Почему переселенцы выбирают Ивано-Франковск: местный застройщик рассказал о квартирах за $36 тысяч и доступном рынке офисов

Ивано-Франковск пользуется популярностью у внутренних переселенцев. Как это повлияло на спрос и успевает ли за ним предложение?

– Вопрос интересный. Мы живем в очень тревожное время. Спрос сегодня формируется, к сожалению, не потому, что люди хотят улучшать жилищные условия, а потому, что они вынуждены их менять. То есть в центре внимания – внутренняя миграция.

До полномасштабного вторжения нашей целевой аудиторией были люди, зарабатывавшие деньги за границей. Они приезжали, покупали для себя или детей, могли продавать поменьше и покупать побольше. Сейчас большинство запросов поступает от ВПЛ. Вы правы – Франковск действительно стал хабом. В конце концов не только он, а вся западная Украина. Успеваем ли мы строить? Хотелось бы немного больше. Учитывая даже не то, что больший спрос, а дорожающие строительные материалы, труд. Это – первый фактор. Второй – на рынке отсутствует достаточное количество работников.

Это вопрос зарплат или чего-нибудь другого?

– Дело не в том, что их нет или они не хотят работать. Они есть, но на фоне рисков, мобилизации или других обстоятельств, не всегда готовы выходить на рабочее место и работать полноценный день. Это, прежде всего, представители рабочих специальностей – монолитники, каменщики, подсобные работники, крановые, сварщики. Люди, которые фактически создают это строительство руками.

Это заставляет нас задуматься, как быстро построить. Потому что мы понимаем, что завтра это будет гораздо дороже. И это ляжет на плечи потребителей.

Как заработать девелоперу в таких условиях?

– Сейчас мы ставим задачу себе, нашим партнерам, подрядчикам, поставщикам, производителям строительных материалов – сделать, а не заработать. С этим мнением живем фактически с февраля 2022 года.

И знаете, наверное, поэтому мы, как компания, развиваемся, что есть восприятие именно такой парадигмы бизнеса, а не другой. Если бы мы задавали вопрос заработать, у нас бы не было возможности продать, дать качественный продукт клиенту.

Но бизнес без прибыли мертв. Вопрос в том, как найти баланс между совершить и иметь ту небольшую маржу, которая дает возможность развиваться.

Вы ставите на качество?

– Наша компания имеет позицию: мы не начинаем реализацию, пока у нас нет разрешительной документации. Пока мы не вышли на третий этаж. Если, к примеру, первый этаж коммерческий, то мы начинаем открывать продажу, когда уже построен четвертый этаж.

Почему? Мы не хотим производить недоверие со стороны наших потребителей. Мы должны понимать, что действительно достроим.

Возможно, это звучит немного категорично, потому что все верят, что они достроят. Но ключевое здесь не просто получить деньги.

Качество или демпинг цен

Как выглядит финансовая модель: первый вклад, рассрочка?

– Мы ищем реинвестирование собственных средств, привлекаем финансы у других соинвесторов, но преимущественно не физических лиц, покупающих квартиры. И как следствие формируем уже строительство. В общей структуре затрат это около 25-30%, которые мы вкладываем в свои средства

Этим и обусловлен первый взнос – 35%. Это минимальный процент, который они должны заплатить, чтобы получить рассрочку до двух лет (24 месяцев).

Конкуренция во Франковске высока. Это подталкивает к качеству или демпингу?

– Конкуренция во Франковске очень плотная. То есть, если в 2019 году было 68 застройщиков, то сейчас их всего 7. Клиентов стало меньше, а требований больше. Поэтому выигрывает не тот, кто громче продает, а тот, кто держит баланс цены, качества и доверия.

Если сравнивать Франковск и Львов по цене входа в жилье – почему ключевая разница?

– Во Франковске квартира часто продается так, что после покупки можно относительно быстро доукомплектовать жилье ремонтом и заселиться. Если средняя цена однокомнатной условно 920-950 долларов за кв.м., то вся квартира – примерно 36-40 тысяч долларов, и еще плюс 10-12 тысяч на ремонт, чтобы начать жить.

– Во Львове цены значительно выше: условно 1400 -1450 долларов за кв.м. даже не в центре. Поэтому цена вопроса начать жить во Львове существенно больше. Именно поэтому люди для релокации часто рассматривают Франковск как более доступный вход в новое жилье.

Какие факторы больше всего давят на цену квадратного метра сейчас?

– Материалы, электроэнергия, труд, генерация, логистика. Есть затраты, которые раньше не являлись ключевыми, а теперь становятся системными. К примеру, генераторы на объектах – это необходимость, если ты не хочешь простоев. Ведь простои – это потеря темпа, срывы графика и еще большее удорожание.

