Как оформить дарственную на имущество: особенности военного времени

• Какое имущество можно подарить
• Кому можно подарить имущество?
• Перечень документов при оформлении дарственной
• Договор дарения. Как оформить?
• Дарственная в условиях военного положения
• Как заключить договор дарения, если владелец имущества находится за границей
• Договор дарения: что делать, если собственник имущества – на фронте
• Можно ли дарить недвижимость на временно оккупированной территории?
• Дарение или завещание: чем отличаются договоры
• Можно ли расторгнуть договор дарения или обжаловать?
• Сколько стоит оформление дарственной и вступление в право собственности

Договор дарения недвижимости (в народе еще говорят «дарственная») – это документ о безвозмездной передаче от одного лица к другому недвижимого имущества, как это определено в статье 717 ГК Украины. Имущество может передаваться сразу или в будущем при определенных условиях.

Главными основаниями для оформления такого договора считаются:

• наличие намерения дарителя передать имущество в собственность конкретному одаряемому лицу;
• наличие у дарителя права собственности на подарок;
• согласие одаряемого на получение подарка.

Какое имущество можно подарить

Передать в собственность можно любую недвижимость: дом, земельный участок, дачу, гараж, их отдельные части, жилое или нежилое помещение и объект незавершенного строительства.

Впрочем, дарение может быть не таким простым, как кажется на первый взгляд, особенно в случае, когда документы не приведены в порядок. К примеру, если квартира, на которую государство много лет назад выдала ордер, до сих пор неприватизирована. Жители такой квартиры хотя и имеют право на проживание, однако не считаются собственниками и не имеют право распоряжаться имуществом, объясняют юристы.

Также при заключении договора дарения объекта незавершенного строительства на него должно быть зарегистрировано право собственности и на руках должны быть  разрешительные документы на выполнение строительных работ.

То есть оформить договор дарения может только собственник имущества. Если же владельцев несколько, можно подарить только долю, и то - с позволения других. Например, если недвижимость является общим имуществом супругов, то для заключения договора дарения требуется письменное согласие второго супруга.

Кому можно подарить имущество?

Владелец имущества может выбрать, кому подарить имущество, по своему усмотрению: родственника, друга, соседа, знакомого или совсем незнакомого человека – любого. Правда, для оформление права собственности будет отличаться в цене.

Подарить недвижимость можно также и юридическим лицам, государству или территориальной общине.

Перечень документов при оформлении дарственной

Для договора дарения недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма и нотариальное удостоверение (ч. 2 ст. 719 ГК Украины), в случае несоблюдения этих требований договор дарения будет считаться ничтожным, то есть не порождающим никаких правовых последствий.

Документы, которые необходимо предоставить нотариусу:

• паспорта и идентификационные коды с обеих сторон – дарителя и одаряемого;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• технический паспорт жилого помещения;
• справку об оценочной стоимости недвижимого имущества – ее можно получить самостоятельно и бесплатно, заполнив форму на официальном сайте ФГИУ;
• справка о лицах, зарегистрированных в квартире или доме, который вы хотите подарить;
• документы, удостоверяющие родственные отношения между лицами первой и второй степени родства (при необходимости).

В то же время, перечень документов зависит от конкретной ситуации и может быть расширен.

Например, как пояснила Delo.ua адвокат юридической компании "Максим Боярчуков и Партнеры" Юлия Юрченко, в случае если недвижимость приобретена в браке, необходимо добавить письменное согласие супруга на отчуждение объекта недвижимости. Ведь имущество, приобретенное в браке считается общей совместной собственностью супругов и распоряжаться им можно при достижении взаимного согласия. Такое соглашение оформляется и удостоверяется нотариусом при личном присутствии супруга.

"Также в случае регистрации в жилой недвижимости места жительства несовершеннолетних лиц, то для отчуждения такого объекта необходимо будет согласие органа опеки и попечительства (ст. 12 Закона Украины "Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей"). Отсутствие такой справки может быть основанием для признания судом недействительным договора дарения (ч. 6 ст. и 203, ч.1 ст. и 215 ГК Украины)», - подчеркнула адвокат.

Кроме того, нотариус поможет проверить, не наложены ли на имущество ограничения, которые делают невозможным его дарение (например, арест или запрет отчуждения).

Договор дарения. Как оформить?

Договор дарения направлен на прекращение права собственности у дарителя и возникновение права собственности у одаренного.

Основной особенностью, отличающей дарственную от других сделок такой же направленности, является то, что дарение всегда безвозмездно.

"Бесплатность дарения означает отсутствие какого-либо встречного эквивалентного требования со стороны дарителя к одаряемому. Договор, обязывающий одаряемого совершить в пользу дарителя какое-либо действие имущественного или неимущественного характера, уже не является договором дарения (ч.2 ст.. 717 ЦК Украины)", - объясняет Юлия Юрченко.

Для заключения договора дарения необходимо присутствие и дарителя, и одаряемого, либо их представителей.

