Привабливий "квадрат": скільки приносять інвестиції у нерухомість

Варто відзначити, що в Україні нерухомість серед початківців та досвідчених інвесторів завжди була популярна і такою й залишається. Особливо інвестори виграли за останній рік. Так, у 2021 році ціни на житлову нерухомість у Києві зросли до 30%. У регіонах динаміка була трохи нижчою, але також позитивною — в діапазоні 10-30% у доларі.

У сьогоднішньому випуску спецпроекту Smart Investments, що реалізується в партнерстві з інвестиційною компанією Smart Holding, ми поговоримо про інвестування в нерухомість - від квартир та апартаментів до офісної та складської нерухомості.

Які сегменти є популярними?

І у цьому питанні думки експертів розходяться. Хтось говорить про привабливість житлової нерухомості, хтось про офісну, хтось про складську, хтось про заміську чи готельну нерухомість.

Підписуйтесь на Telegram-канал delo.ua

За словами Юлії Кузнєцової, керівника відділу консалтингу NAI Ukraine, "житлова нерухомість залишається найзрозумілішим інструментом для інвестицій, незважаючи на певні кроки щодо спрощення інвестицій в акції/облігації/криптовалюту, зрушення на фондовому ринку. Щодо житлової нерухомості спостерігається постійне зростання: ціна за квадратний метр на ринку житла Києва виросла. Найбільше подорожчали бізнес- та комфорт-сегменти, що пов'язано з підвищеним попитом. Середня ціна знаходиться в межах $1,2-1,3 тис./м2". На вторинному ринку нерухомість теж дорожчає, хоч і меншими темпами - до 10%.

Її думку підтримує Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers Ukraine: "Інституціонали на глобальному ринку зараз розглядають нерухомість як найоптимальніший варіант для інвестицій, зокрема, з метою збереження капіталу. Комерційна нерухомість - консервативний та стійкий сегмент порівняно з іншими галузями економіки".

За словами Дениса Дроздова, спеціаліста з продажу активів неплатоспроможних банків та інвестиційного брокера, невеликі або інвестори-початківці стартують з малого. Наприклад, з покупки кабінетних систем, тобто офісів, у бізнес-центрах класу В і С. Можна купити БЦ не цілком, а, наприклад, кілька кабінетів, і здавати їх у найм.

"Кожен кабінет повністю автономний як офіс, і це максимально проста і зрозуміла інвестиція. Навіть про електричну проводку, ремонт зламаного крана в туалеті або охорону не потрібно думати - бізнес-центри завжди мають обслуговуючу компанію, яка займається подібними питаннями", - говорить експерт.

Також під здачу купують перероблені під офіс квартири та приміщення на перших поверхах у пожвавлених районах. Дроздов розповів, що останнім часом отримує багато запитів від IT-співробітників із Харкова, Львова та інших регіонів, які хочуть купити на торгах таку нерухомість. Але в Києві зазвичай запитують підвальне приміщення або перший поверх у поганому стані.

"Після покупки просять підібрати обслуговуючу компанію, щоб вона організувала ремонт і потім уже займалася всіма питаннями з оренди. Це такі дрібні інвестиції в пасивний дохід. Вкладають здебільшого від $100 тис.", - розповів Денис Дроздов.

Великі ж інвестори зацікавлені у великих об'єктах. Якщо розглядати складський сегмент, то чим більша площа, тим нижче вхідний поріг до нього. Наприклад, у великому складському комплексі понад 100 тис. кв. м ціна стартує від $20 за 1 кв. м. Якщо площа 1,5-2 тис. кв. м, тут ціна вже буде від $300. У середньому, вартість за 1 кв. м становить від $100 за кв. м.

Великий попит мають і бізнес-центри. Їх великі інвестори готові купувати цілком за $10-30 млн.

"Вхідний" квиток для інвестора

Є хороші новини для новачків у цьому сегменті інвестування. За словами Юлії Кузнєцової, "вхідний квиток" для інвестора може становити і $1 тис., і $5 тис. Це можливо за рахунок того, що з'являються нові інструменти та інвестиційні клуби, де люди можуть об'єднуватись у певні пули та інвестувати разом із партнерами.

Але ідеальним нижчим порогом входу на ринок нерухомості експерти називають суму від $100 тис. Наприклад, квартира, куплена за такі гроші, за підрахунками Дениса Дроздова, може стабільно приносити власнику до $7 тис. на рік. Інвестори, які мають капітал від $500 тис., найчастіше вкладають у комерційну нерухомість.

