Как приобрести имущество должников: пошаговая инструкция

• Три способа продажи залогового имущества
• Какое залоговое имущество продают и кто его покупает
• Как приобрести арестованное имущество через СЕТАМ: особенности процедуры
• Что необходимо для участия в торгах
• Покупка через СЕТАМ: преимущества и риски
• Защищен ли законом покупатель арестованного имущества

В Украине продавать недвижимость могут не только физические и юридические лица, но и банковские учреждения, ипотекодержатели в кредитных историях. Процедура покупки такого имущества кардинально отличается от договора купли-продажи и других сделок.

Три способа продажи залогового имущества

Имущество, выступающее залогом по проблемному кредиту в банке, можно продать тремя способами:

• добровольно залогодателем под контролем банка и при условии, что средства от продажи имущества в первую очередь будут направлены на погашение задолженности по кредиту, обязательство по которому это имущество обеспечивает;
• принудительно кредитором от имени залогодателя согласно нормам Закона "Об ипотеке" и Закона "Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений";
• принудительной продажи залогового имущества по торгам в пределах исполнительного производства после получения кредитором исполнительного документа — решения суда или исполнительной надписи нотариуса.

Способ решения вопроса с проблемным кредитом в случае, если заемщик не может оплатить кредит даже при его реструктуризации, является наиболее цивилизованным, рассказала Delo.ua Елена Ермолова, директор по управлению рисками, член правления банка "Глобус". Этот метод предполагает минимум расходов как для заемщика, так и для кредитора.

“При добровольной продаже залогового имущества у заемщика есть возможность, во-первых, продать имущество за его реальную рыночную стоимость. Во-вторых, договориться с банком о прощении штрафных санкций, уменьшении процентов, в случае если суммы от продажи залогового имущества недостаточно для полного погашения задолженности”, – объяснила она.

Принудительная продажа кредитором залогового имущества от имени залогодателя хотя и предусмотрена законодательством Украины, на практике часто усложняется разными специальными нормативными актами.

"Например, при регистрации залогового автомобиля на нового владельца в сервисном центре МВД могут возникнуть проблемы в связи с наличием у залогодателя исполнительных производств или арестов. И, несмотря на то, что требования нормативных актов, которыми руководствуется сервисный центр МВД, противоречат закону, новому владельцу авто и кредитору придется проходить десять кругов ада для регистрации ТС", — пояснила Ермолова.

Третий способ реализации залогового имущества стоит дороже и занимает больше времени для кредитора и залогодателя.

"В отличие от успешной реформы исполнительного производства, которая была проведена после Революции достоинства, реформа судебной власти так и не была в полной мере осуществлена. И до сих пор получить решение суда о взыскании задолженности – это долгий процесс, часто сопровождающийся неожиданными трудностями. Исполнительная надпись нотариуса, которая могла бы значительно ускорить получение исполнительного документа и разгрузить суды, по непонятным причинам находится в опале у Минюста и судов, обжалование исполнительной надписи является распространенной практикой", — отметила представитель банка.

В результате в течение судебного разбирательства растут проценты по кредиту и накапливаются суммы штрафов, расходов на судебное разбирательство и услуги юристов, а после получения решения к расходам добавляются исполнительный сбор и оплата услуг организатора торгов.

"В таком случае долг заемщика катастрофически растет, а полученные от продажи имущества денежные средства уменьшаются. Кроме того, арестованное имущество почти никогда не продается за его рыночную стоимость, ведь этот способ покупки имущества несет определенные риски для покупателя (отсутствие ключей, полного пакета документов, обжалование сделки). Заемщик остается и без залогового имущества, и с существенным остатком по кредиту", — говорит Ермолова.

Какое залоговое имущество продают и кто его покупает

Арест и продажу имущества у должников осуществляет исполнительная служба – после того, как банк или другой взыскатель подает исполнительное письмо. Далее запускается исполнительное производство, исполнитель ищет имущество должника по реестрам, пояснил Delo.ua Иван Хомич, управляющий адвокат АБ Ивана Хомича.

"Обычно квартиры доходят до продажи только в том случае, если она находится под ипотекой. Ведь если должник знает, что с него будут взимать задолженность, он продает, дарит, то есть отчуждает это имущество. А ипотека не дает владельцу права распоряжаться имуществом без согласия ипотекодержателя. На такую квартиру составляется описание, делается независимая оценка и объявляется за две недели или месяц продажа с аукциона", — добавил Хомич.

По его словам, очень часто квартиры выкупают сами должники. Бывает, ждут третьего этапа аукциона, когда продажа происходит с максимальной скидкой, и выкупают. Есть также бизнесмены, которые ищут выгодные объекты для перепродажи.

