ГАСИ реформировали. Застройщики обещают снижение цен и не верят, что обойдется без взяток

С 16 сентября 2021 вместо ликвидированной Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ, на укр — ДАБІ) в Украине заработал новый орган — Государственная инспекция архитектуры и градостроительства. ГИАГ (на укр — ДІАМ), где не будет ни одного сотрудника из бывшей инспекции, а всех кандидатов проверят в НАБУ на доброчестность, по задумке властей должна очистить строительный рынок от взяток и снизить цены на метры недвижимости. Однако так, как задумано, новая инспекция заработает еще не скоро — вопреки заявлениям представителей власти об успешном завершении реформы.

Участники строительного рынка новую структуру, теперь контролирующую их работу, встретили сдержанным оптимизмом. А  Delo.ua,  внимательно следившие за перипетиями реформы с момента, как о ней заявили полтора года назад, наконец выяснили, чем она в итоге закончилась. Рассказываем, когда на самом деле заработает все то, что заявлено инициаторами изменений и как все это влияет на стоимость квадратного метра жилья. 

ГИАГ вместо ГАСИ: зачем проводили реформу

Для украинского строительного рынка 16 сентября 2021 года может считаться знаковой датой, ведь в этот день заработал новый госорган, без участия которого не обойдется ни одна стройка в стране. Речь идет о Государственной инспекции архитектуры и градостроительства (ГИАГ), сменившей главного коррупционного "монстра" строительного рынка  — Государственную архитектурно-строительная инспекцию (ГАСИ). 

Ликвидация последней стала одной из основных задач Министерства развития общин и территорий Украины, поскольку в ведомстве получали тысячи жалоб на коррупционные моменты в ее работе. Которые, в свою очередь, отражались на стоимости жилья.

По словам д иректора City Development Solutions Романа Герасимчука, на рынке еще со времен президентства Виктора Януковича работала схема "$5 за квадратный метр". То есть, вне зависимости от законности объекта за указанную сумму можно было получить полный пакет разрешительных документов и "добро" на проведение строительных работ. 

"В старой схеме при этом было невозможно или практически невозможно получить разрешительные документы законным путем и девелоперов вынуждали обращаться к посредникам, которые и реализовывали коррупционную составляющую",  — подчеркивает Герасимчук.

С этим соглашается и коммерческий директор "Интергал-Буд"Анна Лаевская. По ее словам, годы работы предыдущей системы привели к тому, что поборы с застройщиков выросли до уровня 10-15% от себестоимости проектов, а построенные с соблюдением всех государственных строительных норм (ГСН) жилые дома годами не вводились в эксплуатацию и не передавались покупателям, которые вложили свои средства. 

Платить нужно было за все — за то, чтобы получить разрешение на строительство, чтобы в ходе строительства проверка ГАСИ не "обнаружила" реальные или смоделированные инспекцией нарушения ГСН, чтобы ввести построенный дом в эксплуатацию. При этом, платили как добросовестные застройщики — за то, чтобы строить без проблем на законных основаниях, так и недобросовестные — за возможность строить с нарушениями. 

"Все делалось для того, чтобы усложнить застройщику жизнь от начала и до конца — чтобы он платил. Мы получали огромное количество жалоб на ГАСИ. И пришли к выводу, что другого пути нет и проблему нужно радикально решать  — ликвидировать старую структуру и создать новую, в которой коррупционная составляющая исключена",  — объясняет министр развития общин и территорий Украины Алексей Чернышов.

Реформа ГАСИ  — на старте

О старте реформы ГАСИ в Министерстве объявили еще в марте 2020 года, однако завершилась она только в сентябре 2021 года. По словам эксперта рынка недвижимости Виктории Берещак, весь этот процесс происходил в два этапа. Первый длился с марта 2020 года до осени 2020. Предполагалось, что вместо одного ГАСИ создадут целых три новых ведомства. Первое — Государственная сервисная служба, в чьи обязанности входила бы выдача или отказ, аннулирование разрешительных документов на начало подготовительных и проведение строительных работ, а также принятие в эксплуатацию домов. Второе ведомство — Государственная инспекция градостроительства. Третье — Государственное агентство с технического регулирования в градостроительстве.

