Готельна нерухомість під час війни: значні втрати і активне будівництво

Готельний ринок України під час війни пережив таку ж гаму почуттів та ризиків, як і житлова чи комерційна нерухомість. Попри значні втрати, сьогодні ринок стабілізувався, відбулася переорієнтація на внутрішнього туриста, змінилася концепція розвитку регіонів.

Станом на квітень 2024-го ситуація у готельному господарстві кардинально відрізняється в різних областях - "від катастрофічної до досить непоганої", зазначив в коментарі Delo.ua віце-президент Української Асоціації готелів та курортів UHRA Олексій Волошин. 

"Загалом по країні в час війни спостерігається значне падіння. Фактично туризм працює в 3-4 регіонах. Нot spot безумовно є Буковель зі зрозумілих причин. Активними є загалом захід України, подекуди південь, Київська область. Якщо брати по областях точково, є приклади досить успішних проєктів готельної нерухомості", - наголосив представник асоціації. 

Темпи будівництва попри війну показують кращі результати, ніж в часи підготовки до футбольного чемпіонату Євро-2012.  

Без сумніву в умовах воєнного стану обставини роботи готельного бізнесу зазнали значних змін, зазначає керівник напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні Ростислав Хома.

"Один із найбільш вагомих факторів – безпекова ситуація, яка разом із закриттям повітряного простору в країні, призвела до суттєвого зниження попиту на засоби розміщення з боку іноземних гостей і відповідно до падіння операційних показників в готелях", - наголосив експерт.

Окрім того, серед основних проблем та складнощів в роботі, гравці ринку виділяють можливі перебої з електропостачанням, які призводять до зростання операційних витрат функціонуючих об’єктів та збільшення вартості і тривалості будівництва нових проєктів.

Готельна нерухомість: втрати під час війни

Втрати від війни також залежать від наближеності регіону до зони бойових дій. У західних областях втрат немає, проте у Запоріжжі, Одеській, Харківській області готельне господарство зазнало чималих втрат.   

За даними компанії EY в Україні, більшість зруйнованих чи пошкоджених об'єктів з початку повномасштабного вторгнення в лютому 2022 р., перебували у зоні бойових дій чи на територіях, близьких до неї. Це такі міста як Харків, Миколаїв, Херсон, Київська обл. та інші.

"Попри те, що точної інформації про загальну кількість зруйнованих чи пошкоджених готелів в Україні наразі немає, серед тих, про які заявлялося публічно або в ЗМІ, нараховується близько 17 готелів із сукупним номерним фондом на 1 486 номерів", - пояснив Ростислав Хома.

Готельна нерухомість: як змінюються формати в умовах воєнного часу

Попри обмеження в роботі готельне господарство намагається швидко перелаштуватись на внутрішній туризм. Це змушує шукати і розвивати нові формати. Адже іноземців в Україні мало, впав інтерес, наприклад, до готелів ділового типу, натомість потреби відпочинку в самих українців дуже високі.

"Ми спостерігаємо, що навіть ті, хто можуть виїжджати за кордон, сьогодні все одно обирають відпочинок в Україні. Готелі стають таким місцем перезавантаження, куди можна швидко добратись на машині від місця проживання і приїхати на 2-3 дні або на 2-3 години просто прийняти спа-процедури або полежати у ваннах з цілющою водою", - вважає Волошин.

За його словами, це спонукає девелоперів будувати більше курортних готелів, які в свою чергу діляться на спортивні, спа-готелі, сімейного\несімейного типу, є також глемпінги - готельні номери серед лісу. Це все про курортну історію, коли люди їдуть не по роботі, а відпочивати, перезавантажитись.  

Багато людей користуються будь-якою нагодою - їдуть на вихідні за місто у спа-готелі з лазнями, або ж у глемпінги посеред соснового лісу.

"80% проєктів, які будуються сьогодні, це курортні готелі. Таких об'єктів в Україні було мало до війни, бо багато українців віддавали перевагу відпочинку за кордоном, у Туреччині чи Єгипті", - додав експерт.

Водночас бізнес-готелі (для ділових зустрічей, конференцій) розвиваються повільно, або заморожені до кращих часів.

Ще один тренд - акцент на медичну складову. З'являється багато профільних медичних готелів, до війни їх було лише кілька на всю країну.

Сьогодні будуються сучасні готелі з центрами омолодження, реабілітації або очищення. Це тренд, який попри війну активно розвивається, у це інвестують чималі кошти.