Есть базовое дело: если себестоимость растет, цена реализации тоже не может не реагировать.

Вы можете спрогнозировать, как будут расти цены дальше?

– Прогнозировать сложно, потому что очень многие факторы зависят от ситуации безопасности. Но я могу говорить о логике: себестоимость будет минимально расти. Это значит, что цена реализации имеет потенциал расти.

Дополнительный фактор – спрос. Если миграционный поток увеличится или если будет ощутим сигнал стабилизации и часть людей начнет возвращаться в Украину – спрос подтолкнет цены еще сильнее.

"єОселя" - не сотни, а десятки заказов

Государственные программы -"єОселя", льготное кредитование – действительно двигают рынок?

– Они дают толчок, но у них есть четкие требования. К примеру, для “єОселя” нужна определенная стадия готовности объекта. Новые проекты не всегда могут сразу подходить, потому что строительство еще не на том этапе. Поэтому мы с "Еселем" работаем, но заказы измеряются десятками, а не сотнями объектов.

Есть еще один нюанс: в 2022 году продажи были очень нестабильны, часто ситуационны. А когда рынок начал оживать – возникла другая проблема: свободных квартир в готовых объектах могло быть мало, потому что часть была продана раньше.

Строительство – процесс длительный. Дом построить и сдать – это, как правило, полтора-два года, а в кирпиче иногда и длиннее. Поэтому наша возможность активнее работать с инструментами вроде "єОселя" зависит от портфеля объектов и их готовности.

От ввода в эксплуатацию до реального заселения

Какова ситуация с вводом в эксплуатацию? 2024-й называют прорывным.

- 2024 действительно был сильным по многим на рынке: объекты, которые строились в 2022-2023 годах, дошли до сдачи. Но параллельно был фактор задержек: война сместила графики почти всем.

Сейчас ключевое – возвращать ритм и удерживать доверие клиента: если есть отклонения на несколько месяцев – объяснять, показывать прогресс, давать людям максимально прозрачную картину.

Что планируете вводить в эксплуатацию в этом году?

–Планируем передать людям ориентировочно 600 квартир в таких ЖК: 102 квартиры – ЖК "Княгинин центр" (первая очередь) – около 102 квартиры, ЖК "Казацкий" (третья очередь) – 340 квартир, "Городок Южный" (первая очередь) – 7 секций малоэтажной застройки. На объектах уже стоят лифты, финальные отделочные работы, благоустройство по части – в завершении.

Вы упоминали, что допускаете ремонт еще до формальной сдачи, если объект фактически готов. Почему это важно?

– Потому что людям часто нужно зайти в жилье побыстрее. Если дом уже фактически готов, нет тяжелой техники, и с точки зрения безопасности можно организовать доступ – мы ищем возможности. Но делаем это с правилами: инструктаж, контроль, разграничение зон, чтобы не создавать рисков.

Это тоже часть подхода "сделать": не просто сдать документы, а помочь человеку реально быстрее начать новую жизнь.

Коммерция в новостройках

Вы также строите коммерческую недвижимость. Как сегодня чувствует себя этот рынок? Кто является основным пользователем таких площадей?

– Ивано-Франковск очень интересен именно для операторов коммерческой недвижимости.

А почему?

– Например, арендная ставка во Львове в несколько раз выше, чем в Ивано-Франковске. Более того, даже если сравнивать Франковск с Ужгородом, Тернополем, Ровным или Луцком, то там коммерческая недвижимость тоже недешевая. А у Франковска здесь очень интересный баланс: для арендатора он значительно более доступен.

То есть для арендатора это выгодно. А для инвестора?

– Вот здесь как раз начинается самое интересное. То, что выгодно арендатору, не всегда выгодно инвестору, покупающему помещение под сдачу в аренду.

Почему?

– Потому что у него окупаемость длиннее. Если во Львове инвестор заходит с расчетом на окупаемость около 8 лет, то во Франковске это уже 12-13 лет. Именно из-за более низкого размера арендной платы.

Поэтому многие застройщики во Франковске коммерческую недвижимость не просто продают, а оставляют в своем управлении и превращают в собственный бизнес – сдают в пользование и получают стабильный, хоть и более длительный, доход.

А если говорить о конкретных сегментах коммерческой недвижимости, что сейчас самое актуальное?

– Если говорить о складах, то их фактически уже разобрали. Это сейчас один из самых интересных сегментов и во Львове, и во Франковске, и вообще в Западной Украине.

Чем обусловлен такой спрос?

– Не только потребностью в составах как таковых. Он напрямую связан с релокацией производств. На Прикарпатье, во Львовской области, на Буковине сейчас очень много релокированных предприятий. А любое производство нуждается и в площадях для размещения мощностей, и складских помещений.