"Создание трех структур вместо одной ГАСИ — это идеи первого этапа. Они провалились. Вместо ликвидированной ГАСИ тогда у нас вдруг должно было появиться сразу три новых органа. Все  мы помним, каким провалом обернулась идея нахрапом взять неприступную крепость коррумпированной структуры",  — вспоминает Берещак. 

Провал был у всех без исключения девелоперов. По словам Берещак, он выражался в фактическом коллапсе в системе выдачи разрешительной документации, а также в  сокращении объемов строительства на треть. Эксперт поясняет — в тот момент девелоперы просто отложили старты, видя, что десятки квадратных метров построенного жилья просто зависли в воздухе.

С ней соглашается и Анна Лаевская. Она объясняет — паралич системы в период 2020-2021 годов привел к уменьшению количества строящихся объектов, ведь крупнейшие девелоперы не могли оформить разрешительную документацию и зайти на площадки. 

"Вопрос оформления необходимой документации превратился в торги с задействованием административного ресурса, а застройщиков условно поделили на категорию угодных либо неугодных в зависимости от желания и готовности платить огромные взятки за возможность просто делать свою работу. Создавалось огромное количество искусственных препятствий и ограничений, которые привели рынок к стагнации",  — рассказывает Лаевская.

При этом, резко возрос и размер взяток. Виктория Берещак вспоминает — сперва пресловутая такса в $5 за квадратный метр выросла до $10, а потом и до $15. То есть в 2-3 раза за год.

По словам эксперта рынка недвижимости и руководителя проектов Perfect Group Алексея Коваля, также на рынке были огромные проблемы с вводом построенных домов в эксплуатацию. Эксперт объясняет — ГАСИ все еще работала, но уже заявили, что орган скоро расформируют и заменят, поэтому чиновники принялись отказывать в выдаче разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию без объяснения причин.

"Застройщики шли в суды и выигрывали процессы, однако в среднем такие действия чиновников приводили к задержкам от полугода",  — рассказывает Коваль.

Коммерческий директор SAGA Development и основатель M4U Владимир Даниленко подчеркивает, что ГАСИ не выдавала разрешения на новое строительство и сертификаты о вводе в эксплуатацию последние практически 2 года. Поэтому   в отдельных объектах задержки ввода в эксплуатацию достигали даже года и больше. 

По его словам, из-за этого в последние полтора года на рынке образовался значительный дисбаланс предложения и спроса. Количество активных объектов в продаже, по данным M4U, сократилось на 20%, в этих объектах распродано более 60% квартир. При этом, макроэкономическая ситуация в стране и рост инвестиционной привлекательности недвижимости способствуют росту спроса. 

"Такой дисбаланс приводит к тому, что цены растут значительно быстрее, чем в условиях достаточного насыщения рынка предложением. По данным M4U за год по отношению к сентябрю 2020 года средняя цена квадратного метра в Киеве выросла на 21%",  — объясняет Даниленко.

По словам Романа Герасимчука, ситуация с блокировкой ввода в эксплуатацию частично разрешилась к концу года 2020 года — застройщики получили свои документы в начале 2021 года, что позволило рынку избежать серьезных потерь, так как период проблем с документами меньше, чем срок строительства дома/очереди в комплексе. 

Реформа ГАСИ  — попытка №2

По мнению Анна Лаевской первая попытка реформы ГАСИ была провальной по нескольким причинам. Среди них — отсутствие качественной, системной, детализированной дорожной карты и предшествующего ей этапа работы над структурой реформы с привлечением экспертов из строительного сектора и смежных отраслей.

Роман Герасимчук более категоричен. По его словам, официальная причина "проволочек" была в том, что новая служба оказалась не готова к выполнению своих обязательств, ведь даже даже первые шаги по ликвидации ГАСИ привели к фактической остановке выдачи новых разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию. Поэтому реформаторам пришлось сделать "шаг назад" и пересмотреть свой подход к вопросу. 

