Чому і де дорожчає житло в Україні і скільки коштуватимуть "метри" до кінця року

Відкрийте нові горизонти для вашого бізнесу: стратегії зростання від ПриватБанку, Atmosfera, ALVIVA GROUP, Bunny Academy та понад 90 лідерів галузі.

12 грудня на GET Business Festival дізнайтесь, як оптимізувати комунікації, впроваджувати ІТ-рішення та залучати інвестиції для зростання бізнесу.

Забронювати участь

Первинний ринок у плюсі 

Найбільше з вересня минулого року по вересень 2023 року ціни підскочили у західних областях України. І це не дивно, адже вони хоч і потерпають від атак ракет та безпілотників, все ж є найбільш віддаленими від театру бойових дій. За даними DIM.RIA лідерами здорожчання первинного житла з відчутним відривом є Тернопільська та Івано-Франківська області. Загалом же п’ятірка регіонів, де первинна нерухомість додала в ціні протягом року найбільше, виглядає так:

• Тернопільська область – за рік ціни підскочили на 55,6%;
• Івано-Франківська область –  42,2%;
• Сумська область – 26,5%;
• Житомирська область – 23,9%;
• Черкаська – 23,3%.

Цікаво що ціни на житло в Сумській області також швидко зростали, навіть попри близькість до фронту. Як пояснює директор агентства нерухомості "КиївДімСервіс" Андрій Романов, ціни штовхає вгору шалений попит на оренду житла через потребу розміщувати військовиків.

"Туди приїжджають військові, яких треба розквартирувати. Там вартість оренди космічна. Оренда якоїсь однокімнатної "халупи" досягає 20 тис. грн. Таких цін немає навіть у Києві. Попит на житло шалений. Військові створюють попит на оренду, який "підтягує" за собою вартість нерухомості взагалі, хоча це й прифронтовий район", – пояснює експерт.

У Харківській і Запорізькій областях первинна нерухомість, навпаки, здешевшала протягом року на 19,2% та 6,3% відповідно. Пов’язано це з близьким розташуванням цих регіонів до лінії фронту та постійними ракетними обстрілами, а відтак – і з відносно меншим попитом на житло.

Якщо ж говорити про вартість "квадратів" в абсолютних значеннях, то, звісно, найбільшою вона є сьогодні в Києві – в середньому 58 тис. грн за "квадрат" в новобудові, або в перерахунку на іноземну валюту – $1,6 тис. Найвищі ціни на даний момент в таких п'яти регіонах:

• Закарпатська область – 42,2 тис. грн (близько $1,14 тис.);
• Львівська область – 41,15 тис. грн ($1,1 тис.);
• Івано-Франківська – 39,5 тис. грн ($1,06 тис.);
• Дніпропетровська – 39 тис. грн ($1 тис.);
• Одеська – 38,6 тис. грн (1$ тис.).

Найменше метр нового житла сьогодні коштує у Хмельницькій області – 24,2 тис. грн (орієнтовно $660).

Пропозиція "первинки" на підйомі 

Пропозиція житла в готовій новобудові майже по всіх регіонах залишається вельми високою. Лідери тут – вже згадана Тернопільська область та Закарпатська. Найменше пропозиції у Запорізькій і Харківській областях.

З іншого боку, інвестицій громадян у незавершене житло – через небажання ризикувати – "просіли" орієнтовно на 80% від довоєнних показників.. "Ціна практично така ж, як і до війни, бо собівартість будівництва зависока. Але є просідання по кількості охочих такі об’єкти купляти. Покупці переорієнтувались на вторинний ринок, на повністю готову нерухомість", – каже Романов.

Президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта в розмові з нами зазначає, що наразі українці  купують житло передусім у західній і центральній частинах України.

"Хоча й Харків відновлюється після суттєвого просідання цін, якою б складною там не була ситуація з обстрілами. Схоже – в Запоріжжі і Дніпрі. Найактивніший попит, звісно, – у західних регіонах: Закарпаття, Чернівецька, Львівська і Тернопільська області", – каже Юрій Піта.