Поэтому складская и производственная недвижимость сегодня – это одно из самых динамичных направлений.

А что с офисной недвижимостью?

– Коммерческая недвижимость очень многогранна. Здесь нет одного универсального сценария – каждый сегмент развивается по-своему.

Во Львове в период примерно с 2010 по 2022 год этот сегмент очень активно развивался. Есть офисы разных классов, в том числе класса А – это самый дорогой и интересный сегмент.

Во Франковске таких офисных комплексов практически нет. И если честно, сегодня бизнес уже не очень готов платить за офис 40–50 долларов за квадратный метр. Даже IT-компании, являвшиеся главными потребителями такого продукта, уже не имеют тех возможностей, которые были раньше.

Какой формат офисов пользуется спросом сейчас?

– Сейчас актуальны небольшие офисы, но очень хорошие условия. Что я имею в виду? Надлежащий уровень отопления, безопасности, парковки, доступности. И еще один важный момент – многофункциональность.

То есть, если я работаю в офисе, могу спуститься на несколько этажей ниже, поесть, купить что-то домой или даже жить рядом – тогда это имеет смысл.

Именно поэтому мы ориентируемся на функциональные комплексы. Один из наших комплексов так и создан: жилье, торговые помещения и офисы в одной среде. В другом комплексе офисная составляющая тоже есть, но меньше.

Какие операторы сегодня заходят в коммерческие помещения?

– В первую очередь это ритейл-сети. Такие как "Аврора", EVA и другие сетевые операторы, которые имеют отлаженную логистику и могут позволить себе системно работать.

Также входит локальный бизнес – кофейни, небольшие бутиковые бренды, локальные концепции. Это те предприниматели, которые понимают, что им нужен не просто квадратный метр, а качественное пространство с хорошим потоком клиентов.

Как вы видите дальнейшее развитие этого рынка?

– Мы не прогнозируем, что сегмент коммерческой недвижимости будет сворачиваться. Напротив , он будет развиваться, особенно в Западной Украине.

Прежде всего, это будет складская и производственная недвижимость, дальше торговая, и уже потом – офисная.

Об энергоэффективности и современных решениях

Энергетика – сегодня очень актуальная тема. Как меняется спрос на энергоэффективное жилье и что вы внедряете в этом направлении?

– Строительные материалы, используемые в последние 10–15 лет, уже очень хорошо решают вопросы энергоэффективности. Сегодня практически невозможно представить новый дом без качественного утепления фасада – пенопластом или минеральной ватой в зависимости от проекта. Например, 15 сантиметров пенопласта – это фактически плюс полторы кирпичной кладки в контексте теплоэффективности.

Есть ли способ оценить качество дома еще до заселения?

– Есть даже очень простой бытовой тест. Если в доме еще нет отопления, но вы затрагиваете откос у окна – и он холодный, значит, есть вопросы к теплоизоляции. Если откос теплый – вопрос, как правило, снят. Такие вещи очень быстро показывают качество монтажа окон, наружного утепления.

О концепции жилых комплексов

Если говорить о вашей концепции: это больше "город в городе" или клубный формат?

– Я скажу так: если один застройщик не будет перенимать что-нибудь хорошее у другого, рынок просто не будет развиваться.

В свое время во Франковске компания "Ярковица" очень удачно реализовала концепцию "город в городе" в "Калиновой Слободе". К тому моменту это была фактически окраина, поле. И многие не верили, что из этого что-то выйдет. А сегодня это один из самых интересных комплексов города.

Мы тоже использовали концепцию "город в городе" в своем ЖК "Казацкий", но уже с учетом современных подходов.

Что именно вы добавили?

– Больше качества, больше эстетики, больше жизни в деталях.

Например, мы не высаживали деревья "на вырост" – мы сразу высадили сад. У нас деревья по 2,5-3 метра. Есть соцветия, травы, колоновидные дубы. Это создает атмосферу сразу, а не когда-то десять лет спустя.

Вы говорили, что для вас важно не только само здание, но и пространство между домами.

– Безусловно. Если норма между домами – 6–8 метров, у нас между домами 22 метра. Мы сознательно не идем в максимальное уплотнение застройки.

Например, в "Городке Южном" мы не пошли в высотность. Это малоэтажная застройка – 5-7 этажей. Там предусмотрен частный детский сад, рядом есть возможность развития спортивной инфраструктуры.

О планах компании

Какие объекты планируете вводить в эксплуатацию в этом году?

–Мы планируем вводить в эксплуатацию первую очередь "Княгинин Центр", третью очередь ЖК "Казацкий" и первую очередь "Городок Южного".

Если говорить в общей сложности, то это около 600 квартир, которые должны быть переданы людям. В большинстве этих объектов уже стоят лифты, продолжаются финальные отделочные работы, завершается благоустройство.