Как проверить квартиру перед покупкой: пошаговая инструкция

• Кто может проверить квартиру перед покупкой?
• Как проверить права собственности на квартиру онлайн
• Покупка жилья: как отличить рискованные и непроблемные квартиры
• Что следует проверить перед покупкой квартиры
• Какие документы следует проверить при покупке квартиры
• Проверка квартиры при покупке у застройщика
• Покупка квартиры во время военного положения: если владелец за границей

Решение купить квартиру на вторичном рынке всегда выглядит более безопасным вариантом, чем приобрести его в процессе строительства.

Однако даже такой способ может быть рискованным, ведь каждая квартира имеет свою историю, а порой и кучу неприятных сюрпризов – от долгов за коммунальные услуги до появления других владельцев.

Delo.ua выяснило, что и как следует проверить в документах и реестрах перед заключением договора о купле-продаже.

Кто может проверить квартиру перед покупкой?

Согласно закону, купля-продажа квартиры, право собственности на которую уже зарегистрировано, происходит через заключение нотариально удостоверенного договора.

Одна из ключевых задач нотариуса перед удостоверением сделки – выполнить обязательную проверку целого ряда реестров, достаточную для гарантирования законности проведенного соглашения и отсутствия каких-либо негативных последствий.

При подозрении на юридическую чистоту документов можно обратиться к юристам или агентству недвижимости. Однако покупатель может и самостоятельно проверить каждый объект, для этого стоит запастись терпением.

Как проверить права собственности на квартиру онлайн

Проверку квартиры следует начать с правоучредительных документов. Именно они показывают, каким образом была приобретена квартира, отметил в комментарии Delo.ua Иван Хомич, управляющий адвокат АБ Ивана Хомича. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру, обычно могут дать понимание, насколько рисковой может быть инвестиция в недвижимость.

Наиболее распространенные варианты приобретения права собственности на квартиру – приватизация жилья, купля- продажа, обмен, наследование или дарение недвижимости.

При анализе документов, предоставленных владельцем, следует ознакомиться с оригиналами. Это позволит предварительно узнать, кто собственник, и есть ли совладельцы, кто прописан в квартире и что за последнее время менялось в статусе и состоянии недвижимости.

Проверить достоверность права собственности на квартиру можно и в режиме онлайн, воспользовавшись сайтом Министерства юстиции Украины, где есть доступ к Государственному реестру имущественных прав на недвижимость.

На платформе придется зарегистрироваться как новый пользователь. При наличии   электронно-цифровой подписи, это можно сделать за несколько минут. Другой вариант проверки права собственности на квартиру в онлайн-реестре без ЭЦП – это наличие   банкинга ID, или вход через регистрацию с помощью созданного системой электронного адреса.

Поиск можно выполнить по адресу жилого объекта, номеру согласно регистрации прав, идентификационным данным владельца - паспорта, фамилии и идентификационного номера налогоплательщика. В случае проверки права собственности на принадлежащую юрлицу квартиру необходимо знать ЕГРПОУ компании.

Впрочем, данные на имущество могут отсутствовать в реестре, если последний владелец получил имущественные права до 2013 года. Тогда следует обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ), у которого следует потребовать справки. Данные государственного регистратора должны полностью совпадать с документами продавца, в противном случае есть веские причины усомниться в юридической чистоте документов.

Полезным может быть также ресурс Оpendatabot.ua, который в том числе проверяет наличие судебных дел по имуществу. Этот ресурс можно также использовать в мессенджерах вайбер и телеграмм с помощью одноименного бота. Проверить владельца и недвижимость можно также на портале Scanbe.io, где собраны все реестры для проверки собственности.

Кроме выписки из Реестра прав на недвижимое имущество или свидетельства о праве на наследство есть также и технический паспорт на квартиру. Только просите у продавца оригиналы, хорошо их изучите и убедитесь, что они отвечают всем требованиям законодательства.

Покупка жилья: как отличить рискованные и непроблемные квартиры

Наиболее тщательно нужно смотреть на документы, если квартира получена по наследству, отмечает адвокат Хомич. За приобретением собственности в результате оформления наследства обычно скрывается большое количество проблем.

"Часто появляются наследники, которых не включили в круг получателей и заявляют свои права на долю квартиры. Например, наследование запускают один или двое детей из трех, а через некоторое время третий заявляет, что не общался с отцом, не знал о его смерти и начинает оформлять через суд наследственные права. Требования могут быть предъявлены и новому владельцу", - объясняет Иван Хомич.

Также есть случаи, когда право собственности на квартиру приобретается на основании решения суда. Иногда признают право собственности на имущество в связи с тем, что были утрачены какие-то документы. Или признают право собственности на наследственное имущество, когда не могут найти документы на собственность после смерти собственника по наследственному делу. Здесь следует проконсультироваться с адвокатом, нет ли имущества в реестре судебных решений, а если есть, тогда - завершены ли все судебные споры.

