Привлекательный "квадрат": сколько приносят инвестиции в недвижимость

Стоит отметить, что в Украине недвижимость среди начинающих и опытных инвесторов всегда была популярна и такой и остается. Особенно инвесторы выиграли за последний год. Так, в 2021 году цены на жилую недвижимость в Киеве выросли до 30%. В регионах динамика была немного ниже, но тоже позитивной — в диапазоне 10-30% в долларе.

В сегодняшнем выпуске спецпроекта Smart Investments, реализуемом в партнерстве с инвестиционной компанией Smart Holding, мы поговорим об инвестировании в недвижимость — от квартир и апартаментов до офисной и складской недвижимости. 

Какие сегменты популярны?

И в этом вопросе мнения экспертов расходятся. Кто-то говорит о привлекательности жилой недвижимости, кто-то об офисной, кто-то о складской, кто-то о загородной или отельной недвижимости.

По словам Юлии Кузнецовой, руководителя отдела консалтинга NAI Ukraine, "жилая недвижимость остается самым понятным инструментом для инвестиций, несмотря на определенные шаги по „упрощению" инвестиций в акции/облигации/криптовалюту, подвижки на фондовом рынке. По жилой недвижимости наблюдается постоянный рост: цена за квадратный метр на рынке жилья Киева выросла, больше всего подорожали бизнес- и комфорт-сегменты, что связано с повышенным спросом. Средняя цена находится в пределах $1,2-1,3 тыс./м2". На вторичном рынке недвижимость тоже дорожает, хотя и меньшими темпами — до 10%.

Ее мнение поддерживает Александр Носаченко, управляющий директор Colliers Ukraine: "Институционалы на глобальном рынке сейчас рассматривают недвижимость как наиболее оптимальный вариант для инвестиций, в частности, с целью сохранения капитала. Коммерческая недвижимость — консервативный и устойчивый сегмент по сравнению с другими отраслями экономики".

По словам Дениса Дроздова, специалиста по продаже активов неплатежеспособных банков и инвестиционного брокера, небольшие или начинающие инвесторы стартуют с малого. Например, с покупки кабинетных систем, то есть офисов, в бизнес-центрах класса В и С. Можно купить БЦ не целиком, а, например, несколько кабинетов, и сдавать их в аренду.

"Каждый кабинет полностью автономен как офис, и это максимально простая и понятная инвестиция. Даже о проводке, ремонте сломанного крана в туалете или охране не нужно думать — у бизнес-центров всегда есть обслуживающая компания, которая занимается подобными вопросами", — говорит эксперт.

Также под сдачу покупают переделанные под офис квартиры и помещения на первых этажах в оживленных районах. Дроздов рассказал, что в последнее время получает много запросов от IT-сотрудников из Харькова, Львова и других регионов, которые хотят купить на торгах такую недвижимость. Но в Киеве обычно запрашивают подвальное помещение или первый этаж в плохом состоянии.

"После покупки просят подобрать обслуживающую компанию, чтобы она организовала ремонт и потом уже занималась всеми вопросами по аренде. Это такие мелкие инвестиции в пассивный доход. Вкладывают в основном от $100 тыс.", — рассказал Денис Дроздов.

Крупные же инвесторы заинтересованы в больших объектах. Если рассматривать складской сегмент, то чем больше площадь, тем ниже входной порог в него. Например, в большом складском комплексе более 100 тыс. кв. м цена стартует от $20 за 1 кв. м. Если площадь 1,5-2 тыс. кв. м, здесь стоимость уже будет от $300. В среднем стоимость за 1 кв. м составляет от $100 за кв. м.

Большим спросом пользуются и бизнес-центры. Их крупные инвесторы готовы покупать целиком за $10-30 млн.

"Входной" билет для инвестора

Есть хорошие новости для новичков в этом сегменте инвестирования. По словам Юлии Кузнецовой, "входной билет" для инвестора может составлять и $1 тыс., и $5 тыс. Это возможно за счет того, что появляются новые инструменты и инвестиционные клубы, где люди могут объединяться в определенные пулы и инвестировать вместе с партнерами.

Но идеальным низшим порогом входа на рынок недвижимости эксперты называют сумму от $100 тыс. Например, квартира, купленная за такие деньги в Киеве, по подсчетам Дениса Дроздова, может стабильно приносить владельцу до $7 тыс. в год. Инвесторы, у которых есть капитал от $500 тыс., чаще всего вкладывают в коммерческую недвижимость.

