Эксперт рассказал, в каких случаях банк может изменять условия по ипотеке

Центральный Банк обязывает все банки вносить в кредитный договор формулировку о фиксации ставки на момент его заключения. С этого времени какие-либо колебания на рынке для клиента значения уже не имеют: если вы подписали договор, ставка зафиксирована. Даже если с банком что-нибудь произойдет и ваш кредит будет передан другому банку, все условия, с которыми вы согласились, подписав договор, сохранятся. Даже если у нового банка они другие.

Отвечая на вопрос о том, в каких случаях банк может изменять условия по ипотеке с привязкой к военному времени, проявляется нежелательный ответ. Согласно закону, сложившейся судебной практикой и практикой заключения кредитных договоров, банк не может в одностороннем порядке повысить процентную ставку по выданному кредиту, если в самом договоре или законе нет условий для этого. Однако экономическая ситуация развивается так, что ее сложно прогнозировать. Например, правительство может внести изменения в законы в случае гиперинфляции или поддержать финансовую систему.

В большинстве кредитных договоров ставка зафиксирована. Это означает, что по закону банк может уменьшить ставку по кредиту в одностороннем порядке. Чтобы ее увеличить, необходимо подписать с заемщиком дополнительное соглашение к договору. Но подписывать ли такое соглашение дело заемщика.

Второй вариант повышения ставки – решение суда. Такое случается, если заемщик нарушает условия договора, например, регулярно задерживает платежи. В этом случае банк будет необязательно расторгнуть договор — он может потребовать в суде увеличить ставку по кредиту. Хотя это редкий случай. Третий вариант: банк может в одностороннем порядке повысить ставку, если заемщик не исполняет обязанности по договору, например, у него не застрахована жизнь или имущество. Это стандартное условие кредитных договоров.

Теоретически банки могут провоцировать нарушение этих обязательств заемщиком. К примеру, повысить стоимость страховок, а затем в случае нарушения пытаться поднять ставки по кредитам. Но в любом случае величина измененной ставки должна быть согласована в договоре. Она не может быть произвольной или быть выше максимума, оговоренного в договоре. То есть если в договоре верхний предел ставки — 12%, то произвольно поднять ее до 25% банк не может.

Если в договоре плавающая ставка, то по таким договорам идет иначе. Плавающая ставка — это договоренность между заемщиком и банком, что при определенном изменении условий размер ставки изменится. То есть речь не идет об одностороннем изменении со стороны банка. Обычно плавающая ставка состоит из базовой ставки, гарантированной на весь период договора и переменной части — она рассчитывается по формуле, которая может включать разные индикаторы, например, ключевую ставку НБУ.

Доля ипотечных кредитов с привязкой ставки к экономическим индикаторам невелика. В последние десятилетия банковская система работала достаточно стабильно. Банк мог привязать ставку к разным индикаторам, но конкурировать на рынке с другими банками, которые не делали, было бы сложно. Клиенты просто выбирают более привлекательные условия, потому что не хотят брать на себя риск повышения ставки.

Если кредитный договор предусматривает изменение ставки по кредиту в зависимости от колебаний ключевой ставки или других индексов, то должен быть предел изменения этой ставки. То есть недостаточно просто написать, что банк может скорректировать ставку, если изменятся внешние условия. Обязательно требуется формула, схема или значение верхних и нижних пределов ставки.

В противном случае это условие в договоре можно обжаловать, поскольку оно нарушает права заемщика: позволяет банку изменять ставку произвольно, без предварительного соглашения с заемщиком.

Аналитик компании Esperio Александр Болтян, специально для Delo.ua