Прибутковість з інвестицій у нерухомість

Директор аналітичного департаменту ІК Eavex Capital Дмитро Чурін каже, що придбання житлової нерухомості для цілей здачі в оренду може давати прибутковість приблизно 8% річних. Також можна розраховувати, що на горизонті найближчих п'яти років середнє подорожчання житлової нерухомості через фактор загальної інфляції становитиме від 20% до 40%.

"При цьому необхідно пам'ятати, що при вкладеннях у нерухомість на ранній стадії будівництва можна зіткнутися з ризиком затримки щодо введення об'єкта в експлуатацію, а також іншими супутніми ризиками, пов'язаними з тим чи іншим забудовником", - застерігає експерт.

Зі свого боку Юлія Кузнєцова вважає, що дохідність значно відрізняється залежно від проекту, але все ж таки має бути більш цікавою, ніж ставка за депозитами.

Депозити вже навряд чи перекривають рівень інфляції, тому зростає значення інвестиційної нерухомості (ставки за річними депозитами з 10,5-11,5% у гривні у липні 2020 року впали до 7-7,5% у гривні на даний момент).

"З погляду прибутковості, наприклад, сервісні апартаменти можуть приносити дуже високий дохід із квадратного метра - до $45 на місяць", - ділиться Кузнєцова. Для розуміння: сервісні апартаменти - це апарт-комплекси, призначені для здачі в оренду. Такі апартаменти можуть бути як у житловому, і нежитловому фонді, які управлінням займається управляюча компанія. Прибутковість для сервісних апартаментів, за інформацією забудовників, в діапазоні 10-15%. Окупність інвестиції на придбання апартаментів можна порівняти з інвестиціями в комерційну нерухомість - від 6 до 8 років.

Перспективи зростання цін та прибутковості

За словами Дмитра Чуріна з Eavex Capital, так історично склалося, що в Україні нерухомість сприймається як найнадійніша форма інвестицій. Відповідно, попит на нерухомість у період підйому економіки залишатиметься високим, незважаючи на об'єктивні фактори щодо подорожчання собівартості будівництва. На думку експерта, житлова нерухомість у містах обласного значення продовжуватиме виглядати як адекватна форма вкладення коштів для довгострокової перспективи.

На думку Артема Щербини, директора департаменту управління активами ІК Concorde Capital, через поточну ситуацію на ринку нерухомості, коли ціни вже показали істотне зростання, думки щодо подальшої перспективи розходяться. З погляду потенціалу економічного зростання України та зростання реальних зарплат населення вартість квадратного метра в Києві може зрости ще на 4-8% протягом 2022 року.

"Однак вже зараз інвестори активно дивляться не на житловий фонд, а на об'єкти комерційної або заміської нерухомості. Як правило, такі варіанти припускають прибутковість вище, ніж житлова нерухомість, а також зберігають потенціал зростання ціни за квадратний метр. Наприклад, можна стати інвестором вже працюючого готельно-ресторанного комплексу під Києвом під 8,5% річних у валюті або інвестувати у заміські котеджі на Прикарпатті під орієнтовні 12-16% річних через 2-3 роки", - поділився Щербина.

Міські проекти

Ще одним цікавим напрямком інвестування у сегмент нерухомості є розвиток міського середовища. Таких проектів в Україні з кожним роком стає дедалі більше, враховуючи, як активно розвивається туристичний потенціал країни та великих міст.

Серед великих проектів варто зазначити: проект A-Station на місці деяких корпусів колишнього заводу Арсенал (сюди входять такі об'єкти, як Kyiv Food Market, Освіторія Хаб, коворкінг Creative State of Arsenal); проект комплексної реконструкції Троїцької площі (проект передбачає створення бізнес-кластера в центрі столиці, який об'єднає діючі готелі Park Inn By Radisson Kyiv Troyitska, підземний паркінг та майбутні бізнес-центр класу А+, коворкінг та підземний фудхол), який реалізує інвестиційна група Smart Holding ; Unit City – проект підприємця Василя Хмельницького на базі непрацюючого Київського мотозаводу КМЗ; проект Promprylad на місці занедбаного заводу в Івано-Франківську; проекти SoftServe у Львові (Lviv IT Cluster, будівництво на місці колишньої колонії креативного кампусу) та ін.

Є приклади й менші. Серед таких, як правило, проекти рестораторів, забудовників, творчих діячів та меценатів, які хочуть, щоб їхній об'єкт ставав точкою-магнітом.