После заверения договора дарения нотариус регистрирует право собственности одаряемого в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. И именно с этого момента одаряемый считается новым владельцем недвижимости и может владеть, пользоваться и распоряжаться им. Кроме случаев, если сделка заключается с наступлением определенного условия или через определенное время. То есть договор заключается, скажем, сегодня, а недвижимость передается через год.

В то же время даритель обязан сообщить одаряемому о недостатках имущества, которое дарит, а также о ее особых свойствах, которые могут быть опасны для жизни, здоровья одаряемого или других лиц.

Дарственная в условиях военного положения

Ключевой особенностью оформления дарения в условиях военного положения являются ограничения, установленные постановлением КМУ №480 от 25.08.2023, которым предусмотрено, что нотариальное удостоверение договора дарения  недвижимости осуществляется исключительно по местонахождению такого имущества.

“До начала действия военного положения собственник в порядке ч.6 ст. 55 ЗУ "О нотариате" мог выбрать нотариуса, территориальная нотариальная юрисдикция которого распространяется либо на местонахождение имущества или местонахождение юрлица или зарегистрированное место жительства физлица - стороны соответствующего договора", - объяснила Юрченко.

Кроме того, почти два года - с февраля 2022 по январь 2024 нотариальные действия с ценным имуществом могли совершать только нотариусы, внесенные в специальный перечень. Однако с 01.01.2024 такой перечень отменен в соответствии с постановлением КМУ №1309 от 12.12.2023.

В то же время во время войны специфика заключения таких договоров меняется: возникают специфические обстоятельства, когда имущество находится на временно оккупированной территории, или владельцы имущества стали беженцами.

Как заключить договор дарения, если владелец имущества находится за границей

Оформить дарственную для владельца, находящегося за границей, помогут консульские учреждения.

"Такой кейс был у нашей компании. Обратился клиент, нуждавшийся в разделе имущества с женой. Они оба находились в Польше, а имущество, которое они хотели отчуждать, - в Харькове. В ситуациях, когда человек имеет статус временной защиты, находясь за границей через войну и не уезжает в Украину, можно подарить недвижимость на основании доверенности", - пояснил пояснил Delo.ua адвокат, управляющий партнер ЮК Winner Игорь Ясько.

Доверенность может быть сделана как у иностранного нотариуса, с оформленным надлежащим переводом, либо с апостилем, если нет двустороннего соглашения и документы из страны пребывания нуждаются в легализации. Или доверенность можно оформить в консульстве, посольстве Украины с обязательным внесением документа в реестр доверенностей. После этого нотариус в Украине может в лице представителя удостоверить договор дарения.

"На день подписания договора на отчуждение недвижимого имущества должно пройти не более одного месяца со дня удостоверения такой доверенности нотариусом или не более двух месяцев, если оно было удостоверено дипломатическим представительством Украины или уполномоченным органом иностранного государства. Если прошло больше времени, представителю необходимо будет предоставить нотариусу заявление от собственника недвижимости о подтверждении действия доверенности", – добавил адвокат.

Договор дарения: что делать, если собственник имущества – на фронте

Похожая процедура с доверенностью применяется в случае, если собственник имущества находится на фронте в рядах ВСУ. Доверенность от имени военнослужащих может удостоверить командир – это приравнивается к нотариально удостоверенным документам.

В условиях военного положения такие доверенности направляются через Генштаб ВСУ, Минобороны, соответствующий правоохранительный орган в Министерство юстиции или его территориальный орган для обеспечения их регистрации нотариусами в Едином реестре доверенностей, Наследственном реестре. Начальник лагеря (учреждения, где создан участок) для военнопленных может удостоверять завещание военнопленного.

Удостоверенные доверенности регистрируются командирами формирований или другим уполномоченным командирами лицом под отдельным порядковым номером в реестре для регистрации завещаний и доверенностей, форма которого утверждается Минюстом. Номер, под которым зарегистрировано завещание или доверенность, указывается в заверительной надписи.

Можно ли дарить недвижимость на временно оккупированной территории?

Гораздо более сложная ситуация с дарением имущества, которое расположено на временно оккупированной территории или в зоне боевых действий. На практике выполнить такие сделки практически невозможно.

Как пояснил Игорь Ясько, заключать сделки по недвижимости можно только в отношении имущества, которое есть в доступе в реестрах.

По словам адвоката, есть перечень административно-территориальных единиц, в пределах которых прекращается доступ пользователей к единым и госреестрам, держателем которых является Минюст Украины, в условиях военного положения следует исходить из этого.

"Соглашения могут удостоверять только нотариусы по местонахождению имущества. Если его местонахождение находится в зоне оккупации, это нарушает норму, действующую на период военного положения. Согласно постановлению КМУ №164 "О некоторых вопросах нотариата в условиях военного положения", незавершенные нотариальные действия по обращению лица, связанного с государством-агрессором, определенного постановлением КМУ №187 "Об обеспечении защиты национальных интересов по будущим искам государства Украина в связи с военной агрессией РФ", останавливаются", - пояснил юрист.

Другими словами, если такое лицо обратится за совершением нотариального действия, нотариус откажет в сделке.