Доходность по инвестициям в недвижимость

Директор аналитического департамента ИК Eavex Capital Дмитрий Чурин говорит, что приобретение жилой недвижимости для целей сдачи в аренду может приносить доходность примерно 8% годовых. Также можно рассчитывать, что на горизонте ближайших пяти лет среднее подорожание жилой недвижимости из-за фактора общей инфляции составит от 20 до 40%.

"При этом необходимо помнить, что при вложениях в недвижимость на ранней стадии строительства можно столкнуться с риском задержки по введению объекта в эксплуатацию, а также другими сопутствующими рисками, связанными с тем или иным застройщиком", — предостерегает эксперт.

Со своей стороны Юлия Кузнецова считает, что доходность значительно отличается в зависимости от проекта, но все же должна быть более интересной, чем ставка по депозитам.

Депозиты уже едва ли перекрывают уровень инфляции, поэтому растет значение инвестиционной недвижимости (ставки по годовым депозитам с 10,5-11,5% в гривне в июле 2020 года упали до 7-7,5% в гривне на данный момент).

"С точки зрения прибыльности, например, сервисные апартаменты могут приносить очень высокий доход с квадратного метра — до $45 в месяц", — делится Кузнецова. Для понимания: сервисные апартаменты — это апарт-комплексы, предназначенные под сдачу в аренду. Такие апартаменты могут находиться как в жилом, так и нежилом фонде, а их управлением занимается управляющая компания. Прибыльность для сервисных апартаментов, по информации застройщиков, находится в диапазоне 10-15%. Окупаемость инвестиции на приобретение апартаментов сопоставима с инвестициями в коммерческую недвижимость — от 6 до 8 лет.

Перспективы роста цен и доходности

По словам Дмитрия Чурина из Eavex Capital, так исторически сложилось, что в Украине недвижимость воспринимается как наиболее надежная форма инвестиций. Соответственно, спрос на недвижимость в период подъёма экономики будет оставаться высоким, несмотря на объективные факторы по удорожанию себестоимости строительства. По мнению эксперта, жилая недвижимость в городах областного значения продолжит выглядеть как адекватная форма вложения средств для долгосрочной перспективы.

По мнению Артема Щербины, директора департамента управления активами ИК Concorde Capital, в силу текущей ситуации на рынке недвижимости, когда цены уже показали существенный рост, мнения по дальнейшей перспективе расходятся. С точки зрения потенциала экономического роста Украины и роста реальных зарплат населения, стоимость квадратного метра в Киеве может вырасти еще на 4-8% в течение 2022 года.

"Однако уже сейчас инвесторы активно смотрят не на жилой фонд, а на объекты коммерческой или загородной недвижимости. Как правило, такие варианты предполагают доходность выше, чем жилая недвижимость, а также сохраняют потенциал роста цены за квадратный метр. К примеру, можно стать инвестором уже работающего отельно-ресторанного комплекса под Киевом под 8,5% годовых в валюте или инвестировать в загородные коттеджи в Прикарпатье под ориентировочные 12-16% годовых через 2-3 года", — поделился Щербина.

Городские проекты

Еще одним интересным направлением инвестирования в сегмент недвижимости является развитие городской среды. Таких проектов в Украине с каждым годом становится все больше, учитывая, как активно развивается туристический потенциал страны и больших городов.

Среди крупных проектов стоит отметить: проект A-Station на месте некоторых корпусов бывшего завода "Арсенал" (сюда входят такие объекты, как Kyiv Food Market, "Освіторія Хаб", коворкинг Creative State of Arsenal); проект комплексной реконструкции Троицкой площади(проект подразумевает создание бизнес-кластера в центре столицы, который объединит действующие гостиницу Park Inn By Radisson Kyiv Troyitska, подземный паркинг и будущие бизнес-центр класса А+, коворкинг и подземный фудхолл), который реализует инвестиционная группа Smart Holding; Unit City — проект предпринимателя Василия Хмельницкого на базе неработающего Киевского мотозавода КМЗ; проект Promprylad на месте заброшенного завода в Ивано-Франковске; проекты SoftServe во Львове (Lviv IT Cluster, строительство на месте бывшей колонии креативного кампуса) и др.

Есть примеры и поменьше. Среди таких, как правило, проекты рестораторов, застройщиков, творческих деятелей и меценатов, которые хотят, чтобы их объект становился точкой-магнитом.