Случаи принудительной продажи в банке "Глобус" происходят нечасто, говорит Елена Ермолова: "К счастью, в нашем банке небольшое количество проблемных кредитов, обеспеченных залогом. В значительной части случаев банку удается договориться с заемщиками о добровольной продаже залогового имущества для погашения проблемного кредита в случае, если заемщик не имеет возможности кредит погашать. Объемы принудительной реализации имущества по исполнительному производству в банка небольшие - одна-две на месяц".

Как приобрести арестованное имущество через СЕТАМ: особенности процедуры

Единственной системой продажи арестованного имущества органами государственной исполнительной службы и частных исполнителей в Украине является система электронных торгов – СЕТАМ. Это, кстати, самый посещаемый сайт среди официальных порталов органов государственной власти, что свидетельствует о значительном спросе таким способом покупки объектов недвижимости. На этой платформе происходит и добровольная продажа.

При создании СЕТАМ в 2015 году Минюст заявлял цель создания государственной платформы для проведения честных аукционов. Юристы отмечают, что по сравнению с предыдущими формами продаж арестованного имущества, СЕТАМ гораздо прозрачнее и открытее, ему удалось существенно снизить уровень злоупотреблений и рисков для добросовестных покупателей.

Нет замечаний к работе частных исполнителей и ГП "Сетам" и у банков. "Вся процедура проходит оперативно, прозрачно и понятно", – отмечают в "Глобусе".

Ранее к аукционам допускался избранный круг покупателей, сегодня присоединиться может каждый желающий. До реформирования только 3% объектов удавалось продать с первого раза, дальше цену сбавляли. Внедрение СЕТАМ сразу позволило увеличить показатель до 60%.

Порядок реализации арестованного имущества регламентируется Законом Украины "Об исполнительном производстве" и утвержденным Минюстом порядком проведения торгов, который обязаны соблюдать госисполнители при передаче имущества на аукцион.

Относительно процедуры продажи, она достаточно доступна для пользователей. Во-первых, объявления об аукционе публикуются заблаговременно и находятся в открытом доступе, пояснил Delo.ua адвокат судебной практики ЮКК «Де-Юре» Владислав Мартынчук.

Минимальные сроки продаж – от 5 дней до минимум 30 дней в зависимости от формы аукциона и размера начальной ставки. К примеру, если размер начальной ставки превышает 5 000 грн, то это минимум 20 дней, а если 1 000 000 грн – 30 дней.

"Вторым существенным преимуществом является открытость информации о лоте — загруженной информации как правило достаточно, чтобы сформировать представление о состоянии объекта, ориентировочной стоимости и выбрать верхнюю границу для своих ставок. Кроме того, можно проверить историю объекта, основания для его продажи, активность судебных процессов по объекту. Это позволяет оценить риски приобретения актива и учесть их при решении заинтересованным лицом вопроса участия в аукционе и верхней границы ставки", — отметил Мартынчук.

Однако не всегда информация о лоте включает в себя все детали. К примеру, покупатель ищет квартиру, есть описание этого лота, документы, фото в подтверждение состояния объекта. Однако не указаны проблемы с коммуникациями, что там еще проживают жители. Или в случае технически сложных товаров (например, транспортные средства) могут быть скрытые или неочевидные дефекты, не обнаруженные в процессе оформления товара к аукциону.

"В таких случаях пригодится право участника аукциона осмотреть лот, обязанность обеспечить возможность осмотра и сообщить его условия возлагается на заказчика (в случае продажи арестованного имущества в исполнительном производстве – это Государственная исполнительная служба или частный исполнитель)", — подчеркнул Мартынчук.

Что необходимо для участия в торгах

Для участия в торгах необходимо предпринять несколько шагов:

• зарегистрироваться на платформе СЕТАМ, указав паспортные данные и место регистрации;
• найти нужный объект (например, квартиру) с помощью фильтров и поиска и изучить его;
• подать заявку на участие в аукционе;
• уплатить гарантийный взнос, который составляет 5% от стартовой цены лота;
• принять участие в торгах;
• в случае выигрыша оплатить лот, получить акт передачи и оформить имущественные права.

Торги проводятся в электронном виде в режиме реального времени на платформе СЕТАМ: участники делают ставки, первая равна размеру гарантийного взноса, каждая последующая больше предыдущей на размер шага аукциона. Побеждает участник, предложивший наивысшую цену.

По завершении аукциона не позднее следующего рабочего дня система автоматически формирует и размещает на веб-сайте протокол электронного аукциона по лоту.