К недвижимому имуществу, расположенному на временно неподконтрольных территориях, сведения о котором внесены в госреестр имущественных прав, применяются абсолютно те же нормы, что и к имуществу, расположенному на подконтрольных Украине территориях.

В связи с чем для совершения регистрационных действий с недвижимым имуществом, расположенным на временно оккупированных территориях, необходимо обращаться к нотариусу, рабочее место которого расположено на подконтрольной Украине территории, а территориальная нотариальная юрисдикция распространяется на временно оккупированную территорию, где находится имущество.

"Отдельным вопросом является подтверждение права собственности, которое возникло до 2013 года на недвижимость, находящуюся на временно оккупированной территории. К сожалению, без признания права собственности в судебном порядке в таком случае не обойтись", - добавляет адвокат.

Дарение или завещание: чем отличаются договоры

Иногда владельцы имущества колеблются, как лучше "передать" его детям – через завещание или дарственную. В принятии решения следует учитывать существенную разницу между этими сделками, объясняет Юлия Юрченко.

Во-первых, отличаются процедуры наследования по завещанию и приобретения права собственности по договору дарения моментом перехода права собственности.

"Переход права собственности в случае наследования по завещанию возможен исключительно после смерти лица, составившего завещание: наследник становится собственником после завершения процедуры оформления наследства. В случае дарения - после государственной регистрации права собственности на основании договора дарения", - пояснила Юрченко.

Второй отличительной чертой являются разные сроки оформления.

При наследовании по завещанию минимум 6-месячный срок от смерти наследодателя (на время действия военного положения постановлением КМУ №164 срок увеличен до 10 месяцев). В случае дарственной, при условии наличия необходимого пакета документов, вступить в право собственности можно в течение одного дня.

Третьим отличием является лицо, оказывающее юридически значимое действие: завещание составляется исключительно наследодателем. Договор дарения может быть заключен представителем при условии надлежащего оформления документов, предоставляющих право действовать от имени и в интересах дарителя.

"Следует помнить об обязательной части по наследству, которую имеют наследники несовершеннолетние и инвалиды независимо от содержания завещания. То есть, если на момент смерти завещателя будут наследники, входящие в такой перечень, то лицо, которому завещатель в целом намеревался передать имущество получит только определенную его долю", - подчеркнула адвокат.

На практике, как заметил Игорь Ясько, известны случаи, когда одаренный начал проживать в подаренном доме, а затем требовал от дарителя выселиться из жилья на вполне законном основании, хотя устные договоренности могли быть другими. В таком случае для лица, желающего "передать" имущество, лучше его оформить через завещание.

"Завещатель до самой смерти остается собственником недвижимого или иного имущества, а наследник сначала должен открыть наследство. Даритель не может вносить никаких дополнений и изменений в договор дарения после его подписания, а завещатель может изменять содержание завещания, отменить его или сделать наследником другого человека", – уточнил адвокат.

Можно ли расторгнуть договор дарения или обжаловать?

По общему правилу расторжение договора дарения квартиры или другой недвижимости в одностороннем порядке не разрешается. Признать недействительным договор дарения можно только через суд. Но для этого нужны веские доказательства. Кроме того, обратиться в суд можно только в течение одного года со дня заключения договора.  

Основания для обжалования договора дарения:

• если не были соблюдены формальности - например, письменная форма договора не была нотариально удостоверена,
• если содержание противоречит гражданскому законодательству или интересам государства и общества;
• если даритель не имеет гражданской дееспособности или его волеизъявление не было свободным и соответствовало его намерениям.
• если дарение имущества противоречит правам и интересам малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей.

Также даритель имеет право требовать расторжения договора дарения недвижимого имущества, если одаренный умышленно совершил преступление против жизни, здоровья, собственности дарителя, его родителей, супруги (супруга) или детей. Исковая давность в таких случаях составляет 1 год.

"Если, например, человек, получивший квартиру вследствие оформления договора, совершил умышленное убийство дарителя. Кроме этого, если из-за действий одаряемого есть риск безвозвратно потерять недвижимый или движимый объект, имеющий для дарителя большую неимущественную ценность. Или есть риск потерять объекты, составляющие историческую, научную или культурную ценность - то есть тех, которые имеют ценность для общества в целом" - подчеркнул Игорь Ясько.

Также возможен односторонний отказ от соответствующего договора, если документ заключен с обязанностью передать объект в будущем, например, если после заключения договора имущественное состояние дарителя ухудшилось или другая сторона договора отказывается выполнить указанное условие.

Сколько стоит оформление дарственной и вступление в право собственности

Стоимость оформления договора дарения напрямую будет зависеть от сторон договора – то есть учитывается степень родства дарителя и одаренного.

В случае дарения между родственниками 1-2 степени родства (отец, мать, муж, жена, дети, в том числе усыновленные, родные братья и сестры, дед, внучка) налогообложение не производится.

В случае дарения постороннему лицу или дальнему родственнику одаренный платит 5% НДФЛ и 1,5% военного сбора от стоимости объекта недвижимого имущества.

Если договор дарения заключается между гражданином Украины и нерезидентом применяется ставка налога в размере 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора от стоимости объекта недвижимого имущества.