Чому зростають ціни на житло та що відбувається з ринком первинної нерухомості: пояснення експерта з компанії Greenville

Нові проєкти поки що не стартують, але близько 80% київських житлових комплексів протягом 2023 року відновили продажі у новобудовах - це вже позитивний результат в умовах ракетних обстрілів та регулярних атак безпілотників. Попит на квартири, незважаючи ні на що, також зростає. 

Про відновлення будівельної галузі, фактори зростання попиту та причини підвищення цін на квадратні метри розповіла керівниця департаменту продажів групи компаній Greenville, експерт ринку нерухомості Сусанна Караханян. 

Купівельна спроможність просіла, а попит зростає. Чому так?

Ринок нерухомості в Києві зараз демонструє позитивну динаміку. Цьому сприяє воєнно-політичний та економічний фон: фронт стабільний, обстрілів стало менше у порівнянні з минулим роком, ППО захищає, електроенергія є, а економіка утримується на плаву. Ще однією з причин став міграційний аспект. Згідно даних Міжнародної організації з міграції в столиці перебуває майже півмільйона переміщених осіб з південних та східних областей України, а загальна чисельність населення міста близька до довоєнної. Люди намагаються облаштувати життя на новому місці. До того ж, в активі українців є депозитні вклади.    

“Динаміка продажів корелює із загальним станом галузі. Курс гривні досить стабільний, інфляція нижче, ніж прогнозували: 10,6% замість очікуваних 14,8%. Так, купівельна спроможність просіла, це не секрет. Проте за спостереженнями економістів, розмір заробітних плат демонструє поступове зростання. Очікується повернення на довоєнний рівень у другій половині 2024 року. І не забуваємо про депозитні накопичення. Близько $15 мільярдів перебуває на гривневих депозитах, $11 мільярдів - на валютних. Згідно звіту НБУ, ще від $60 до $100 мільярдів - на руках у громадян. Все це - вагомий інвестиційний потенціал”, - зауважує Сусанна Караханян. 

На руку попиту грають спецпропозиції від забудовників та державні програми кредитування. Девелопери пропонують достатньо вигідні для покупця умови придбання житла: різноманітні пропозиції з розтермінуванням, знижками, оплатою частинами тощо. Запрацювала програма “єОселя”.  

“Міністерство економіки звітує, що вже більше 5 тисяч родин отримали іпотечні кредити за програмою “єОселя” на загальну суму, яка перевищує 7 мільярдів гривень. Більшість - це родини військовослужбовців. У листопаді ми також продали перші квартири за цією програмою. Програма працює. Повільно, але працює”, - констатує експертка компанії Greenville. 

За словами Сусанни Караханян, при виборі житла покупці звертають увагу на концепцію проєкту, якість будматеріалів, планування квартири, наявність інфраструктури та локацію. У пріоритеті залишається безпека, тому обирають будинки подалі від військових об’єктів та з підземним паркінгом, який служить укриттям. Щодо стадії готовності, то попитом користуються готові квартири або ж на фінальних етапах будівництва - інвестор зараз не готовий ризикувати. 

Що з цінами? 

Загальна тенденція зараз - це зростання цін. З початку року собівартість квадратного метра у новобудові зросла на третину. Експертка прогнозує, що далі ціни будуть тільки вище. Це відбувається з об’єктивних причин. 

“Дорожчає логістика через блокаду портів, окупацію частини території та активні бойові дії. Дорожчають будівельні матеріали, дорожчає вартість будівельних робіт через відчутний дефіцит робочої сили. Ускладнилися оперативно-виробничі процеси, особливо в період минулорічних відключень електроенергії. Ці складові сукупно призводять до збільшення собівартості”, - каже представниця Greenville.

Але, за її словами, є ще один вагомий чинник - зменшення пропозиції. Більшість забудовників не наважується ризикувати, тому нові проєкти під час війни не розпочинають (принаймні в Києві). А попит залишається, тому що є інвестиційний потенціал. Статистика свідчить, що квадратний метр в “комфорті” вартістю до 1500 у.о. щомісяця дорожчає в середньому на 3-5%. “Економ” вартістю до 1000 у.о. за квадратний метр зараз користується майже таким же попитом, як і до повномасштабної війни.  

Цієї осені вартість квартир зросла як на первинному так і на вторинному ринках. Порталу DIM.RIA констатує, що у жовтні середня ціна одного квадратного метру на первинному ринку Києва складає 57 460 гривень - це найвищий показник в Україні. 

Найбільше впали у ціні квартири в найдорожчому преміум-сегменті (приблизно на 10%). Бізнес-клас у жовтні виріс на 20-25% через фактор відкладеного попиту. 

Якщо ж аналізувати вартість за квадрат протягом року у регіонах, то найбільше зросли ціни в Івано-Франківській області – майже на 50%. Помітне здорожчання у Житомирській області – на 24%. На Львівщині первинка зросла на 13%, вторинка - на 25%. У Львові сьогодні вартість квадратного метра в новобудові складає 47 800 гривень.

Чого чекати у 2024 році?

На думку Сусанни Караханян, ціни на житло наступного року будуть незмінними або навіть зменшаться в регіонах, близьких до лінії фронту. Навпаки зростати вартість квадратного метру буде в умовно безпечних регіонах, наприклад, на заході України - чим “ближче до НАТО”, тим безпечніше та вище ціна квартири. 

Серед провідних факторів впливу на ціни експертка зазначає воєнно-політичний фон, настрої цільової аудиторії, курс національної валюти по відношенню до долара, темпи відновлення будівництва. Позитивний вплив матиме також суттєве зниження облікової ставки Нацбанку.