 [block_3]

"Но основная причина — перераспределение зон влияния и денежных потоков. Полное исключение коррупционных схем на рынке недвижимости выглядит утопично на сегодняшний день. Поэтому, запуск новых служб вместо ГАСИ определенно требовал "одобрения" от всех сторон конфликта",  — подчеркивает Герасимчук.

С этим соглашается и Алексей Чернышов. На пресс-конференции 14 сентрября, посвященной окончательной ликвидации ГАСИ, он отметил - "бенефициары" коррупционного процесса в ГАСИ уходить и терять выгодный бизнес совсем не хотели. Поэтому проводились и искусственные протесты, и кампании против реформы. 

Тем не менее, осенью 2020 года Минрегиону пришлось признать, что первая попытка подобраться к реформированию ГАСИ не удалась. Поэтому в декабре 2020 года стартовал второй этап. Тогда вышли два важных постановления Кабмина. Первое — №1339, восстановило полномочия органов местного самоуправления выполнять архитектурно-строительный контроль. Второе — №1340, касалось ликвидации Государственное инспекции градостроительства и Государственное сервисной службы. 

"Вместо них создали Государственную инспекцию архитектуры и градостроительства Украины, в чьи полномочия входят архстройконтроль и контроль за выполнений законодательных норм участниками процесса в сфере градостроительства. У этого органа нет разрешительно-регистрационных функций и он будет работать в цифровой плоскости, что крайне важно",  — объясняет Виктория Берещак. 

Согласно постановлению, ГАСИ прекращает свою работу 15 сентября 2021 года. Однако ее последние дни прошли весьма плодотворно. По словам Романа Герасимчука, в последние недели работы ведомство выдало огромное количество новых разрешений на строительство, в том числе с нарушениями. 

"За последние две недели работы ГАСИ выдала 431 разрешение на строительство. Для сравнения, за весь 2020 год в Киеве было выдано менее 50 таких документов, в 2019 — 69",  — объясняет Герасимчук.

Разрешения получили многие крупные украинские девелоперы. Например:

✔️ Stolitsa Group получила разрешение на строительство на землях коммерческого назначения — на ул. Ивана Миколайчука  3, ЖК в составе МФК;

✔️   "Креатор-Буд"  разрешили реконструкцию гостинично-жилого комплекса "Пролисок", расположенного на проспекте Победы, 139, в гостинично-туристический комплекс. Но на землях рекреационного назначения застройщик строит ЖК Gravity Park;

✔️ "Смарт — Девелопмент" получил разрешение на строительство по ул. Генерала Шаповала, 1-3, зданий гостиничного, офисного и многофункционального назначения. Но строит МФК;

✔️ Perfect Group получили разрешение на строительство ЖК на ул. Клеманская, 6-8 в Дарницком районе Киева на промышленных землях, подотчетных госпредприятию "Государственный строительный комбинат управделами аппарата ВР Украины";

✔️ И Saga Development, получившая разрешение на строительство ЖК из 9-этажных домов на просп. Любомира Гузара,1 в Соломенском районе — на земельном участке Национального авиационного университета.

Удалось договориться и застройщикам, осваивающим региональный рынок. Например:

✔️ "Креатор-Буд" получил разрешение на строительство 16-этажного ЖК Доминиканский  по ул. Юлиана Опильского, 1 в Тернополе. Но реализация квартир началась задолго до получения разрешения;

✔️ Comfort Life получила разрешительную документарию и может приступить к строительству ЖК "На Прорезной 2" по ул. Чапаева, 1 в поселке Гостомель Киевской области, при том, что строительство ЖК уже почти завершено;

✔️ Novosell Invest  получил разрешение на строительство ЖК Sky 2 по ул. Университетская, 1-Т/2 в Ирпене Киевской области. 16-этажный дом на 304 квартиры уже давно построен и заселен;

✔️ "Пространство Девелопмент" получили разрешение на строительство ЖК по ул. Балковская, 55 в Приморском районе Одессы с многоэтажным паркингом на двух земельных участках, один из которых для общественной застройки;

✔️ ЕвроСтрой СМ  получили разрешение строить ЖК Лазурный по ул. Половки, 81а в Полтаве, при том, что строительство началось до получения разрешения. В декабре прошлого года ГАСИ отказала девелоперу из-за того, что по этому проекту превышена плотность населения и не обеспечены паркоместа. А в сентябре нынешнего по понятным причинам передумала.

