Стати рантьє за 5 років. Чи можливо це в українських реаліях?

Після початку повномасштабної війни, руйнування значної частини житлового фонду, а також зупинки багатьох українських забудовників українці котрі мали в планах сформувати накопичити капітал на купівлю кількох квартир та отримувати дохід від ренти здавалося б втратили будь-яку можливість сформувати портфель активів для отримання пасивного доходу. 

Проте це не зовсім так. Багато об’єктів нерухомості на вторинному ринку наразі є недооціненими і їх вартість може значно зрости після закінчення війни. Тож українці з вищого середнього класу, котрі мають дохід у розмірі 2-3 тисячі доларів цілком можуть сформувати пул активів, які дозволять отримувати пасивний дохід та стануть суттєвою підтримкою при виході на пенсію.

Думки спеціалістів з фінансового планування на рахунок того яку частину від зарплатні людина може відкладати для заощаджень безболісно для рівня життя різняться. Загалом фахівці радять відкладати у межах 10-30% від доходу. Тож якщо ІТ-фахівець живучи в Україні та маючи зарплатню в межах 3 тисяч доларів відкладатиме 30%(близько 1 тисячі доларів) від своєї зарплатні щомісяця, то через чотири роки він зможе накопичити 48 тисяч доларів. А це сума достатня для купівлі однокімнатної квартири у Львові чи Києві, яка приноситиме щомісячну ренту до 300 доларів на місяць. Така рента може стати хорошою підтримкою для накопичення на наступний об’єкт нерухомості. А інвестувавши в житло понад 100 тисяч доларів можна вийти на пасивний дохід у тисячу доларів на місяць.

Проте таке накопичення коштів є доволі довгим шляхом для інвестора-початківця. Пришвидшити отримання активу у власність, а відповідно і рентного доходу можна за допомогою іпотечних програм. Хоча на початку повномасштабної війни кредитування майже припинилося, зараз банки поступово відновлюють кредитування, що дає можливість залучити кредитне плече як для українців, котрі хочуть купити житло для себе, так і для інвесторів-початківців. Після виплати кредиту інвестор отримає не лише ренту від активу, але й примноження капіталу оскільки сам актив також зростатиме в ціні. А маючи пул з кількох квартир цілком можна сформувати пасивний дохід, який дозволить жити виключно коштом рентної плати.

Звісно при розгляді інструментів для іпотеки найбільш привабливим будуть державні кредитні програми такі як єОселя. Ця програма дозволяє отримати кредит у розмірі до 4 млн гривень під 3% чи 7% річних. Проте вона розрахована головним чином на ветеранів війни та людей які втратили житло внаслідок бойових дій. До того ж умови цієї програми не дозволять купити в кредит пул квартир з метою їх подальшої здачі в оренду.

Недержавні банківські іпотечні програми, не виключають кредитування інвестиційної купівлі нерухомості, проте відсоткова ставка за ними складає близько 20% річних. Також потрібно буде сплатити перший внесок у розмірі 30% від вартості квартири. Загалом для придбання типової однокімнатної квартири на вторинному ринку за $60 тис. в іпотеку на 5 років, котра дозволить отримувати ренту в $300-400 залежно від місця розташування потрібно буде сплатити 30% першого внеску, а також сплачувати близько $1000 доларів щомісячно за вирахуванням ренти. 

Скільки треба вкласти в нерухомість для отримання пасивного доходу в тисячу доларів на місяць

За словами СЕО та засновника компанії "RITM" Олександра Лахтіонова люди, які планують інвестувати як правило інвестують на етапі котловану. При цьому одна частина інвесторів просто примножує капітал, а інша вибирає здавати квартиру в оренду.

“Інвестори з досвідом часто дивляться в бік рекреаційної нерухомості оскільки хочуть менше часу витрачати на управління активами та готові за це платити. Або ж при купівлі нерухомості обирають компанію де є сервіс управління. Тобто таку, яка не просто допоможе купити квартиру, але й обставити її меблями, технікою та допомагають в комунікації з орендарями. Багато моїх знайомих рантьє це спеціалісти ІТ-галузі, бізнесмени чи професіонали середньої ланки, які заробляють 2-3 тисячі доларів на місяць та мають в пулі 8-10 квартир. Вони не мають достатньо часу цим займатись та хочуть інвестувати в пасивний дохід в повному сенсі цього слова. Якщо ж вони зіштовхуються з необхідністю самим займатись заселенням, прибиранням чи іншими організаційними питаннями, то вони не рідко продають нерухомість, щоб це не відривало їх від основного виду діяльності”, - каже Лахтіонов.

