"Царские" хоромы: какие они – самые дорогие квартиры Киева

Як забезпечити розвиток і стійкість компаній: досвід TERWIN, NOVUS, Arcelor Mittal, СК ІНГО та 40 інших провідних топменеджерів та державних діячів.

11 квітня на Business Wisdom Summit дізнайтесь, як бізнесу адаптуватися до нових регуляторних вимог, реагувати на зміни та залучати інвестиції у нинішніх умовах. Реальні кейси від лідерів українського бізнесу.

Забронировать участие

Самое дорогое жилье в Киеве – не квартиры в модных закрытых ЖК, а в дореволюционных постройках, которые в столице принято называть "царскими домами".

Осенью 2024-го цены на царские квартиры упали и почти сравнялись со стоимостью жилья в новостройках. Однако, как свидетельствует статистика, в конце февраля дореволюционные дома снова поднялись в цене — как на куплю-продажу, так и на аренду недвижимости.

Элитный тип жилья - "царский" дом пользуется спросом уже много лет, ведь у них немало преимуществ, которые не может дать ни один другой тип жилья в Киеве.

Во-первых, имея за плечами более 100 лет, эти дома все еще считаются люксовой категорией жилья. Во-вторых, таких построек осталось не так много и они расположены обычно в старом центре, внутри ключевых туристических зон столицы. Это фактически как бы жить в музее, отметила в комментарии Delo.ua президент Союза специалистов недвижимого имущества Украины Лариса Ставинога.

Царские дома: кто покупает и арендует люксовое жилье  

Аренда царских квартир привлекает людей, которые хотят не только комфорта, но и ощущения истории, эстетики и изысканности в каждом уголке их дома, отмечает киевская риелтор Ирина Луханина.

По ее словам, покупатели царских квартир это обычно люди, которые ценят не просто статус, но и атмосферу и историческую ценность. Это могут быть:

• коллекционеры истории и эстетики, которые хотят жить среди артефактов ушедшей эпохи,
• успешные предприниматели, художники, топ-менеджеры, для которых важна не только локация, но и душевная составляющая дома, его индивидуальность,
• иностранные клиенты и инвесторы, которые ищут редкие объекты с уникальным характером и высоким потенциалом для дальнейшего сохранения стоимости,  
• ценители старины, которым не трудно потратить деньги на ремонт, они готовы адаптировать квартиру под себя, сохраняя ее уникальность.

В последние месяцы в Киеве увеличилось количество иностранцев, приезжающих с разными миссиями в Украину. По словам риелтора, именно они – самая большая категория ценителей старого центра. Благодаря этому начала расти аренда на квартиры в дореволюционных домах.

"Царские дома — настоящая архитектурная аристократия. Это жилье строили не просто для проживания, а для жизни с размахом. Поэтому это не просто квадратные метры, а стиль жизни, атмосфера и престиж, который может привлекать арендаторов и покупателей", — поясняет Луханина.

Что такое царский дом: плюсы и минусы дореволюционной недвижимости

Риелторы отмечают, что у дореволюционной недвижимости Киева есть только два минуса — отсутствие укрытий и паркингов. Такие дома обычно имеют закрытый двор, много машины не пристроишь, потому что они портят общую эстетику.

Специальных укрытий здесь не предусмотрено, разве что в некоторых объектах удалось переоборудовать подвалы.

Конечно, есть нюансы в коммуникациях. Если в доме давно не было капитального ремонта, они нуждаются в большем внимании. Но ради атмосферы, статуса и особой энергетики многие готовы мириться и с этими трудностями.

Зато плюсов у такой недвижимости гораздо больше.

Эти здания были возведены в конце XIX – начале XX века, поэтому их количество не так велико, особенно учитывая реставрационные работы, произошедшие после революций и войны. Многие такие дома нуждаются или уже прошли частичную реставрацию, а некоторые остаются в заброшенном состоянии, что придает еще большую уникальность каждому из них.

В первую очередь подкупает их историческая локация – все эти старые здания расположены в старом тихом центре. "В Киеве примерно есть 100-150 царских домов, расположенных преимущественно в исторических районах, таких как Печерск, Подол, Липки, Софиевская площадь, Владимирская горка, на улицах с древней историей", – отмечает Ирина Луханина.  

По словам риелторки, это элита недвижимости, и неважно, в каком они состоянии — даже с облупленной штукатуркой и скрипучими полами они сохраняют дух времени и особый шарм, который невозможно подделать ни в какой новостройке.

