"єВідновлення": усе про переваги та недоліки квартирних сертифікатів

Після запуску державної програми "єВідновлення" на отримання житла у перші два місяці понад 2000 українських родин реалізували житлові сертифікати та отримали нові оселі замість знищеного російськими обстрілами.

За отримані кошти 75% придбали квартири, а чверть — приватні будинки. Середня сума реалізованих сертифікатів — 1,8 млн грн. Найчастіше люди купували нове житло у Києві та області, а також на Харківщині, Миколаївщині та Чернігівщині.

Загалом, за словами голови Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування ВРУ Олени Шуляк,  станом на 22 березня отримано 11,9 тисяч заявок на відшкодування знищеного житла. За її даними, власники знищеного житла можуть отримати 8,6 млрд грн відшкодування.

Передбачається, що заявник може отримати компенсацію у двох формах: у вигляді сертифіката на придбання житла чи у вигляді грошової суми для самостійного будівництва. На цей час другий варіант на практиці ще не реалізований, доступне лише отримання сертифіката.

Хто може претендувати на отримання сертифікату

Реалізують відшкодування через сертифікати, які можна обміняти на квартиру чи приватний будинок у будь-якому регіоні України, окрім окупованих територій.

Компенсація за руйнування житла надається за наступних умов:

•  шкода була спричинена збройною агресією Росії (з 24 лютого 2022 року); 
• житло розташоване на території України, що не була окупована на 24 лютого 2022 року;  
• дані про право власності внесені в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно;  
• житло повністю зруйноване або пошкоджене настільки, що не може бути відремонтоване.

Є також кілька категорії людей, яким можуть відмовити - це стосується тих, хто потрапив в реєстр санкцій, плюс якщо було засуджено за злочини проти держави. Це стосується і їх спадкоємців.

Сертифікат "єВідновлення": як з його допомогою отримати житло  

Сертифікат можна використати для купівля на вторинному ринку нерухомості, так і для інвестування в будівництво. В останньому випадку, є ряд вимог до забудовника, як от не перебування у процедурі банкрутства, наявність дозволу на будівельні роботи тощо.  

Алгоритм дій для отримання сертифікату та його реалізації виглядає так:

• Зареєструвати повідомлення про зруйноване майно в застосунку або на сайті «Дія»; 
• Подати заяву про виплату за зруйноване майно в застосунку;
• Дочекатися висновку комісії про стан житла (протягом 30 днів) та отримати сертифікат ; 
• Забронювати через «Дію» кошти за сертифікатом і дочекатися підтвердження бронювання; 
• Припинити право власності на знищене житло та укласти угоду про купівлю-продаж, після чого заброньовані кошти надійдуть на рахунок продавця майна.

Заяву про отримання компенсації також можна подати через ЦНАП, орган соціального захисту чи нотаріуса, проте такий спосіб менш популярний. Перед поданням заяви через ЦНАП, слід переконатись, що об’єкт зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Без цього отримати компенсацію не вдасться.

Отримує та розглядає заяву спеціальна комісія з розгляду питань щодо надання компенсації за знищені об'єкти нерухомого майна, зазвичай їх створюють при органах місцевого самоврядування чи військових адміністраціях. Спецкомісія проводить огляд знищеного об'єкту та визначає розмір компенсації відповідно до затверджених формул. Граничний розмір компенсації наразі не передбачений.

Після того як заявник повідомив про намір використати сертифікат для купівлі житла, кошти резервуються на місячний термін до укладання договору.  Якщо заявник не встигає оформити правочин за цей час, потрібно повторно подавати заяву на бронювання коштів у Дії.

Розмір виплати розраховують за формулою, затвердженою Кабміном. Він залежить від регіону, віку будинку, кількості кімнат та площі помешкання. Для розрахунку вартості житла на вторинному ринку встановлена ціна у розмірі 36,4 тис. грн за кв м. Є обмеження і по площі житла, на яке розповсюджується компенсація. Для квартир - це 150 кв м, а для будинків - 200 кв м.