"Кто-то реставрирует набережную и очищает озеро, кто-то разбивает парки, кто-то строит свою коммуну с особым микроклиматом и суперкомфортной инфраструктурой. Это и есть инвестиция в городскую среду", — рассказывает Денис Дроздов. Впрочем, доходности по таким инвестициям почти нет — одни расходы.

"Да, можно за счет такого проекта поставить ценник за квадратный метр выше и продать дороже. А иногда вообще продать. Например, если новый БЦ или ЖК находится в промзоне, парк и озеро помогут сделать их более привлекательными для потенциальных покупателей. Но зачастую это история про дополнительные траты инвестора, который таким образом хочет внести свой вклад в улучшение городской среды и взамен получает только моральное удовлетворение", — утверждает эксперт.

Впрочем, как считает Ярослав Горбушко, директор департамента рынков капитала CBRE Ukraine, "такие проекты — это не всегда благотворительность в чистом виде. Как правило, реализовывая такие проекты, инвесторы рассчитывают получить взамен, как минимум, повышение стоимости своей недвижимости через улучшение благоустройства и имиджа объекта и (или) хороший PR".

Как показывает европейский опыт, в Европе экономическую целесообразность такого подхода поняли уже давно. Например, в Таллине создали такой интересный проект, как Rotermann City. Это район-достопримечательность на месте заброшенной заводской территории. Или район King Cross в Лондоне, в состав которого входят Coal Drops Yard (реновация зданий угольных складов) и Gasholder Park (бывшие газовые хранилища). На их месте были построены жилой комплекс и бизнес-кампусы с офисами Google и Facebook. Так что в мире такие места — это больше точка притяжения туристов и бизнеса.

Советы инвесторам в недвижимость

Артем ЩЕРБИНА, директор департамента управления активами ИК Concorde Capital

— Сейчас на рынке недвижимости наступил момент профессионалов. Цены уже выросли, и найти хороший объект с потенциалом роста обычному человеку труднее. Поэтому на нынешнем рынке, как минимум, стоит найти консультанта по тому или иному объекту с независимой оценкой ситуации.

Альтернативный вариант — рассмотреть сегмент доходной недвижимости, где все затраты и операционную деятельность на себя берет управляющая компания, а инвестор получает денежный поток от инвестиций в последующие годы.

Дмитрий ЧУРИН, директор аналитического департамента инвестиционной компании Eavex Capital

— Одной из важнейших рекомендаций для подобного рода вложений является чёткое понимание, на какой срок делается инвестиция. Существует либо вариант покупки для долгосрочного владения и дальнейшей сдачи объекта в аренду, либо спекулятивный вариант, когда стоит цель зафиксировать прибыль по операции в течение года или двух. Для спекулятивных операций с недвижимостью необходимо искать такие объекты, на которые будет легко найти покупателя по более высокой цене, если общая рыночная ситуация будет показывать рост стоимости квадратного метра.

Денис ДРОЗДОВ, специалист по продаже активов неплатежеспособных банков, инвестиционный брокер

— Рынок растет, выбор недвижимости большой. Порядок сумм для вложений нужен разный, доходность тоже. Поэтому каждому инвестору для начала нужно решить, сколько он готов вложить денег и на какую доходность рассчитывает.

Также важно определиться, сколько времени он готов тратить на то, чтобы проверить застройщика/продавца на надежность, изучить все документы, историю объекта, затем искать арендаторов, заниматься обслуживанием объекта и так далее. Если времени и желания нет, всегда можно обратиться к специалисту по недвижимости, который возьмет все эти вопросы на себя.

В любом случае недвижимость — отличный вариант для инвестиций. И еще много десятилетий она будет оставаться самым понятным вложением.

Александр НОСАЧЕНКО, управляющий директор Colliers Ukraine

— Наиболее грамотное инвестирование — это покупка целостных объектов отдельных зданий. Как правило, инвестирование производится профессиональными игроками рынка, которые правильно могут оценить стоимость актива, перспективность получения доходов.

Обязательным этапом инвестиционного процесса, предшествующим совершению сделки по приобретению того или иного актива, является технический, юридический и экономический Due Diligence (процедура составления объективного представления об объекте инвестирования).

графика Татьяна Кравченко, Delo.ua

Анастасия ПЛАМЕННАЯ, специально для Delo.ua