Рисковым считается заключение соглашения, если покупается имущество, отчужденное у должников за неуплату долга. Обычно такие квартиры переоформляют на себя и реализуют банки или коллекторы.

"Такие объекты могут продаваться дешевле. Однако должник, у которого отобрали квартиру, может обжаловать это решение. И суды действительно часто признают изъятие имущества недействительными, поскольку процедура отчуждения настолько зарегулирована, что соблюсти все пункты сложно. Поэтому покупка такой недвижимости очень рискована ", – объяснил Хомич.

Есть немало трудностей, когда продают имущество по доверенности. Важно убедиться, что заявленный собственник настоящий. Это особенно актуально во время войны, когда были разграблены БТИ на временно оккупированных территориях, когда часть квартир до сих пор не внесены в реестр прав, когда люди часто продают жилье, находясь за границей.

Внимательнее проверять стоит и квартиру, не внесенную в реестр прав на имущество, оформленную до 2012 года.

"Раньше было много мошенничества по продаже жилья именно по поддельным справкам из БТИ. Обычно это была квартира, не внесенная в реестр, у продавца на руках была только справка из БТИ, но со временем оказывалось, что документ поддельный. Мошенники следили за покинутыми квартирами, узнавали, что, возможно, владельцы за границей живут, или умерли и родственники далеко, тогда подделывали документы и продавали от своего имени", - объясняет Хомич.

Непроблемными считаются квартиры, приобретенные собственником по договору купли-продажи, или из-за дарения, заверенные у нотариуса, и когда с момента последнего оформления прошло более трех лет - тогда риски, что с квартирой может быть что-то не так с точки зрения оформления документов минимальны.

"Если перед вами нотариальный договор купли-продажи, дарения или первичная собственность, когда оформляли в новостройке (первый собственник) – это наименее рисковый вариант. Если собственности на квартиру меньше трех лет, при ее продаже продавец платит 5% на доходы от физлиц. И когда квартира продается, не пробыв в собственности три года, это также вызывает вопрос - почему человек ее так быстро продает: проблемы с документами или квартира имеет скрытые дефекты", - отмечает Хомич.

Что следует проверить перед покупкой квартиры

Для проверки недвижимости нужно знать адрес квартиры и сведения о владельце. Отталкиваясь от этого, можно найти в реестрах всю необходимую информацию по имуществу. В первую очередь следует выяснить все о:

• лице собственника (или собственников) квартиры;
• наличии права собственности и других документов;
• не является ли квартира под залогом или арестом;
  
• отсутствии задолженности;
• не является ли квартира объектом судебного разбирательства.

При проверке личности владельца следует убедиться, что у продавца есть все права на продажу имущества. Если он не владелец, а только представитель, тогда он должен предъявить нотариально заверенную доверенность.

"Если владельцев больше одного, нужно иметь в виду, что при заключении соглашения должны присутствовать все владельцы. Если кто-то из владельцев не может физически присутствовать, он должен выписать доверенность на представителя, который может поставить подпись за него", - объяснил Хомич.

Также следует узнать у владельца, приобретено ли имущество в браке. Если да, тогда для подписания соглашения требуется согласие другого супруга. Если в квартире зарегистрированы дети, при продаже необходимо и разрешение органов опеки и попечительства.

Проверить, кто владелец, можно с помощью платного выписки из госреестра прав на недвижимое имущество, или же осуществить это через портал "Дія". Здесь за несколько минут минут и 40 грн можно получить справку по объекту недвижимого имущества с таких баз, как Госреестр прав на недвижимое имущество, Реестр прав собственности на недвижимое имущество, Госреестр ипотек и Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.

Следует проанализировать и судебные дела собственника, долги. Анализ всех данных позволит вам сформировать полное досье не только об объекте недвижимости, но и о его владельце.

Второе, что нужно проанализировать – проверить недвижимость на наличие арестов, залогов, запрет на отчуждение. С выпиской, полученной на сайте Кабинета электронных сервисов Минюста, можно получить информацию о фактическом владельце квартиры, а также о наличии или отсутствии арестов или обременений, запретов, наложенных на квартиру. При наличии этих факторов квартира вообще не может быть оформлена в собственность.

Проверить эти данные можно и в Реестре недвижимого имущества – здесь можно узнать как регистрационные данные квартиры, так и данные о владельце недвижимости, характеристики объекта, данные об обременении.

В третьих, следует провести проверку квартиры на наличие долгов и судебных дел.
В едином Государственном реестре судебных решений по данным продавца, а также по адресу квартиры можно поискать имеющиеся судебные дела.