5 сильних та 5 слабких місць сертифікатів "єВідновлення"

Аналітики називають головним плюсом системи "єВідновлення" отримання власного житла замість втраченого через війну. Причому обрати квартиру, будинок заявник може у будь-якому регіоні України. 

Друге - важливо, допускається інвестиція в новобудови. Згідно процедури є низка обмежень, нотаріус довше перевіряє документи, проте це також працює.

По-третє, окрім того, що податися на відшкодування можна через "Дію", "єВідновлення" вдало поєднали з державною іпотекою "єОселя". Тож якщо заявник вирішив купити більшу квартиру, він може на кошти, які йому бракує до повної суми, взяти позику у гривнях на вигідних умовах. 

По-четверте, у майбутньому планують замінити сертифікат на живі кошти, за які заявник зможе сам збудувати собі житло. Щоправда, програма вимагає купувати будматеріали та послуги у певного кола постачальників, а по завершенню робіт необхідно буде відзвітувати перед державою. 

По-п'яте, сертифікат чинний протягом 5 років після його отримання. Тож можна без поспіху обирати зручний варіант. Тим паче, що скористатися ним можна лише раз.

Важливий також момент справедливості. У момент, коли заявник отримує сертифікат на право житла, він підписує договір про відступлення права вимоги на компенсацію державі Україна, яка вже сьогодні відшкодовує втрати попри те, що не винна перед своїми громадянами за агресію Росії, пояснив в коментарі Delo.ua партнер ТОВ "ЮКК Де-Юре", керівник судово-експертної та земельно-правової практики Артем Рипенко.

До укладання угоди про придбання житла за сертифікатом необхідно припинити право власності на зруйноване майно. Це можна зробити у нотаріуса, який має повноваження державного реєстратора або в ЦНАПі. Для цього потрібні: 

• заява; 
• документ, що засвідчує право власності,
• техзвіт про повне знищення майна, який видає комісія органів місцевого самоврядування.

Та крім плюсів, є також і слабкі місця програми.

У першу чергу йдеться про те, що попри надання житла, все ж більшість людей, які зазнали втрат, вона не охоплює. Адже сертифікати не поширюються на  непідконтрольні території (як тимчасово окупованої, так і зони бойових дій) - бо стан будівлі, квартири не може оцінити комісія. Території, де реально не працює "єВідновлення", визначені Мінюстом як райони, де ведуться бойові дії. 

"Навіть у звільненому Херсоні спецкомісія призупинила діяльність з міркувань безпеки. Через обстріли з міста виїхали близько 200 тисяч осіб, 80 тисяч залишилась. Відомо, що у місті десятки будинків зруйновані вщент, але подаватись на відшкодування житла наразі не можна, оскільки комісія не зробить оцінки і послугою "єВідновлення" скористатись неможливо", - наголосив Артем Рипенко.  

Наразі не розроблено механізму, як отримати житло замість втраченого на окупованій території. Таким людям, за словами адвоката, світить лише подаватись на відшкодування у Міжнародний реєстр збитків. Проте система поки тестується, незрозуміло, як підрахувати об'єм компенсації у таких випадках. 

По-друге, є питання щодо розміру компенсації, яка не завжди є справедливою, наголошує адвокат судової практики юридичної компанії "Де Юре" Владислав Мартинчук.

"Є формула, яка вираховує середню квартирну вартість по регіону - це вартість квадратури, помножена на низку коефіцієнтів, залежно від того, це обласний центр центр чи невеличке містечко. Проте ця середня вартість квартири не завжди відображає ринкову ціну втраченого житла. Особливо якщо це престижний район у обласному центрі. Тут отримати відшкодування за ринковою ціною нереально", - вважає адвокат. 

По-третє, програма "єВідновлення" вважається дуже ризикованою серед продавців, тому знайти житло за сертифікатом дуже складно.  Власники квартир вбачають ризики у тому, що кошти надходять протягом 5 днів з моменту укладення договору.

"Право власності вже передане, а коштів у продавця ще нема. Повернути майнові права можна лише через суд з вимогою до держави. Хоча позитивний досвід з сертифікатами "єВідновлення" вже є, але ці 5 днів є досить дражливим моментом", - пояснила президентка Асоціації фахівців нерухомості України Олена Гайдамаха.   