В отношении каждого из выданных 431 разрешений Минрегион, по словам Чернышова, будет проводить тщательную проверку. Более того, будут тщательно проверять все то, что разрешили в ГАСИ и за более ранний период.

Как будет работать ГИАГ

По словам Анны Лаевской, в полномочия новосозданной инспекции входит проведение государственного архитектурно-строительного контроля за соблюдением ГСН участниками строительного процесса, а также выдача лицензий на строительство объектов с классом последствий СС2 и СС3. При этом получение разрешительной документации и введение в эксплуатацию будет происходить непосредственно в электронной системе. 

 [block_4]

"Вся проектная документация будет размещаться в электронном кабинете и при наличии должным образом оформленного полного пакета застройщик будет автоматически получать право выполнять строительные работы на площадке, а после завершения строительства — автоматически подтверждать ввод объекта в эксплуатацию. Что вполне здраво и логично",  — объясняет Лаевская.

Алексей Чернышов в свою очередь подчеркивает — суть реформы в либерализации процесса строительства. То есть, если застройщик имеет соответствующим образом оформленные земельный участок и проект, он имеет право строить декларативным способом — просто сообщать об этом в системе, а не ждать разрешения чиновника.

"Если документы оформлены правильно, запретить не могут и разрешение на это не нужно. Когда есть опция разрешения, всегда будет коррупция",  — объясняет министр.

Вторая важная составляющая реформы — введение криминальной и административной ответственности за нарушения. К примеру, если застройщик заявил в проекте строительство дома на 9 этажей, а в итоге построил 20, криминальную ответственность будет нести не только он, а все, кто дополнительные этажи построил — и подрядчик, и представитель технического надзора, и даже прораб.

"Главное в реформе — криминальная ответственность. Все участники процесса в конце должны будут поставить свою электронную цифровую подпись — подрядчик, прораб, застройщик. Своим ЕЦП они подтверждают, что построенное соответствует проекту. Если они поставят подпись под тем, что не соответствует заявленному проекту, их могут привлечь к криминальной ответственности",  — объясняет Чернышов.

По словам главы ГИАГ Семена Кривоноса, основная функция новосозданной инспекции  — архитектурно-строительный контроль и надзор за строительством, то есть, плановые и внеплановые проверки. 

"Чем больше цифровизовано, тем меньше коррупции. А основная задача реформы как раз в этом — минимизировать ее. Сейчас все будет выполнять автоматическая система — выдавать разрешение на строительство и пр. Если у застройщика все в порядке с документами, то он получит разрешение на строительство автоматически",  — объясняет Кривонос. 

При этом, по его словам, если система увидит критические основания для блокировки, разрешение нельзя будет даже зарегистрировать. 

Кривонос подчеркивает  — все плановые и внеплановые проверки строительства будут проходить в присутствии заказчика и этот пункт будет прописан в законе. А если представителей инспекции не будут допускать на объект, будут привлекать правоохранительные органы. Также, по словам чиновника, полностью автоматически будет происходить и ввод в эксплуатацию построенных объектов.

Кто будет работать в ГИАГ

По словам Алексея Чернышова, никто из ликвидированной ГАСИ в новой инспекции не будет работать — 100% ее работников уволены. А в новой структуре — благодаря тому, что подача и выдача всех нужных документов будет проходить автоматически, не будет прямого контакта между чиновником и застройщиком. 