За його словами в Україні є попит на сервіс управління нерухомістю, але сам ринок таких послуг поки знаходиться в зародковому стані, хоча його компанія надає такі послуги з 2011 року. 

Лахтіонов зазначає, що при пасивних надходженнях багато фахівців визначають середній термін окупності об’єкта нерухомості в 14-15 років, що є не зовсім коректно, оскільки такі фахівці не рахують зростання ціни на нерухомість. З урахуванням цього фактору, на думку Лахтіонова, об’єкт житлової нерухомості в Україні цілком може окупити себе за 6-8 років.

Експерт говорить, що для отримання пасивного доходу в $1000 на місяць потрібно інвестувати в нерухомість щонайменше $120 тисяч доларів в залежності від міста. 

“Якщо абстрагуватись від фактора війни та аномальних цін через це, а також взяти середню однокімнатну квартиру з орендною платою у 250-300 доларів, то в Івано-Франківську така квартира коштуватиме 40-50 тисяч доларів, у Львові це 50-60 тисяч доларів, а в Києві 60-80 тисяч доларів. Тобто щоб мати пасивний дохід в тисячу доларів на місяць треба щонайменше орієнтуватися на 120 тисяч доларів інвестицій”, - каже Лахтіонов.

За його словами рантьє початківцям варто навчитися розрізняти ситуативний попит на нерухомість. До прикладу нерухомість біля університетів можна в серпні здати за $600, але у лютому таку квартиру неможливо буде здати й за $400. Також Лахтіонов зазначає, що інвестувати у вторинний ринок житла деколи буває вигідніше ніж в первинний, оскільки за ті два роки, що інвестор чекатиме доки добудують об’єкт на первинному ринку він може отримувати дохід від ренти на вторинному.

Данні щодо ціни квартир та їх вартості на сайті LUN.ua загалом підтверджують слова Лахтіонова. Так у Києві середня ціна однокімнатної квартири в Оболонському районі складає $54,3 тис., у Дарницькому - $62 тис., в Подільському $59 тис., а вартість оренди такої квартири в цих районах складатиме $12 тисяч гривень (приблизно $330). У Львові ціна однокімнатної квартири залежно від району в межах $52-63 тис., а оренда складає 15-17 тис. грн (приблизно $410-470). 

Звісно з огляду на ці цифри можна прийти до висновку, що наразі інвестувати в нерухомість у Львові наразі набагато вигідніше ніж в Києві. Проте варто враховувати фактор війни, котрий розігрів львівську оренду ще на початку 2023 року, оскільки на заході України досі знаходиться значна кількість вимушених переселенців і це значно посилило попит на оренду житла. В той час, як будівництво нових житлових об’єктів на заході хоч і активніше ніж в інших регіонах, але все ж не встигає за стрімким попитом. Водночас нерухомість Києва наразі є доволі недооціненою і після війни попит на житло в столиці значно зросте.

“Наразі в Україні я найбільше бачу потенціал для здорожчання нерухомості у Львів, бо він став твердим мільйонником і там залишаться люди, а також Київ, бо зараз це найбільш недооцінене місто в Україні. Рік тому і зараз Київ це різні міста. Туди вертається багато хто з заходу та з-за кордону. ринок буде показувати зростання”, - говорить Лахтіонов.

Інвестиції в кредит. Чи зможе оренда квартири виплачувати відсотки по кредиту

За словами Лахтіонова купівля інвестиційної нерухомості в іпотеку є досить поширеною практикою в багатьох західних країнах. Коли відсоткова ставка за іпотекою складає 6-8%, а ринок зростає в 10%-15%, чи навіть 20% на рік, маючи певні заощадження на перший внесок та різницю між щомісячним погашенням та рентою, можна за 3-5 років отримати актив та продати його на 20-25% дорожче ніж купив. Проте купити нерухомість в іпотеку, так щоб вартість її оренди покривала щомісячний платіж наразі неможливо. Розрив між рентою та платежем складатиме 30-40%.

“Таке може трапитись лише з супернедооціненим активом. Я пам’ятаю іпотечний бум, коли багато компаній малювало собі велику щомісячну дохідність, щоб отримати кредити на розвиток бізнесу. Іпотечна криза в США, а потім і в Україні сталася через те, що було видано дуже багато кредитів, а дуже багато активів було з завищеною вартістю та завищеними рентними платежами. Навіть якщо сьогодні десь ситуативно завищена рента, то з часом вона однозначно врівноважиться, а іпотека залишиться. Було дуже багато таких фіаско, коли купували комерційну нерухомість вартістю 1-2 мільйони доларів з орендарем, а потім виявлялося що орендар фейк, а нового можна було знайти лише з дисконтом 40-50%. Взагалі на цьому ринку дуже багато афер”, - каже Лахтіонов.