Победителю аукциона предоставляется протокол, в котором указывается размер подлежащих уплате сумм (исходя из размера финальной ставки) и порядок их перечисления. После осуществления платежей по протоколу выдается акт о проведении электронных торгов, что является документом, удостоверяющим право собственности. Если право собственности на имущество подлежит обязательной государственной регистрации (например, недвижимость), то этот акт является основанием для соответствующей регистрации, которую можно завершить у нотариуса.

Покупка через СЕТАМ: преимущества и риски

Однозначными плюсами совершения покупки на СЕТАМ являются низкая цена, прозрачный процесс торгов, широкий выбор выставляемого на торги имущества, отметил в комментарии Delo.ua адвокат АО "GRACERS" Сергей Савинский.  

"Стоимость имущества, которое передается на реализацию на СЕТАМ, устанавливается по рыночной цене, определяемой независимым оценщиком. В случае нереализации с первых и вторых торгов имущество уценивается до 30% для недвижимости и до 50% для движимого имущества, что в свою очередь дает возможность приобрести недвижимость по выгодной цене", – объяснил адвокат.

Одним из неприятных минусов для потенциальных покупателей есть то, что имущество реализуется в принудительном порядке без согласия собственника. Поэтому покупатели должны осознавать возможные риски покупки имущества, поскольку бывшие собственники могут создавать неудобства и любым способом пытаться препятствовать новому собственнику пользоваться имуществом.

"Также существуют нередкие случаи, когда бывшие владельцы могут регистрироваться на СЕТАМ как потенциальные покупатели и искусственно завышающие стоимость имущества, что в свою очередь создает неудобства для потенциальных покупателей. Также есть риски, связанные с обжалованием ареста или продажи имущества. Предыдущий владелец может обжаловать решение суда, что привело к аресту, в таком случае нужно быть готовыми к понесению дополнительных расходов, связанных с получением юридических услуг, судебные издержки", — подчеркнул Савинский.

По словам Ивана Хомича, покупатель арестованного имущества должен осознавать высокие риски - что покупается квартира с обременениями, да и сама процедура от начала торгов до приобретения прав собственности не быстрая — иногда она занимает 1-2 месяца.

"Часто такие квартиры продаются, а впоследствии выясняется, что к ним доступа нет. Исполнитель может сделать описание, несмотря на то, что в этих квартирах еще проживают люди, в том числе малолетние дети. Новому владельцу придется заниматься процессом выселения. Иногда приходится обращаться в суд, что долго и хлопотно", — объяснил адвокат.

Эксперты также советуют максимально собрать информацию по объекту, выбранному для покупки и его владельца. Также покупатель может получить от продавца (исполнителя) правоустанавливающие документы и техническую характеристику, потребовать предоставить возможность осмотреть объект покупки.

"Следует проверить информацию о должнике – собственнике реализуемого имущества. Данные о том, кто является собственником имущества, можно получить из автоматизированной системы исполнительного производства. По данным ФИО проверить информацию, содержащуюся в интернет ресурсах. Обязательно следует проверять данные относительно судебных дел с участием собственника имущества и наличие арестов, обременений в отношении недвижимости", — добавил Савинский.

Защищен ли законом покупатель арестованного имущества

Покупатель, купивший имущество на СЕТАМ, считается добросовестным покупателем, который приобрел недвижимое имущество в собственность или приобрел другое имущественное право на него, и вправе полагаться на сведения об имущественных правах других лиц на имущество и их обременения, содержащиеся в Госреестре имущественных прав, отметил Сергей Савинский.

"При отсутствии в этом реестре сведений о правах других лиц на недвижимое имущество или их обременений лицо, которое добросовестно полагалось на эти сведения, то есть не знало и не должно было знать о существовании таких прав или обременений, приобретает право на такое имущество свободным от незарегистрированных прав других лиц и обременений. Такие выводы сформулированы в постановлениях Большой Палаты Верховного Суда от 23 октября 2019 г. по делу № 922/3537/17 (производство № 12-127гс19, пункты 37, 38), от 1 апреля 2020 г. по делу № 61 /18 (проведение № 14-436цс19, пункты 46.1, 46.2), от 15 июня 2021 года по делу № 922/2416/17 (проведение № 12-44гс20, пункты 7.15, 7.16)", — пояснил адвокат.

Также в случае признания торгов недействительными будет применяться реституция, то есть возвращение сторон в первоочередное состояние, то есть покупателю на СЕТАМ в любом случае возвратят средства за приобретенную недвижимость.

В то же время адвокат Хомич отмечает, что всегда остается вероятность, что должник, у которого отобрали квартиру, может обжаловать решение о продаже.

"Суды часто признают изъятия имущества недействительными, поскольку процедура отчуждения настолько зарегулирована, что соблюсти все пункты сложно. Поэтому покупка такой недвижимости очень рискована", — пояснил Хомич.