Тысяча долларов за гектар Полесья: какой будет цена земли в регионах после запуска рынка?

Через три месяца в Украине запустят рынок земли. Сейчас на площади сельскохозяйственного назначения приходится около 42 миллионов гектар и пока они заблокированы мораторием на продажу.

После его отмены цена одного гектара составит около двух тысяч долларов. Так, по крайней мере, считают в министерстве агрополитики. Но в Госгеокадастре уверены — ситуация не так однозначна.

Корреспондент Delo.ua Илья Требор разобрался, какой будет цена на землю в разных региона страны и как она будет формироваться.

С 1 июля 2021 года заработает первый этап земельной реформы, но до 2024 года оборот земли будет возможен только между гражданами Украины, государством и территориальными общинами. Потом смогут подключиться юридические лица, а иностранцы получат возможность покупать украинские земли только после референдума. Ближайшие три года в "одни руки" нельзя будет получить больше 100 гектар, хотя со временем ограничение поднимется до 10 тысяч.

В феврале министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко отметил — гектар земли будет стоить в районе двух тысяч долларов. С учетом того, что 31 млн га находится в частной собственности и еще почти 10 млн в государственной и коммунальной, примерная стоимость сельскохозяйственных земель должна составить около 2,3 млрд грн.

Но глава общественного союза "Центр развития земельных правоотношений в Украине"Леонид Корейба говорит, что цена не может быть одинаковой по всей стране. В лесостепной части страны она будет и должна быть значительно выше. Это зависит от таких рыночных условий, как спрос, предложение, качество.

"Плодородие черноземных почв гораздо выше окупает затраты на выращивание культур, чем бедные полесские земли. Последние вообще не всегда пригодны к использованию в качестве пахотных. Значительная часть Житомирской, Ровенской, Волынской и Черниговской областей осушена. Баллы бонитета осушенных почв приближаются к почвам черноземного типа и имеют высокую денежную оценку. Но, на самом деле, осушительная сеть в большинстве случаев уже не работает — каналы заросли, шлюзы разворовали, дренаж сгнил. В этом случае на таких грунтах урожай пойдет в минус в засушливые или слишком влажные годы", — объясняет он нам.

Бонитет почвы — это оценка ее производительности, которая традиционно использует 100-балльную шкалу. В 100 баллов оценивают грунт, который дает самый высокий урожай. Например, чернозем. Показатель учитывается в формуле нормативной денежной оценке земли.

О том, что продавцам земли в разных областях стоит ждать разброса цен говорят и в государственной службе Госгеокадастра. Замглавы госслужбы Анатолий Мирошниченко уверен, что покупатели и продавцы будут ориентироваться на нормативную денежную оценку земли. Но только потому, что закон запрещает продавать землю дешевле. На основании таких оценок в Госгеокадастре выделяют две группы областей — с самой дорогой и самой дешевой землей.

Ожидается, что дороже всего гектар земли будет стоить в Черкасской области — $2500 за гектар. По данным Черкасской облгосадминистрации, площадь сельскохозяйственных земель в регионе составляет 1,5 млн га, а значит общая их цена составит 104,6 млн грн. Вторую строчку в рейтинге занимает Черновицкая область — $2470 за га. Здесь общая площадь земель, на которые сегодня действует мораторий, составляет почти 470 тысяч гектар. Получается, что выручить за них можно 32,3 млн грн.

Дальше называют Харьковскую область ($2460). Она занимает третье место по площади сельхозземель — это чуть больше 2,4 млн гектар, суммарная стоимость которых составит почти 165,5 млн грн. В том же списке и Кировоградская область — с учетом цены в  $2360,1,7 млн гектар земли стоят 113,4 млн грн. Наконец, последней в пятерке стоит Донецкая область ($2300). При условии, что в регионе чуть больше 2 млн гектар с/х-земли ее стоимость составляет 134,4 млн грн.

Рейтинг областей с самым дешевым гектаром начинается с Черниговской области ($1340). Здесь 2 млн гектар и стоят они 77,3 млн грн. Дальше идут: Ровенская область ($1220) — 32,8 млн грн за 964,3 тысяч гектар; Волынская область ($1215) — 34,2 млн за чуть больше миллиона гектар; Львовская область ($1200) — 42,3 млн грн за 1,2 млн гектар; Житомирская область ($1100) — 49,1 млн грн за 1,6 млн гектар.

Все данные взяты с учетом общей площади сельскохозяйственных земель. В них входят не только пахотные земли, но и многолетние насаждения (сады), пастбища, а также другие подкатегории. А значит общая стоимость отражает только среднюю сумму. При этом весь массив сельхозземель самых дорогих областей можно оценить примерно в 550,2 млн грн, а самых дешевых — 235,7 млн грн.

Экономический аналитик Алексей Кущ отмечает, что на приведенные в Госгеокадастре цифры сегодня можно ориентироваться. Он также убежден, что на первом этапе открытия рынка земли цена будет максимально приближена к нормативной оценке.

"Представленные цифры вполне объективны. Плодородие украинских земель, история о знаменитых черноземах, на самом деле, своеобразный миф XX века. У нас земли очень неоднородные. И когда говорят о цене $2-2,5 тысячи — да, она может быть в Украине. Но это очень маленький земельный клин. Условно говоря, это Черкасская, может Полтавская, частично Кировоградская области. Там действительно есть черноземы", — объясняет эксперт.

В качестве противоположного примера Кущ приводит большой массив земли на севере Украине (полесские грунты, суглинки и окисленные земли), который дает низкий урожай. Здесь, по его словам, можно выращивать в лучшем случае картошку или овощи. Такая же ситуация и на юге. Там негативными факторами стали химическая эрозия, пылевые бури, сдувающие с полей гумус, засушливость и смещение климатических поясов. Из-за последнего лесная зона становится лесостепью, а степь — полупустыней. Эти регионы можно отнести к зонам рискового земледелия и земля там может стоить меньше тысячи долларов — по $700-800 за гектар.

В свою очередь Корейба добавляет, что по данным игроков рынка в Житомирской области люди сейчас просят в среднем по тысяче долларов за гектар пая. Есть предложение и по $15 тысяч за пай размером 4 га, но покупателей на последнее предложение найти трудно.

"По моему мнению, цена в тысячу долларов не обоснована и очень занижена. При формировании цены на землю нельзя опираться на арендную плату, которую, якобы, едва выплачивают арендаторы. На самом деле аренда очень занижена и в расходах арендаторов занимает едва ли не последнее место в рейтинге. Также не следует забывать, что полесские земли можно использовать не только под посев культур, но и для организации пастбищ, выращивания кормовых или направить свое производство на животноводческую отрасль. Как говорить о цене на паи в условиях Житомирской или любой полесской области в таком случае?" — резюмирует он.

Для расчета стоимости земли на следующих этапах реформы, по словам Куща, будет применяться два метода — метод доходности альтернативных вложений (например, цена будет сравниваться с доходностью от аренды земли или доходностью от ОВГЗ), а также метод капитализации арендных платежей за определенный период времени. Экономист говорит, что в других странах этот период варьируется в пределах 20-25 лет, но у нас будет на уровне 10-15 лет. Однако такие системы заработают только после того, как к рынку подключатся юридические лица.

Илья Требор, специально для Delo.ua

Источник фото: Depositphotos