Как инвестировать в Карпаты: перспективы рынка, доходность и цены

Купить домик в Карпатах сегодня – это уже не просто мечта украинца отложить на пенсию, а горячая тема для инвесторов со всей Украины. Те, кто вкладывал раньше в киевскую недвижимость, высокодоходные Одессу, Днепр, теперь переехали на "тихий" запад – развивают строительство Львова, Ивано-Франковска, а также дополнительно рассматривают инвестиционные кейсы в рекреационную недвижимость.

Как рассказал Delo.ua глава областного отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Виктор Фурдиака, вложения средств в горы начали еще в 2022-м. После полномасштабного вторжения многие компании в первые месяцы переехали в гостиницы Буковеля в полном составе.

Уже тогда заинтересовались объектами, успешно выстрелившими во время пандемии - апарт-отелей и коттеджных городков с интересной инфраструктурой, управлением, которые усиливали доходность и привлекали туристов в межсезонье.

Многие остались здесь жить, купив себе "второй дом", но который может также и зарабатывать.

С этого момента рынок активно растет, появилось немало конкурентных объектов с уникальной инфраструктурой и эффективным управлением.

"Еще 5-7 лет назад такого отдельного продукта для инвестиционного кейса в Карпатах у нас не было. Сегодня рекреационная недвижимость – это отдельный продукт, достаточно конкурентный. Многие рассматривают его как объект инвестиции для получения прибыли", – отметил в комментарии Delo.ua СЕО Ritm group Александр Лахтионов.

Инвестиции в Карпаты: почему это перспективно

Рынок в Карпатах активно развивался и до войны, но это была часто хаотическая застройка, проекты обычно теснились вокруг магнита рекреационной зоны - горнолыжного курорта Буковель и ориентировались на сезонную работу.

Впрочем, и курорт за это время не только масштабировался, а превратился в развитый городок с огромным количеством рекреационных сервисов – сюда начали приезжать не только на летние или зимние каникулы. Соответственно и проекты переориентировались на круглогодичный цикл работы, позволяющий наконец увеличить доходность от инвестиций.

В последние годы изменились и смыслы отдыха в Карпатах. Людям, приезжающим на лыжи, или на летний ретрит, уже мало гармонии с природой и раскладушки за $40-50, они хотят комфортных условий, большого СПА-комплекса, бассейна и сервиса 5-звездочного отеля с широкими террасами, где с видом на сосны можно принять ванну под открытым небом.

В-третьих, рынок недооценен и имеет перспективы роста. По мнению Лахтионова, он до войны был не региональным, а национальным, сюда часто заходили также европейские инвестиции. "А после нашей победы в рекреационные проекты будут активно заходить инвесторы из Польши, Румынии, Саудовской Аравии. Потому что это крутой  рекреационный регион со многими локациями, имеющий большой потенциал роста", - считает он.

Когда-то люди были в горах два месяца летом и два месяца зимой. Сейчас могут здесь жить в любое время, когда хочется отдохнуть от войны или тяжестей города – чтобы просто дышать свежим воздухом и работать удаленно – потому что есть крутые отели, есть SPA-программы, сервисы на высоком уровне, есть медицинская рекреационная история.

"После наступления более или менее перманентного мира, львиная доля средств вернется в Киев, Одессу и Днепр. Но в ближайшие 2-3 года Карпаты все равно будут оставаться перспективным рынком, который дает возможность не только сэкономить средства, но и приумножить", - подчеркнул директор компании.

Во что инвестировать в Карпатах: ключевые – локация и уникальность

Благодаря тому, что деньги во время войны переехали в Карпаты, вдвое увеличилось число проектов - коттеджных городков и апарт-отелей. Здесь есть как небольшие отели на 60 номеров, но с развитой инфраструктурой, так и проекты на 15 гектарах с видами на перевал.

В частности, появилось большое количество новых проектов - как непосредственно на территории самого курорта Буковель, так и в окрестных селах: Поляницы, Яблуницы, Микуличина, Татарова, Яремче. 