"Сейчас у нас в штате уже 220 человек. Все они прошли конкурсный отбор и проверку НАБУ. Мы проверяем наших кандидатов на доброчестность. И так будет и в дальнейшем",  — рассказывает Чернышов.

Семен Кривонос подчеркивает — открытые конкурсы на должности инспекторов в новосозданную инспекцию стали проводить с июня и набор все еще идет. Набирают тех, кто еще никогда не был на госслужбе  — преимущественно архитекторы, строители, юристы, геологи. геодезисты.

По словам Виктории Берещак, если говорить о декларативности принципов, то факт подписания трехстороннего меморандума между Минрегионом, ГИАГ и НАБУ о проверке их будущих сотрудников на соблюдения принципов доброчестности, однозначно положительный. 

"Если это не только на бумаге происходит и не для галочки, очень хочется верить, что систему удастся перезапустить и наполнить новыми лицами",  — отмечает Берещак.

Реформа ГАСИ  — еще не все

Несмотря на то, что старую структуру ликвидировали и новое ведомство приступило к работе на прошлой неделе, говорить о завершении процесса реформирования нельзя. Дело в том, что ключевые законопроекты — № 5655, 5877 и 5656, регулирующие работу ГИАГ и новые правила функционирования строительного рынка при ее участии, в ВР еще не приняли — они прошли только первое чтение. 

"Важно дождаться их принятия и кроме того, нужно время, чтобы рынок перестроился и начал работать по новым правилам",  — объясняет коммерческий директор "Интергал-Буд". 

Такого же мнения придерживается и Алексей Коваль. По его словам, то, что мы видим сейчас  — это функционирование в теории. А практика будет зависеть от конкретных формулировок законов и норм, которые будут регламентировать процессы в строительной отрасли.

Алексей Чернышов полагает, что законопроекты примут во втором чтении в самое ближайшее время — уже в октябре. По его словам, большинство депутатов понимают важность этого процесса, поэтому в министерстве рассчитывают на поддержку. 

По словам генерального директора девелоперской компании GREENOL Олега Приходько, принятие трех указанных законопроектов  — на данный момент единственное, что может подтвердить создание и запуск новой структуры.

"Пока этого не случилось. Поэтому у нас по факту ликвидированная ГАСИ и незаконная организация, начавшая работать на прошлой неделе — ГИАГ. Ведь до того момента, пока не принят соответствующий закон, ГИАГ вне закона. Просто красивая PR — акция",  — объясняет Приходько. 

Более того, эксперт подчеркивает — пока мы не увидим, как именно в законе обозначено функционирование ГИАГ и правила работы с ней, говорить о том, что реформа свершилась, нельзя. 

"Не видя окончательные законы, на основании которых должен работать новый орган, мы можем только фантазировать. Мы не знаем, какой нормой закона урегулирован момент ввода в эксплуатацию. Не знаем, какая ответственность за неподачу нужных документов в систему, либо за подачу недостоверных данных",  — рассуждает директор GREENOL.

Он объясняет — если в законах пропишут, к примеру, достаточно суровое наказание и за каждую подпись директор компании — застройщика будет нести криминальную ответственность, коррупционную составляющую это минимизирует напрочь. Если нет, то нет.

Чего боится рынок

Анна Лаевская отмечает, что на сейчас наибольшие опасения вызывает переходной период, ведь в процессе передачи полномочий к новому органу может вновь произойти остановка ввода в эксплуатацию и оформления разрешений на строительство.

По мнению Олега Приходько, наиболее болезненный помимо непринятых законов — то, что не до конца понятны полномочия сотрудников ведомства. Плюс то обстоятельство, что штат сформирован не полностью, а значит нужного количества инспекторов пока нет. Кроме того, скептически воспринимает Приходько идею о том, что в новой структуре контакт чиновника и застройщика будет невозможен. 

"Когда штат полностью сформируют, в ведомстве будет работать 600 человек. И по большей части это будут инспектора. Которые что-то проверяют. А раз проверяют, то контакт уже будет. А значит, и возможность "договориться",  — рассуждает Приходько. 

