Ціни на оренду офісів класу "люкс" у Києві впали на 10%

Коливання цін на оренду офісів відбуваються на тлі високої вакантності, помірного попиту та загальної інфляції, зокрема посилення валютних коливань, що спостерігалося у першому півріччі 2024 року, пояснили Delo.ua в компанії CBRE Ukraine, що спеціалізується на наданні послуг у сфері комерційної нерухомості та інвестицій. 

За даними аналітиків, ефективна орендна ставка на найкращі офісні об'єкти продемонструвала тенденцію до зниження, досягнувши $19/кв.м/місяць (без ПДВ та ОРЕХ). Це найнижчий показник ефективної прайм орендної ставки за останні 10 років, наголосили експерти.

Зокрема орендні ставки у бізнес-центрах класу А знизилися в середньому на 10%, з діапазоном $16-$22 кв.м/міс, а на об'єкти класу В - в середньому на 7%, з діапазоном $8-$15 кв.м/міс. Розрив між декларованими та ефективними ставками в найкращих об'єктах продовжує знижуватися, що свідчить про те, що орендодавці перейшли на більш реалістичний підхід до ціноутворення.

Зараз переважає практика фіксації вигідних орендних умов до закінчення воєнного стану або на взаємно узгоджений сторонами термін, пояснили в CBRE.

Враховуючи те, що ефективна орендна ставка досягла найнижчого рівня за останні 10 років, аналітики не очікують її подальшого зниження. Поточна динаміка попиту і пропозиції, ймовірно, сприятиме подальшому поглинанню наявних вакантних площ в рамках існуючих ринкових умов. Крім того, відсутність нових девелоперських проєктів та недостатні обсяги нової пропозиції в середньостроковій перспективі не сприятимуть подальшому зниженню ставок.

Зростаюча кількість невеликих компаній, які раніше не мали змоги орендувати площі в найкращих офісних будівлях, тепер займає значну частину ринку, що свідчить про перехід до більш інклюзивного та диверсифікованого офісного середовища. Ця тенденція підкреслює зростаючу доступність професійних офісних площ у затребуваних локаціях, що дає змогу меншим компаніям встановити свою присутність там, де раніше домінували великі корпоративні орендарі.

Малі та середні орендарі, особливо з офісами в застарілих або непрофесійних будівлях, активно шукали можливості для покращення своїх локацій, на тлі вигідних орендних умов та наявності якісних пропозицій.

Розподіл попиту за галузями показав, що сфера ІТ та телекомунікацій продовжує домінувати з часткою попиту 28%. Сектор виробництва та промисловості збільшив свою частку до 13% (+7% з початку року), тоді як активність державного сектору та непублічних організацій скоротилася вдвічі, знизившись до 12% (-11% з початку року). Якщо раніше в структурі домінували 4-5 основних секторів, то нинішня тенденція демонструє ширший спектр бізнесів, що орендують офіси. 

Як наслідок - у структурі поглинання переважали невеликі угоди (200-500 кв.м),  великі транзакції (3 500+ кв.м) залишалися поодинокими. В цілому, попит залишається нерівномірним, з короткочасними сплесками активності на тлі погіршення ділових очікувань через перебої з енергопостачанням та безпекові ризики.

“Попри ризики та невизначеність воєнного часу, з'явилися перші ознаки активнішого офісного ринку завдяки попередньому відновленню економіки та більш спокійним прогнозам щодо бізнес-сектору на решту 2024 року. Ми очікуємо, що попит з боку орендарів залишатиметься в режимі "повільного відновлення". Підвищений рівень вакантності продовжуватиме тиснути на ринок в найближчому майбутньому. Тим не менш, у якісних бізнес-центрах, розташованих у затребуваних локаціях, рівень вакантних площ, ймовірно, продовжить знижуватись завдяки вигідним орендним ставкам і бажанню/можливості орендарів підвищити якість своїх офісів”, - заявив Радомир Цуркан, керуючий партнер CBRE Ukraine.

Середня офісна вакантність залишалася відносно стабільною на рівні 24,3%. Попит на якісні офіси в центральному діловому районі міста залишається високим - тут вакантність знижується вже чотири квартали поспіль (20,3%).

Складнішою є ситуація у менш якісних вторинних об'єктах, оскільки привабливі орендні ставки на якісніші приміщення не сприяють залученню орендарів у таких будівлях. Та незважаючи на позитивний обсяг попиту на якісні об'єкти, загальний рівень вакантності залишається високим, що перешкоджає відновленню девелоперської активності.

Більше про останні тенденції на ринку офісної нерухомості читайте в огляді Delo.ua "Офіси в режимі виживання: орендарі переїжджають зі старих у першокласні бізнес-центри".