, Лютеранской, напротив Золотых ворот, на Андреевском спуске или улицах, идущих лучами от Майдана Незалежности — это "будто жить в музее", считает Лариса Ставинога.

Во-вторых, обычно это памятники архитектуры – с уникальными фасадами и исторической атмосферой.

"Эти дома строили не по принципу "быстрее и дешевле", а с вниманием к деталям. У них всегда есть особая эстетика: арки, лепнина, резные карнизы, а иногда и старинные камины. Даже парадные входы здесь выглядят как декорации к историческому фильму - мраморная лестница, витражи, колонны, массивные двери с коваными элементами", - отмечает Луханина.

В-третьих, квартиры в таких домах имеют очень высокие потолки – еще выше, чем в сталинках (3,5-4 метра) и нестандартную планировку .

Много пространства, огромные окна, широкие коридоры, добротные материалы – настоящие, прочные, на века. Красный кирпич, дубовый паркет, кованые перила, лепнина, массивная дверь с ручками, которые помнят десятки поколений жителей.

В-четвертых, именно в этом сегменте жилья встречаются очень большие площади. К тому же, ввиду того, что в старых постройках не более 2-3 этажей, у них и квартир было не больше 8-12. Обычно это достаточно просторные однокомнатные или двухкомнатные квартиры, однако есть немало многокомнатных вариантов – на 5-6 комнат, метраж такого жилья составляет от 180-350 метров.

"От строительства таких объемных квартир девелоперы отказались еще во времена пандемии. В новостройках времен войны также нет жилья с такой площадью. Поэтому большие "царские" квартиры также пользуются большой популярностью", – пояснила Ставинога.

В-пятых, несмотря на почтенный возраст состояние "царских" домов обычно гораздо лучше, чем у хрущевок или сталинок. В большинстве этих домов были проведены капитальные ремонты и реновация.

Очень часто интерьеры и коммуникации обновили, оставив старыми только фасады, как, например, в доме по ул. Владимирская, 20 напротив отеля "Хайят". Поскольку дом после реновации или капремонта, по цене он приравнивается к элитному жилью.

Цены царские квартиры в Киеве в марте 2025 года

Квадратный метр в дореволюционных домах оценивается по классу люкс. По словам  Ставиноги, квадрат стоит от $2,5 – 3 тысяч и выше в зависимости от месторасположения и состояния жилья.

“Цена зависит и от того, какой двор, сколько квартир в дореволюционном доме. Естественно, чем их меньше, тем они дороже", — добавила риелтор.

Также влияет на стоимость ремонта и соблюдение аристократического стиля в декорировании квартиры.

Средние цены на "царские" квартиры в феврале-марте 2025-го выросли:

• 1-комнатные квартиры (площадь 40-60 кв. м) – от $120 000 до $200 000;
• 2-комнатные квартиры (площадь 60-100 кв. м): от $180 000 до $300 000;
• 3-комнатные квартиры (площадь 100-150 кв. м): от $270 000 до $500 000;
• 4+ комнатные квартиры (площадь 150-200 кв. м и более): от $600 000 и выше.

Сколько стоит аренда в царских домах

Большой спрос наблюдается и на цены аренды дореволюционных квартир. Популярны среди иностранцев улицы – в районе Золотых ворот, в правительственном квартале, на Терещенковской. Если эти квартиры прошли реновацию, они сдаются гораздо дороже жилья в новых ЖК, объясняет Людмила Ставинога.

Если жилье заброшено, оно стоит дешевле, однако цены все равно выше, чем в сталинках и хрущевках – однокомнатная от 25 тысяч гривен в месяц.

Средние цены на аренду царских квартир в Киеве в марте 2025-го, по данным Ирины Луханиной :

• 1-комнатная квартира (площадь 40-60 кв. м): аренда от $800 до $1200 в месяц;
• 2-комнатная квартира (площадь 60-100 кв. м ): аренда от $1300 до $1800 в месяц;  
• 3-комнатная квартира (площадь 100-150 кв. м ): аренда от $2000 до $3000 в месяц;  
• 4+ комнатные квартиры (площадь 150-200 кв. м и больше): аренда от $3500 и выше в месяц.

Как и в случае покупки, цены на аренду могут варьироваться в зависимости от месторасположения, состояния и количества комнат. Квартиры в царских домах на Печерске или у Золотых ворот будут стоить дороже, чем в других частях Киева, даже если состояние таких квартир требует ремонта.