Квартиры внесут в реестр, но нарушат права владельцев — что не так с законом о риелторах

Верховная Рада Украины предприняла попытку обеспечить регулирование и детенизацию рынка риелторских услуг в Украине — еще в июне в парламенте был зарегистрирован проект закона, предполагающий новые правила осуществления сделок на рынке недвижимости. Однако инициатива вызвала значительные протесты у игроков рынка, экспертов и общественности.

Причиной стало то, что в наработанном проекте закона содержится целый ряд коррупционных рисков, а его принятие может грозить появлением бесконтрольного монополиста на рынке недвижимости.

Delo.ua рассказывает, в чем главные проблемы проекта закона и что его может ждать дальше.

Что в законе

Проект закона № 3618"О риелторской деятельности в Украине" был внесен в парламент группой народных депутатов во главе с представителем фракции "Слуги народа"Дмитрием Наталухой. Главной его задачей, как отмечают авторы инициативы, должно стать обеспечение единой государственной политики в сфере регулирования риелторской деятельности и защита прав всех участников процесса предоставления услуг в сфере недвижимости. А также вывести из тени все подобные операции и доходы от них.

Нормы проекта закона предусматривают, что оказывать услуги на рынке недвижимости смогут только субъекты риелторской деятельности с соответствующей лицензией. Все они должны быть соответствующим образом оформлены и внесены в Единый реестр физлиц, юрлиц и профессиональных объединений в сфере риелторской деятельности. В случае принятия закона, занесены в реестр должны будут и все данные об объектах недвижимости. А для того, чтобы все это регулировать, проект закона предполагает создание Национальной федерации специалистов в сфере риелторской деятельности. Причем квалифицируется она как общественная организация, а значит, может быть по сути частной организацией. В ее состав войдут квалификационно-сертификационная комиссия, съезд специалистов и совет общественного надзора.

Предлагаемые нормы рассмотрел профильный парламентский комитет — по вопросам экономического развития — и рекомендовал депутатам принять его в первом чтении. Однако, этого может не произойти, поскольку его ждет еще вывод комитета по вопросам предотвращения коррупции. И, как предполагает первый заместитель его председателя народный депутат от фракции "Голоса"Ярослав Юрчишин, этот вывод будет негативным, поскольку в предлагаемых нормах содержатся спорные и нечеткие моменты, которые влекут за собой коррупционные риски.

По большому счету, как говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита, главная проблема предлагаемого проекта закона состоит в потенциальном создании частной организации-монополиста с неограниченными правами и полномочиями, которая сможет регулировать рынок недвижимости.

Что не так

В частности, к выводу о том, что проект закона является классическим примером законодательной инициативы с коррупционными рисками, пришли эксперты неправительственной организации "Институт законодательных идей", говорит его председатель Татьяна Хутор.

По их мнению, предлагаемые нормы, в случае их принятия, повлекут за собой нарушение права собственности и права граждан свободно распоряжаться своим имуществом. Вторая проблема в том, что Национальная федерация специалистов в сфере риелторской деятельности, создание которой предполагается, может по сути стать монополистом, определяющим все правила игры на рынке.

"Общественная организация, которая не контролируется ни одним государственным органом, получает такие полномочия, которых нет даже у некоторых государственных органов. Фактически, она создается по непонятному принципу, даже игроки рынка не понимают, как это будет происходить, кто туда будет входить, регулировать и устанавливать. Какой риелтор имеет право заниматься своей деятельностью, а какой — нет. Во-вторых, полномочия этой общественной организации, в больше степени, самой общественной организацией. Это правовой нонсенс", — объясняет Хутор.

Еще одна проблема состоит в том, что нормы проекта закона могут послужить способом создать очередную "прокладку" по регистрации договоров в сфере недвижимости.

Подобные схемы в Украине уже происходили — так называемые "площадки Яценко", "авторизованные электронные площадки", единственной задачей которых было пересылать данные оценщика недвижимости в Фонд госимущества. За каждую такую операцию компании-"прокладки" получали определенную сумму, которая могла достигать 1 800 грн. По словам Хутор, за время существования этой схемы собственники таких площадок заработали ориентировочно 700 млн грн. И сейчас ситуация может повториться, ведь предохранителей от злоупотреблений или монополизации рынка в предлагаемом проекте закона нет, говорит она.