На вторинному ринку, як і на первинному, ціни лише зростатимуть

Безперечними лідерами за швидкістю здорожчання за рік вторинного житла виявились Черкаська та Івано-Франківська області – ціни підскочили майже в півтора раза. Якщо детальніше, то – на прикладі однокімнатної квартири – вартість вторинного житла найшвидше збільшилась в таких регіонах:

• Черкаська область – 41,3% приросту в ціні за рік;
• Івано-Франківська – 42%;
• Чернігівська – 39%;
• Миколаївська – 32,3%;
• Сумська – 32%.

Стосовно вартості однокімнатки на вторинному ринку, то тут лідер, звісно, Київ, де за таке житло просять в середньому $87,2 тис. (3,3 млн грн; враховуються як елітні, так і менш престижні райони). По інших п'яти регіонах ситуація, де вартість однокімнатки найбільша, наступна:

• Львівська область – $63,2 тис. (близько 2,4 млн грн);
• Закарпатська – $50,1 тис. (1,85 млн грн);
• Одеська – $46,3 тис. (1,72 млн грн);
• Вінницька – $46, 3 тис. (1,7 млн грн);
• Івано-Франківська – $43,3 тис. (1,6 млн грн).

Цікаво, що протягом року вторинна нерухомість впала в ціні лише в одному регіоні – Волинській області (на 10% – до $32,8 тис., або 1,2 млн грн).

"Попит на все житло, крім недобудованого, буде тільки збільшуватись. Зараз запрацювала програма єОселя під 7% для ФОП. Та й взагалі я бачу, що ринок зростає. Гроші у покупців є. Хоча зараз обсяг пропозиції готового житла десь на 35% менший, ніж був до війни", – пояснює Андрій Романов.

Скорочення цієї пропозиції, зокрема, обумовлене тим, що безліч громадян виїхали на постійне проживання за кордон, але свого житла продавати не поспішають. Вони вважають, що варто почекати, оскільки ціни на "квадрати" ще не досягли довоєнного рівня, щоб згодом продати житло дорожче.

Ще один цікавий момент, на який звертає увагу Романов, так це неможливість вгадати вірогідний попит на об’єкт з боку продавця.

"Є локації, де виставляєш квартиру і не сподіваєшся на швидку угоду, як тут відразу з'являється низка претендентів. А ось чудовий варіант – однокімнатку на Лобановського на $65 тис. – ми продавали вісім місяців. І таких випадків безліч. До війни хороші об’єкти продавались дуже швидко. Це вже не випадковість, а закономірність", – ділиться досвідом директор "КиївДімСервісу".

Андрій Романов зізнається, що на ринку ціни на "метри" тільки зростають. За пів року вартість житла вже в середньому підскочила на 10%. І якщо поточна ситуація зберігатиметься, до кінця року можна очікувати зростання ще на кілька відсотків. Не виняток тут і столиця, небо над якою практично закрите, а відтак люди з меншим острахом почали купляти там нерухомість, підвищуючи на неї попит.

Приблизно такі ж прогнози в коментарі нам надає і Юрій Піта: ""Якщо брати до уваги сьогоднішні тенденції, з початку осені й до кінця року по всій країні – залежно від регіонів – вартість житла зросте орієнтовно на 10-15".

Можна придбати і квартиру за третину мільярда

На сьогоднішній день найдорожчою квартирою, виставленою на порталі OLX, виявилось житло на 630 "квадратів", за яке просять понад 344 млн грн ($9,45 млн). Розташована 7-кімнатна квартира на Печерських пагорбах, на 11 поверсі ЖК Diamond Hill з панорамними вікнами  на Дніпро.

Друге місце – квартира у тому ж ЖК Diamond Hill на 5 кімнат площею на 415 "квадратів" з авторським проєктом ремонту. Просять за неї 215 млн грн (5,88 млн).

Найдешевшим житлом на порталі сьогодні виявилась квартира в селі Затишне (Дніпропетровська область). Йдеться про стару будівлю без жодного ремонту на 37 "квадратів" у двоповерховій будівлі (туалет на вулиці). Заявлена вартість – 50 тис. грн. З побутової техніки тільки плита.