Не менш важливим ризиком вважається гривнева оплата, адже український ринок нерухомості дуже прив'язаний до долара. До того ж, ці гривні не так легко далі зняти з рахунку і обміняти на долар - через обмеження воєнного стану.

"Продавець зможе зняти до 100 тис грн в день - це близько $2,4 тис. Уящо уявити, що ти продав дім за $100 тис, потрібно більше місяця, щоб зняти всі кошти. А з гривнею у цей час може багато що відбутися - і ці збитки ніхто не компенсує", - додала експерт з нерухомості Ірина Луханіна. 

По-четверте, на житло, придбане з використанням житлового сертифіката, нотаріус накладає тимчасове обмеження на відчуження - заявник не може ні продати, ні передати його у спадок протягом 5 років. 

П'яте - у депутатів досі не дійшли руки до того, щоб скасувати сплату пенсійного збору при оформленні купівлі-продажу за житловим сертифікатом "єВідновлення". Згодом його можна повернути, але це створює певні проблеми для людей, які опинились на вулиці через війну.

Особистий досвід: як працює сертифікат "єВідновлення"

Микола, правоохоронець, 36 років: "На реалізацію житлового сертифікату пішло 9 місяців"

До повномасштабного вторгнення РФ моя мати жила в селі Зоря Миколаївської області - у будинку, який батьки збудували на початку Незалежності України. Через постійні "прильоти" з боку Росії матері довелось з іншими мешканцями села виїхати до безпечнішого місця - на Львівщину.

Оскільки село було під окупацією, ми не знали, що з нашим будинком. Лише після звільнення силами ЗСУ села ми приїхали додому і побачили, що наш дім, як і більшість сусідських, вщент зруйнований.

Щоб скористатись програмою «єВідновлення», я звернувся до правоохоронних органів,  вони зафіксували факт знищення будинку внаслідок збройної агресії РФ. Я подав заяву та долучив фото знищеного майна, довелось допомогти матері, оскільки вона вже у віці. Почалось досудове розслідування кримінального провадження за ст. 438 КК України. 

10 травня 2023 року через застосунок "Дія" з маминого телефону разом з нею подали заявку на повідомлення про зруйноване майно. Завантажив документи (витяг з Єдиного реєстру досудових розслідування, фото зруйнованого будинку), право власності та інші документи у нас підтягнуло з реєстру нерухомого майна.

На початку грудня 2023 року матері зателефонували представники комісії від місцевої влади та повідомили, що їм необхідна оглянути знищений будинок. За результатами огляду комісія склала Акт обстеження об’єкту, а 20 грудня виконком Шевченківської сільради ухвалив рішення про надання мамі житлового сертифікату за знищений будинок. Однак тривалий час документ не завантажувався до мобільного додатку, це дратувало. Я неодноразово телефонував до представників комісії, на урядову гарячу лінію та запитував, чому нема сертифікату в "Дії", відповіді не було. Аж 12 січня 2024 року мати отримала сертифікат.

Далі почався найскладніший етап. Після того, як ми почали шукати нове помешкання, зрозуміли, що більшість  власників одразу клали трубку, як тільки чули про програму "єВідновлення". Більше місяця ми потратили, щоб знайти об'єкт з рієлтором, далі забронювали кошти і оформили через нотаріуса угоду купівлі-продажу у Броварах.

Загалом з моменту реєстрації в "Дії" на отримання та реалізацію сертифікату пішло 9 місяців. Вартість квартири у нас не перевищила розмір компенсації - майже 1,9 млн грн.

Послуги нотаріуса, ріелтора та податки ми оплачували зі своїх заощаджень - загалом десь 50 тис. грн. Ми заплатили 1% податку, колишній власник - 1% мита, послуги нотаріуса ми оплатили навпіл по 7 тис гривень. Продавець отримав кошти на рахунок протягом 3 діб. Головне, що мама вже сьогодні живе у своїй квартирі.