“Інвестори в землю під час війни - це ті хто вірить у майбутнє України”, - Олександр Чорний, співзасновник компанії “Земінвест”

Про те, як почати інвестувати у землю, скільки приносить доходу земельний пай, про перспективи і майбутнє ринку Delo.ua поговорило зі співзасновником компанії “Земінвест”, Олександром Чорним.  

Як зʼявилась ідея створення компанії “Земінвест”?

— Так сталось, що разом з партнерами я був дотичним до створення й організації іншого нашого продукту - компанії “Доброзем”, яка планувалась, як прогресивний на сьогоднішній день маркетплейс з купівлі-продажу землі. Ми всі розуміли, що відкривається земельний ринок, що він буде новим - зі своїми складностями, як для продавців, так і покупців - це будуть люди з інших всесвітів. Компанія “Доброзем” повинна була допомогти всім. 

У ході роботи над створенням “Доброзему” ми зрозуміли, що й інвестори зіткнуться з необхідністю вирішення нових незвичних питань - тому що портрет інвестора показував, що це буде людина, яка не матиме попереднього досвіду такого інвестування. Ми зрозуміли високий потенціал цього напрямку, й так виникла ідея створення “Земінвесту”, як сервісу, який допоможе інвестору без експертизи в аграрних питаннях максимально комфортно і безпечно для себе інвестувати гроші. Після цього почалась робота над створенням проекту, який робили не за калькою, а з власного досвіду. У серпні 2021 року ми запустились, і на сьогоднішній день є флагманами в цьому напрямку. 

Який портрет клієнта “Земінвесту”? 

— Я хочу зняти капелюха перед людьми, які зараз продовжують інвестувати в сільськогосподарську землю. Ми бачимо, як за короткий час еволюціонував портрет нашого клієнта - це людина вже з наявністю певного досвіду, з розумінням своїх дій тощо. Люди задають чіткі питання, і починають орієнтуватись в певних стратегіях. Інвестор вже має бачення й приємно бути дотичним до цього ринку.

Від якої суми можна почати інвестувати в землю?

— На сьогоднішній день сума з якої ви можете почати інвестувати на ринку землі дорівнює вартості одного паю. Це умовно кажучи 2 Га і вище, і ціна на них близько 4 тис доларів. Додайте суміжні витрати і виходить достатньо низький поріг входу в районі 4250 доларів. 

Якщо ми кажемо про рівень доходу, то на початку інвестування я все ж рекомендую вкладати в землю 20-25% від свого портфелю, тому що в такому випадку буде легко прорахувати ризики та рівень достатку. 

Якщо порівнювати з іншими інвестиційними інструментами - до чого можна прирівняти землю за ризиками і дохідністю? 

— Земля на сьогодні за своїми характеристиками наближена до ринку комерційної і некомерційної нерухомості. Єдине на чому потрібно наголосити - за 10-12 років земля наблизиться до нерухомості з точки зору ринку. Зараз же земля перебуває на “ціновому дні”. Війна не сприяє розвитку цього ринку. Але ми прекрасно розуміємо на прикладах наших сусідів що земля подорожчає в рази найближчим часом. Тому я кажу, що через 10 років ми вийдемо на мередіанну ціну, і вже не буде можливості планування доходу х3 чи х4. 

Таким чином, за 10 років ми вийдемо на таку ж прогнозовану дохідність, як і  нерухомість. 

На що потрібно звертати увагу обираючи посередника на цьому ринку? 

— Наш земельний ринок ще дуже молодий - він існує всього два роки. Зараз всі учасники займаються підготовкою підґрунтя для інвестування. Зараз компанії умовно поділились на старі і нові, але всі вони є піонерами цього руху. 

Сьогодні в Україні є компанії, які надають виключно посередницькі послуги, коли проблеми виплат чи ризики залишаються на клієнті. Інші компанії надають ще й послуги управління ділянками. Ми, наприклад, беремо на себе всі питання виплат - тобто інвестор вкладає гроші а далі ми беремо на себе супровід всього проєкту і гарантуємо йому виплати - це класичний пасивний дохід. 

Що відбувалось на ринку на початку повномасштабного вторгнення, і яка ситуація зараз? 

— На ринку відчувався шок - ніхто не розумів, що буде далі. Всі займались вирішенням власний питань безпеки. 

Що стосується “Земінвесту”, то значна частина наших співробітників виїхала, але й багато залишилось в Україні. Ми відкрилися у липні 2022 року, коли відчули, що більше не можемо стояти на холді. На кінець року ми побачили відновлення інтересу до інвестування. 

Інвестори в землю під час війни - це ті, хто вірить у майбутнє України. Я попереджав людей, що якщо вони мають сумніви, то краще нехай не поспішають з інвестиціями у землю, бо це буде вкладення у внутрішні переживання, що не піде на користь. 

На кінець минулого року ми підбили підсумки - переглянули землі, які потрапили під окупацію, дізнались по яким паям фермери не можуть виплатити кошти. Ми взяли на себе виплату всіх оренд, і закрили ці свої зобовʼязання. 

З часом ми побачили що в певних регіонах знову починає пожвавлюватись ринок землі. 

Як впливає на дохідність паїв їхня віддаленість від лінії фронту? 

— Коли відкрився ринок землі, ніхто не міг сказати скільки вона повинна коштувати. По суті, ми сиділи між собою в команді й вирішували, як формувати цю ціну. Так зʼявилась дохідність 6-8% річних. Вона залежить від якості землі і орендної плати за неї. 

Але люди усвідомлюють, що ті переваги, які земля має у порівнянні з іншими активами - суттєві. Як не крути - землі не стає більше. Це актив, який під час бойових дій має малий відсоток вірогідності знищення. Він відразу стає твоїм і починає капіталізуватись одразу після купівлі. 

“Земінвест” має досвід на аграрному ринку, на ринку оренди землі, має експертизу в усьому що стосується землі. Сьогодні попит перевищує пропозицію - це ринок продавця, а це значить, що більша вірогідність купити якісний актив через можливість вибору. 

За час повномасштабної війни вартість землі виросла на 20%. Ми спостерігаємо величезний інтерес до неї з боку іноземців. І коли бажаючих купити стане більше за продавців, ми побачимо суттєве зростання вартості земельних ділянок. 

У 2024 році на ринок крім фізичних осіб будуть допущені юридичні особи, і у перспективі у нас відкриється окремий банківський земельний напрямок.  

А що буде коли на ринок землі допустять іноземців?

— Коли приймався закон про ринок землі мені довелось спілкуватись з одним з ініціаторів. Так от, ситуація що була на ринку - повністю влаштовувала фермерів, тому що вони мали дуже дешеву оренду і супер доходи. Згодом я спілкувався з власником одного з найбільших агропідприємств у світі і він сказав: “Те, що у вас фермер заробляє 300-500 доларів на гектарі - це не нормально - у всьому світі фермер як орендар повинен заробляти 150-200 доларів, а я як власник - повинен отримувати 300-400 доларів з оренди”. Це формула до якої ми рано чи пізно прийдемо.