"У преміальній оздоровчій ніші це завжди було, але мова йшла лише про лікування, коли вже виявлена хвороба. Зараз багато заявляється об'єктів формату превеншн, щось на кшталт санаторіїв з рекреаційною складовою і відновлюваними процедурами. Цей формат активно відновлюється і в Україні, і в світі - що пов'язують з ковідом, а у нас і війною", - наголосив Волошин.

Заповнюваність, ADR та дохідність в готелях після 24 лютого 2022-го 

Динаміка операційних показників на ринку готельної нерухомості України після початку повномасштабного вторгнення в різних регіонах України суттєво відрізнялася.

З одного боку у східних, південних та північних областях країни, на тлі безпекових ризиків, операційні показники в сегменті значно погіршилися. З іншого - у західних регіонах спостерігалося значне зростання попиту на засоби розміщення у зв'язку з переміщенням населення з регіонів, де велися бойові дії. На цьому напрямку популярність відпочинку зростала й у зв’язку з закриттям кордонів та забороною авіаперельотів.

На тлі погіршення безпекової ситуації, у Києві та Одесі операційні показники в готельному сегменті значного погіршилися.

"Якщо у 2021 році середня заповнюваність готелів Києва становила 51%, а Одеси 45%, то за підсумками дев’яти місяців 2023 року цей показник знизився до 24% в обох містах. Варто відзначити збільшення стійкості, яку продемонстрували п’ятизіркові готелі столиці. Попит на них формувався в більшій мірі за рахунок журналістів, дипломатичних місій та міжнародних делегацій", - зазначає Ростислав Хома.

За підсумками січня-вересня 2023 року в п’ятизіркових готелях Києва середня заповнюваність становила 30% проти 39% в 2021 році.

Цікаво, що у 2022-2023 роках за рахунок зростання попиту на внутрішній туризм готелі Львова та Буковелю змогли втримати середній показник заповнюваності на рівні 2021 року.

Водночас середня вартість номера (ADR) загалом мала тенденцію до зниження у всіх аналізованих містах, окрім Буковелю. При цьому в готелях Буковеля показник ADR зріс в три рази – з $37 за номер/день в 2021 році до $111 за номер/день в 2023 році.

На тлі зниження вартості номерів та в окремих містах завантаженості готелів в 2022-2023 роках показник середньої дохідності на номер (RevPar) в Києві, Львові та Одесі мав тенденцію до зниження в порівнянні з показниками 2021 року.

"Найбільше зниження дохідності спостерігалося в Києві та Одесі, де показник RevPar в середньому скоротився на близько 60-70%. У Львові падіння дохідності номерів було значно меншим за рахунок стабільного попиту на засоби розміщення – скорочення склало всього 9%", - розповіла менеджер напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні Анастасія Федірко.

Водночас, враховуючи високий попит та суттєве зростання середньої вартості номерів, середня дохідність готелів Буковеля зросла майже у 2,7 рази за підсумками 2023 року.

Готелі-новобудови: які об'єкти готуються до здачі в 2024 році

Станом на квітень 2024 року в Україні будується близько 40 об'єктів переважно у західних областях України, які наразі вважаються найбільш перспективними. Буковель сьогодні став клондайком для інвесторів та девелоперів. 

Найближчим часом з'являться об'єкти, які змінять ландшафт рекреаційної зони. Наприклад, проєкт Escape City, що переміг в міжнародному конкурсі на найкращу архітектурно-будівельну пропозицію, створення унікального середовища майбутнього, має перетворитись на нову центральну частину курорту.  Спеціально під нього архітектурна компанії "Archimatika" створила проєкт з безліччю видових площ та прогулянкових зон, насиченою інфраструктурою і якоюсь космічною архітектурою.

Згідно з обіцянками девелоперів, цього року готуються до здачі 10 нових об'єктів. Більшість з них - у форматі об'єктів дохідної нерухомості, тобто апарт-готелі.

Загалом темпи готельного будівництва в Україні, за словами експерта, досить високі - вищі за довоєнні і навіть за часи підготовки до єврочемпіонату Євро-2012.  

"Від звичайних готелів такі об'єкти відрізняються лише тим, що там не один інвестор, а 10-20 вкладників. Девелопер будує, оператор управляє. Для гостей немає ніяких відчутних змін", - пояснює Волошин.

За його прогнозом, рекреаційні зони України будуть користуватись попитом і в поствоєнні роки - як для внутрішніх туристів, так і для девелоперів та потенційних інвесторів.