Жить в пяти минутах от Оперного театра, на Ярославском валу, на Липской, Богдана Хмельницкого, Прорезной, Лютеранской, напротив Золотых ворот, на Андреевском спуске или улицах, идущих лучами от Майдана Незалежности — это "будто жить в музее", считает Лариса Ставинога.

Во-вторых, обычно это памятники архитектуры – с уникальными фасадами и исторической атмосферой.

"Эти дома строили не по принципу "быстрее и дешевле", а с вниманием к деталям. У них всегда есть особая эстетика: арки, лепнина, резные карнизы, а иногда и старинные камины. Даже парадные входы здесь выглядят как декорации к историческому фильму - мраморная лестница, витражи, колонны, массивные двери с коваными элементами", - отмечает Луханина.

В-третьих, квартиры в таких домах имеют очень высокие потолки – еще выше, чем в сталинках (3,5-4 метра) и нестандартную планировку .

Много пространства, огромные окна, широкие коридоры, добротные материалы – настоящие, прочные, на века. Красный кирпич, дубовый паркет, кованые перила, лепнина, массивная дверь с ручками, которые помнят десятки поколений жителей.

В-четвертых, именно в этом сегменте жилья встречаются очень большие площади. К тому же, ввиду того, что в старых постройках не более 2-3 этажей, у них и квартир было не больше 8-12. Обычно это достаточно просторные однокомнатные или двухкомнатные квартиры, однако есть немало многокомнатных вариантов – на 5-6 комнат, метраж такого жилья составляет от 180-350 метров.

"От строительства таких объемных квартир девелоперы отказались еще во времена пандемии. В новостройках времен войны также нет жилья с такой площадью. Поэтому большие "царские" квартиры также пользуются большой популярностью", – пояснила Ставинога.

В-пятых, несмотря на почтенный возраст состояние "царских" домов обычно гораздо лучше, чем у хрущевок или сталинок. В большинстве этих домов были проведены капитальные ремонты и реновация.

Очень часто интерьеры и коммуникации обновили, оставив старыми только фасады, как, например, в доме по ул. Владимирская, 20 напротив отеля "Хайят". Поскольку дом после реновации или капремонта, по цене он приравнивается к элитному жилью.

Цены царские квартиры в Киеве в марте 2025 года

Квадратный метр в дореволюционных домах оценивается по классу люкс. По словам  Ставиноги, квадрат стоит от $2,5 – 3 тысяч и выше в зависимости от месторасположения и состояния жилья.

“Цена зависит и от того, какой двор, сколько квартир в дореволюционном доме. Естественно, чем их меньше, тем они дороже", — добавила риелтор.

Также влияет на стоимость ремонта и соблюдение аристократического стиля в декорировании квартиры.

Средние цены на "царские" квартиры в феврале-марте 2025-го выросли:

• 1-комнатные квартиры (площадь 40-60 кв. м) – от $120 000 до $200 000;
• 2-комнатные квартиры (площадь 60-100 кв. м): от $180 000 до $300 000;
• 3-комнатные квартиры (площадь 100-150 кв. м): от $270 000 до $500 000;
• 4+ комнатные квартиры (площадь 150-200 кв. м и более): от $600 000 и выше.

Сколько стоит аренда в царских домах

Большой спрос наблюдается и на цены аренды дореволюционных квартир. Популярны среди иностранцев улицы – в районе Золотых ворот, в правительственном квартале, на Терещенковской. Если эти квартиры прошли реновацию, они сдаются гораздо дороже жилья в новых ЖК, объясняет Людмила Ставинога.

Если жилье заброшено, оно стоит дешевле, однако цены все равно выше, чем в сталинках и хрущевках – однокомнатная от 25 тысяч гривен в месяц.

Средние цены на аренду царских квартир в Киеве в марте 2025-го, по данным Ирины Луханиной :

• 1-комнатная квартира (площадь 40-60 кв. м): аренда от $800 до $1200 в месяц;
• 2-комнатная квартира (площадь 60-100 кв. м ): аренда от $1300 до $1800 в месяц;  
• 3-комнатная квартира (площадь 100-150 кв. м ): аренда от $2000 до $3000 в месяц;  
• 4+ комнатные квартиры (площадь 150-200 кв. м и больше): аренда от $3500 и выше в месяц.

Как и в случае покупки, цены на аренду могут варьироваться в зависимости от месторасположения, состояния и количества комнат. Квартиры в царских домах на Печерске или у Золотых ворот будут стоить дороже, чем в других частях Киева, даже если состояние таких квартир требует ремонта.