"Хтось реставрує набережну та очищає озеро, хтось розбиває парки, хтось будує свою комуну з особливим мікрокліматом та суперкомфортною інфраструктурою. Це і є інвестиція у міське середовище", - розповідає Денис Дроздов. Втім, прибутковості за такими інвестиціями майже немає — одні витрати.

"Так, можна за рахунок такого проекту поставити цінник за квадратний метр вище і продати дорожче. А іноді взагалі продати. Наприклад, якщо новий БЦ або ЖК знаходиться у промзоні, парк та озеро допоможуть зробити їх привабливішими для потенційних покупців. Але найчастіше це історія про додаткові витрати інвестора, який таким чином хоче зробити свій внесок у покращення міського середовища і натомість отримує лише моральне задоволення", - стверджує експерт.

Втім, як вважає Ярослав Горбушко, директор департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine, "такі проекти - це не завжди благодійність у чистому вигляді. Як правило, реалізовуючи такі проекти, інвестори розраховують отримати натомість, як мінімум, підвищення вартості своєї нерухомості через покращення благоустрою та іміджу. об'єкта та (або) хороший PR".

Як свідчить європейський досвід, у Європі економічну доцільність такого підходу зрозуміли вже давно. Наприклад, у Таллінні створили такий цікавий проект, як Rotermann City. Це район-пам'ятка на місці занедбаної заводської території. Або район King Cross у Лондоні, до складу якого входять Coal Drops Yard (реновація будівель вугільних складів) та Gasholder Park (колишні газові сховища). На їхньому місці були побудовані житловий комплекс та бізнес-кампуси з офісами Google та Facebook. Тож у світі такі місця — це більша точка тяжіння туристів та бізнесу.

Поради інвесторам у нерухомість

Артем ЩЕРБИНА, директор департаменту управління активами ІЧ Concorde Capital

- Зараз на ринку нерухомості настав момент професіоналів. Ціни вже зросли, і знайти хороший об'єкт з потенціалом зростання звичайній людині важче. Тому на нинішньому ринку, як мінімум, варто знайти консультанта з того чи іншого об'єкту із незалежною оцінкою ситуації.

Альтернативний варіант - розглянути сегмент доходної нерухомості, де всі витрати та операційну діяльність на себе бере керуюча компанія, а інвестор отримує грошовий потік від інвестицій у наступні роки.

Дмитро ЧУРІН, директор аналітичного департаменту інвестиційної компанії Eavex Capital

— Однією з найважливіших рекомендацій для таких вкладень є чітке розуміння, на який термін робиться інвестиція. Існує або варіант покупки для довгострокового володіння та подальшої здачі об'єкта в оренду, або спекулятивний варіант, коли має на меті зафіксувати прибуток по операції протягом року або двох. Для спекулятивних операцій з нерухомістю необхідно шукати такі об'єкти, на які легко знайти покупця за вищою ціною, якщо загальна ринкова ситуація показуватиме зростання вартості квадратного метра.

Денис ДРОЗДОВ, фахівець із продажу активів неплатоспроможних банків, інвестиційний брокер

- Ринок зростає, вибір нерухомості великий. Порядок сум для вкладень потрібен різний, дохідність також. Тому кожному інвестору спочатку потрібно вирішити, скільки він готовий вкласти грошей і на яку дохідність розраховує.

Також важливо визначитися, скільки часу він готовий витрачати на те, щоб перевірити забудовника/продавця на надійність, вивчити всі документи, історію об'єкта, потім шукати орендарів, обслуговувати об'єкт тощо. Якщо часу та бажання немає, завжди можна звернутися до спеціаліста з нерухомості, який візьме всі ці питання на себе.

У будь-якому випадку нерухомість – відмінний варіант для інвестицій. І ще багато десятиліть вона залишатиметься найзрозумілішим вкладенням.

Олександр НОСАЧЕНКО, керуючий директор Colliers Ukraine

— Найбільш грамотне інвестування — купівля цілісних об'єктів окремих будівель. Як правило, інвестування проводиться професійними гравцями ринку, які можуть оцінити вартість активу, перспективність отримання доходів.

Обов'язковим етапом інвестиційного процесу, що передує укладенню угоди з придбання того чи іншого активу, є технічний, юридичний та економічний Due Diligence (процедура складання об'єктивного уявлення про об'єкт інвестування).

графіка Тетяна Кравченко, Delo.ua

Анастасія ПЛАМЕННА, спеціально для Delo.ua