"Иногда они могут касаться законности получения прав на квартиру. В таком случае не нулевая вероятность, что квартиру в будущем могут истребовать из собственности, даже если новый собственник не был в суде стороной по делу. А покупатель будет вынужден пытаться взыскать причиненный ущерб с продавца, у которого может не быть никаких средств на тот момент", - подчеркнул в комментарии Delo.ua адвокат, старший юрист ЮКК "Де-юре" Иван Топор.

Продавец квартиры и сам должен себя проверить в списке должников, считает адвокат Иван Хомич. "Если есть какой-то штраф – за нарушение правил дорожного движения или правил военного учета, документы переданы в исполнительную службу, нарушителя вносят в реестр должников и арестовывают все движимое и недвижимое имущество. Это имущество нельзя продать даже в случае, если штраф 100 грн. Нужно проверять себя в реестре должников и в реестре исполнительных производств, чтобы не возникало задержек при подписании соглашения при продаже имущества", - пояснил эксперт.

Проверка технических характеристик квартиры. Реальную планировку жилой площади следует сравнить с техпаспортом. Если кто-то из владельцев совершал серьезные перепланировки, он должен иметь разрешение на это от БТИ.

Также важно знать, что предыдущие жители не должны средства, например, за получение коммунальных услуг. Достоверные данные можно получить непосредственно от предприятий, предоставляющих эти услуги. Поэтому следует попросить продавца показать справку из ЖЭКа или ОСМД об отсутствии задолженности.

Какие документы следует проверить при покупке квартиры

При покупке квартиры у частного лица на вторичном рынке следует проверить следующие документы:

• оригинал паспорта и идентификационного кода продавца (продавцов);
• согласие на продажу от совладельцев, заверенное нотариусом;
• свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий переход права собственности (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство);
• свидетельство о браке, разводе или смерти супругов;
• согласие на продажу от супруги, заверенное от нотариуса;
• свидетельства о рождении детей до 14 лет, если они совладельцы жилья;
• разрешение органа опеки и попечительства на продажу имущества, если есть несовершеннолетние собственники;
• свидетельства о смерти наследодателя, если квартира получена по наследству;
• выписка из домовой книги о том, что в квартире нет зарегистрированных лиц;
• документ об экспертной оценке квартиры;
• выписка из реестра, что жилье не находится под арестом и запретом на продажу;
• справка об отсутствии долгов на коммунальные услуги;
• справка из БТИ, что жилье не подвергалось незаконным перепланировкам.

Проверка квартиры при покупке у застройщика

В случае если квартира была приобретена нынешним собственником непосредственно у застройщика, а вы уже будете ее покупать по нотариальному договору, не лишним будет проверить наличие надлежащих документов по принятию дома в эксплуатацию, советует адвокат Топор.

Это можно сделать через реестр строительной деятельности или через сайт ЛУН, где также размещена актуальная информация.

"Дом, в котором продается квартира, мог строиться, например, как 10-этажный, а на самом деле там 12 этажей. А квартира, которую покупатель планирует приобрести, находится как раз на двенадцатом этаже. Это может создать проблемы с регистрацией объекта", - объясняет эксперт.

Через этот реестр следует проверить наличие присвоения адреса дома.  

"Нередки случаи, когда застройщик после принятия дома в эксплуатацию не получает решения о присвоении адреса, а затем с помощью приближенных регистраторов оформляет квартиры на первичных покупателей. Эти нарушения не несут критических последствий, однако нотариусы иногда отказываются от проведения сделок с такими объектами недвижимости", – добавил адвокат Топор.

При покупке квартиры у застройщика на этапе строительства следует проверить следующие документы:

• документ о юридическом статусе строительной компании;
• свидетельство о праве собственности на землю или договоре аренды с целевым назначением "строительство многоэтажного жилого дома";
• лицензии и разрешения на проведение строительных работ;
• разрешение на финансирование строительства,
• градостроительные условия и ограничения;
• право на готовность к эксплуатации или сертификат соответствия ГАСИ.

Покупка квартиры во время военного положения: если владелец за границей

В условиях войны многие украинцы находятся за границей, поэтому участились случаи, когда квартиры продают по доверенности, отмечает адвокат Хомич.

Это создает дополнительные риски, поэтому практика перестраховки подразумевает онлайн-присутствие продавца.

"У нас были клиенты, которые покупали квартиру с собственником из-за границы. В таком случае сделка подписывается при присутствии нотариуса, представителя продавца с оригиналом доверенности и оригиналами документов на квартиру. К тому же, владелец присутствовал по видеосвязи: продемонстрировал свой паспорт и подтвердил, что дает согласие на продажу. Такая практика существует. Это лучше, чем ничего", - отмечает Хомич.

По его словам, при покупке квартиры по доверенности всегда есть риск, что со временем появится собственник и заявит, что он доверенности не выдавал, она поддельная и сделка о продаже недействительна.