Кроме Буковеля, активно развивается Славско - а это всего два часа на машине из Львова.

"В Славско группа компаний ОККО в союзе с Галнефтегазом скупили огромное количество земли и планируют построить новый горнолыжный курорт. Да даже не дожидаясь этого курорта, на этом месте уже строятся апарт-отели. Ведь там есть железная дорога, хорошая природа, хорошие высоты и многие там уже начинает новые проекты”, – рассказал Лахтионов.

Открытием на рынке стала также и Сходница на Львовщине, которая раньше медленно развивалась в тени курорта Трускавца. Как только там появились несколько новых богатых услугами и инфраструктурой объектов, спрос безумно вырос.

“В Сходнице чистая рекреация, природа и воздух гораздо лучше, чем в Трускавце: кругом девственные леса, скалы, много сертифицированных минеральных источников. Сходница может стать крутым круглогодичным бальнеологическим курортом, направленным на медицинский туризм”, – прогнозирует девелопер.

По его словам, сегодня строить апартаменты без добротной инфраструктуры, без разумного стратегического плана, без хорошей управляющей компании, без изюминки в архитектуре здания – уже не комильфо. Конкретно они дают высшую заполняемость и доходность комплексов.

О серьезных изменениях в курортном центре свидетельствует появление уникального проекта «Escape City» - город в городе площадью 8 гектаров в центре Буковеля от строительной компании «VD GROUP» и компании «Archimatika» с множеством видовых площадей и прогулочных зон, насыщенной инфраструктурой и какой-то космической. архитектуры.

Этот объект победил в международном конкурсе на лучшее архитектурно-строительное предложение, создание уникальной среды будущего.

Инвестировать в курорт: стратегия и доходность

Есть три основных стратегии при инвестировании в недвижимость – это рента, накопление в сохранение средств и рост капитализации, объясняет Лахтионов. По его словам, смешивать эти стратегии – большая ошибка. Высокую разовую доходность дает инвестиция в котлован – вложенные средства растут в цене от старта до сдачи на 15-30%, но здесь и риски выше.

Скажем, если сегодня в центре Буковеля средняя цена готового квадратного метра в апартеле $4-4,5 тыс., то на котловане в подобном объекте инвестор заплатит $3-3,5 тыс., то есть сэкономит $1 тыс. на одном метре. Однако нужно будет подождать до готовности два года.

"Нужно четко понимать, о каком сроке и о какой сумме идет речь. Я всегда рекомендую дифференцироваться, чтобы не инвестировать $500 тыс. или $1 млн в один проект. Лучше сделать 5-6 инвестиций на разных стадиях – это уменьшает риски и дает лучший прирост ", - подчеркнул эксперт.

По его словам, учитывая рост рынка, лучшая стратегия на сегодняшний день - это получение пассива. Ведь все понимают, что Карпаты в ближайшее время будут развиваться, потому что внутренний туризм будет расти, как и инвестиции в гостиницы.

Наибольший интерес, но и соответственно средства - это вложение в апартаменты в центре Буковеля, в пешей доступности к подъемникам. Здесь появились новые проекты, приносящие пассив от 10% годовых.

"Вкладывать стоит в хорошие проекты – которые не переоценены в стартовой цене, где небольшое количество апартаментов. Это должно быть объект с уникальным архитектурным решением, добротной инфраструктурой и внутренней территорией, высоким уровнем сервиса, и самое важное – стратегия развития комплекса и опытная управляющая компания. Если это все есть, можно смело прогнозировать 10% годовых", - объяснил девелопер.

Средняя стоимость квадратного метра в действующих комплексах – $4 –4,5 тыс. за кв. метр – это такие апарт-объекты, как Медикал Резорт, Rest and ski, Сосна. Площадь апартаментов от 27 до 60 квадратов, есть паркинг, большой SPA, рестораны.