"Закон вообще не определяет, каким образом создается такая организация, кто имеет право участвовать в этом и вообще руководить ей. Мы понимаем, как это в принципе может работать — будут созданы определенные карманные общественные организации, их может быть неограниченное количество, потому что требований к ним нет, — говорит Юрий Пита. — И такая частная организация, имеющая неограниченные права, будет полностью руководить достаточно серьезной отраслью — рынком недвижимости".

Более того, эта организация также будет определять порядок и правила работы, руководить реестром, устанавливать плату за него, штрафовать за нарушения и делать все это без контроля государства, отмечает он.

О рисках на уровне регулятора говорит и эксперт Центра экономической стратегии Богдан Прохоров. По его словам, поскольку механизм его создания не прописан, а сама организация будет негосударственным органом, то заинтересованные игроки, "ручные" организации и политически заангажированные представители могут попытаться взять ее под контроль.

Но это не единственный аспект — риск также существует и на уровне администрирования реестров и баз данных. Проект предусматривает создание не только реестра операций в сфере недвижимости, но и субъектов риелторской деятельности. Внесение и удаление информации в этих реестрах, все действия относительно субъектов риелторской деятельности будут в компетенции организации-монополиста. Более того, в проекте закона не прописано, будут ли эти услуги бесплатны или нет, что дает пространство для манипуляции, отмечает эксперт.

Еще одной проблемой, спрятанной в проекте закона, является угроза регулирования стоимости услуг риелторов. Сейчас, как отмечает Прохоров, она составляет примерно 2% от стоимости транзакций при купле-продаже или 50% месячной арендной платы и устанавливается исключительно на договорной основе между продавцом, покупателем и риелтором.

Кроме того, нормы проекта закона в том виде, в котором они есть сейчас, несут в себе угрозу того, что на рынке может быть сформирован определенный пул компаний, которые будут договариваться между собой и не допускать на него конкурентов, говорит Прохоров.

Но наиболее веским аргументом против проекта закона № 3618 является заключение Национального агентства по вопросам предотвращения коррупции (НАПК). После месяца разбирательства с законодательной инициативой, а НАПК также пришли к выводу, что она содержит коррупционные риски.

В частности, нормы законопроекта нарушают гарантированное Конституцией право собственника свободно распоряжаться своим имуществом; предполагают получение чрезмерного количества разрешительных документов, что может навредить развитию бизнеса и увеличить его затраты; а нечеткий список обязанностей риелторов создает риск принятия субъективных решений относительно них. Кроме того, в выводе НАПК отмечается, что полномочия, которыми проект закона наделяет Национальную федерацию специалистов в сфере риелторской деятельности, могут привести к появлению коррупционных схем.

Инфографика: НАПК

О таких рисках в своем анализе проекта закона говорят и эксперты Офиса эффективного регулирования (BRDO): по их мнению, идея профессионального саморегулирования могла бы стать толчком для развития рынка, однако предлагаемая авторами проекта закона модель ее реализации несет в себе риск появления неконтролируемой монополии.

Что будет дальше

Рассмотреть этот проект закона в первом чтении Верховная Рада может до начала каникул, то есть уже на текущей неделе, говорит Юрий Пита. Впрочем, этого может не произойти, поскольку НАПК рекомендует профильному комитету направить документ на доработку. Такой же вывод, как прогнозирует Ярослав Юрчишин, примет и парламентский комитет по вопросам предотвращения коррупции. И если это произойдет, то, по мнению нардепа, перспективы быть принятым у этого проекта закона нет, даже если профильный комитет оставит в силе положительное решение по нему.

Впрочем, как отмечает Юрчишин, наилучшим вариантом было бы не отклонение законопроекта, а его отзыв группой авторов. Тем более, что свои подписи под них отозвали уже несколько из них.

В то же время позиция Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины более жесткая: проект закона нуждается не в доработке, а должен быть переделан на 90%, заявил Юрий Пита.

Ранее Delo.ua рассказывало о том, как пандемия и последующие карантинные ограничения отразились на сфере недвижимости Украины.