Также, по его словам, в первое время у представителей строительного рынка возможно будут сложности в работе с "Единой государственной системой в сфере градостроительства" — из-за банального незнания, что и у куда вносить, а также того, что сама система не до конца отработана. 

"В декларативной подаче есть момент, который напрягает — а точно ли я все правильно внес? А есть ли курсы по внесению, где расскажут и покажут, что и куда вносить? Ведь пока мы не столкнемся с системой сами и пальчиками не поработаем, все рассуждения будут только домыслами",  — полагает Олег Приходько. 

По его словам, даже при условии на 100% полного штата ГИАГ рынку все равно понадобится от 3 до 6 месяцев, чтобы адаптироваться к новым реалиям. 

"Не думаю, что после принятия законов новая система и новые правила заработают за неделю. Я думаю, что минимум полгода некой неразберихи нам гарантировано",  — считает директор GREENOL.

Примерно такой же позиции придерживается и Роман Герасимчук. Основное опасение у эксперта вызывает работоспособность нового органа. Герасимчук подчеркивает — заявления о ликвидации коррупционных схем в профессиональных кругах вызывают скепсис, и многие ожидают удорожания коррупционной составляющей.

По мнению Герасимчука, выводы о том, как будет работать новая структура и сама система, делать очень рано. Но если новая программа хотя бы частично будет отвечать заявленным целям, можно будет говорить об увеличении прозрачности рынка, большей безопасности для инвестора и необходимости для девелоперов действовать в рамках закона и существующих строительных норм. 

"Но пока что речь идет разве что о косметических изменениях — коррупция в ГАСИ — далеко не единственная и даже не самая крупная проблема рынка, поэтому значительных изменений, которые "сделают все хорошо" можно не ожидать",  — полагает Герасимчук.

Как реформа скажется на стоимости жилья на первичном рынке

По словам Владимира Даниленко,  реформу ГАСИ можно будет считать законченной и успешной только тогда, когда мы придем к процедуре автоматической выдачи документации, открытости и публичности всех реестров и все будет происходить без проблем. Пока этого нет. 

Алексей Коваль полагает, что в теории реформа может помочь рынку начать работать по образцу США и ряда других западных стран в части разрешительных процедур. Но как будет на на практике — пока неясно. 

"В худшем случае, запуск новой структуры мало что поменяет. Однако мы уже имеем хороший опыт решения споров через суды, и будем дальше применять законные механизмы, если возникнет необходимость защиты себя и инвесторов. В лучшем случае, реформа может сделать рынок более прозрачным, отдавая процесс контроля в руки частных организаций, которые получают прибыль официально, а, в случае нарушений, потеряют лицензии и не смогут работать в этом секторе",  — рассуждает Коваль.

С этим соглашается и Виктория Берещак. Она подчеркивает — сейчас все зависит от того, насколько эффективно будет производится архстройконтроль и будет ли работать инструмент персональной криминальной и административной ответственности за нарушения. Другой аспект, по мнению эксперта, как все это будет работать в действительности, а не на бумаге. 

"Не станет ли ГИАГ — новой коррупционной преградой, насколько быстро удастся запустить и, главное, отладить новые механизмы работы, хватит ли незаангажированных и компетентных профессионалов, которые захотят работать в этой системе, узнаем лишь со временем",  — объясняет Берещак.

При этом, участники рынка допускают, что успешное завершение реформы может способствовать снижению стоимости квартир на первичном рынке. К примеру, Алексей Чернышов объясняет, что в результате ликвидации ГАСИ себестоимость строительства по логике должна уменьшится. Но стоимость квадратного метра для конечного потребителя — инвестора, все равно диктует рынок. 

Анна Лаевская настроена более оптимистично. По ее словам, ведущие строительные компании ожидают, что принятые реформы позволят исключить либо существенно снизить коррупционную составляющую, а значит — предложить более выгодную цену для конечного потребителя. Ведь сейчас застройщики вынуждены перекладывать эту нагрузку на плечи рядового покупателя. 

Елена Ковтун, специально для Delo.ua