Есть объекты, которые даже в договоре гарантируют 9% годовых – такие, как Фомич, Лемандры. Элитный комплекс Кардамон, доходность которого прогнозируется на уровне 12%, предлагает схему – 80х20: 80% чистой прибыли идет инвесторам, 20% – управляющей компании. Первый взнос – 30%.

"То есть клиент вкладывает $72 тыс. в готовый апартамент 25 кв.м – с ремонтом, техникой, доступом к SPA – и будет получать $30 с квадратного метра. Если взять самый маленький апартамент в 25 кв. м, получается $750 в месяц чистыми", - объяснил Лахтионов.

На апартаменты есть цены и на вторичке – это будет немного дешевле. Например, например, в гостинице "Фомич" цена за квадрат $2900-3300, площадь 24-45 кв.м, однако здесь доходность - 7%.

Можно вкладываться и в коттеджные городки, количество которых также растет в геометрической прогрессии. По информации Виктора Фурдиаки, многие из Киева, Харькова, Днепра ищут именно вариант купить коттедж по стоимости квартиры и покупают и как летнюю дачу - для себя. Однако большинство рассматривают как вложения – с целью сдачи в аренду.

"Коттеджные городки в Карпатах строят малые и крупные строительные компании, как региональные, так и львовские, киевские. В таких городках работает управляющая компания, которая в течение года ищет клиентов и сдает объект в аренду, при этом оставляя возможность владельцам проживать, когда им нужно”, - отметил Фурдиака.

Цены на элитные комплексы начинаются от $2 тыс. за кв. – это Татаров, Микуличин, Яблуница, Яремче. В эконом-вариантах квадратный метр в коттеджах, по данным АФНУ, сегодня стоит в пределах $500-1500.

"Учитывая, что объемы таких коттеджей обычно 80-100 кв.м, это действительно близко к стоимости квартиры. Тем более что есть немало вариантов с площадью 80-100 метров", - добавил эксперт АФНУ.

Активность на карпатском направлении заметил и украинский маркетплейс OLX Недвижимость.

“Особенностью нескольких последних лет стали инвестиции в туристические города, такие как Яремче, Славское, Мукачево, а также Львов, Ужгород и Черновцы. Здесь традиционно лучше развит внутренний туризм, присутствуют локальные места-магниты и в условиях закрытых границ – именно запад Украины стал основным местом отдыха”, - отметила Оксана Остапчук, руководитель сектора по развитию продаж.

По состоянию на январь 2024 года на платформе OLX было опубликовано 288 объявлений по продаже домов/коттеджей/таунхаусов/дач в населенных пунктах: Ворохта, Косов, Криворовня, Микуличин, Пилипец, Поляница, Славское, Яремче. На эти объявления было 815 отзывов пользователей.

Самая дорогая недвижимость в Полянице и Яремче, отмечают аналитики маркетплейса. Средняя стоимость коттеджа в Яремче составляет 13 млн грн, а в Полянице – 12,8 млн. В Пилипце дома стартуют от 11 млн грн. Далее следуют Славское и Микуличин, с ценой до 10 млн. грн. В Косове цены колеблются от 1 до 4 млн. грн., в зависимости от типа дома. В Криворовне медианная стоимость домов 2 млн гривен. Дешевле всего можно приобрести модульные дома. В Славском, к примеру, они в среднем стоят 780 тыс. грн.

Популярными становятся проекты REIT (долевые инвестиционные фонды). Инвесторы могут покупать доли в гостиничных комплексах и коттеджах, и получать доходность от каждого квадратного метра. Летний сезон в Буковеле (Поляница) показал очень высокую заполненность, даже в моменты спада составлявшую 70%.

Например, в начале сезона (декабрь 2023) было 221 объявление об аренде жилья в Яремче (Ивано-Франковская область), а количество отзывов составило 9358. Похожая ситуация в Славско – 121 объявление на 7193 отзывы, Микуличин (Ивано-Франковская область) – 187 на 6914 отзывов.