Директор компанії ProFin Consulting Вадим Березовик, що з початком війни через не визначеність банки зупинили не лише іпотеку, але й видачу нових кредитів взагалі. Але після перших успіхів на фронті  іпотечне кредитування почало відновлюватися. Перш за все це були державні програми доступна іпотека та єОселя. Проте, за словами Березовика, ці програми мають обмежене коло позичальників. Вони розповсюджуються перш за все на людей у яких немає житла, військовослужбовців, медиків, науковців тощо. Тому цей інструмент навряд чи підійде для інвестора, проте це прецендент, якого ще не було на ринку.

За словами Березовика, для інвестицій підійдуть інші кредитні програми, які дозволять купувати нерухомість на первинному чи вторинному ринку. Там ставка складатиме до 19%, а термін кредитування становитиме до 20 років. Проте експерт зауважує, що наразі банки вкрай неохоче дають кредити для спекулятивних операцій з нерухомістю.

“До Світової фінансової кризи 2008 року була поширеною схема, коли інвестори вкладали гроші в нерухомість на етапі будівництва, а потім коли будівництво завершувалося та об’єкт вже здавався багато хто заробляв на цьому. Тоді банки дійсно давали кредити на такі спекулятивні операції. Проте, після кризи багато банків отримали серйозні проблеми з непогашенням таких кредитів і були змушені зробити свою кредитну політику жорсткішою. Зараз банки дають кредити тим, хто хоче купити квартиру для власної потреби, покращення житлових умов. Можливо і є інструменти що дозволяють залучити такі кредити та заробити на цьому, але це вже не так масово, як було у 2007 році”, - каже Березовик.

Експерт зазначає, що наразі на ринку присутні пропозиції також від окремих комерційних банків, котрі працюють в партнерстві з забудовниками й страховими компаніями та пропонують доволі непогані умови для отримання кредитів. Тут вже є прив’язка до певного забудовника та необхідність страхування, проте кооперація між забудовником та банком дозволяє здешевити кредит. Яскравим прикладом такого банку за словами Березовика є Банк “Глобус”, котрий співпрацює з багатьма забудовниками, які знають ринок нерухомості.

 Ануїтет дозволить скоротити щомісячний платіж до 40 157 тисяч гривень, проте загальна вартість кредиту складе 2 424 516 грн, а загальні витрати за кредитом становитимуть 899 216 грн, а реальна відсоткова ставка зросте до 22,13%. Таким чином за вирахуванням ренти за квартиру в Києві щомісячний платіж становитиме 28 157 гривень, а у Львові 25 157 грн.

Хто може отримати кредит?

В прес-службі Ощадбанку розповіли, що з початком повномасштабної війни банк призупинив іпотечні програми, але з кінця липня - початку серпня 2022 року ситуація у сфері кредитування на придбання житла змінилася: Ощадбанк першим серед великих українських банків поновив іпотечні програми. 

У жовтні 2022 року Уряд анонсував програму доступного іпотечного кредитування житла для певних категорій українців єОселя і банк долучився до реалізації цієї програми. 

“З початку року Ощад видав понад 1900 іпотечних кредитів, з них 1700 – за державною програмою. Звісно, не всі запити на придбання нерухомості, що надходять до банку, отримують позитивне рішення, але якщо клієнт має стабільний дохід та позитивну кредитну історію, то це наш потенційний позичальник”, - розповіли в банку.

Наразі окрім реалізації державної програми єОселя Ощадбанк має власні іпотечні програми на придбання нерухомості та на споживчі потреби під заставу нерухомості, які також мають попит. Стандартні умови іпотечного кредитування – початковий внесок від 30% вартості нерухомості, якщо за єОселею, то від 20%, строк кредитування – до 20 років. 

Окрім того, Ощадбанк зараз здійснює акредитацію забудовників для збільшення обсягів кредитування на первинному ринку нерухомості.  В банку зауважили, що за державними програмами позичальник не може оформити одночасно кілька іпотечних кредитів. Потрібно відповідати багатьом критеріям, щоб буди учасником програми та отримати тільки один кредит. А от внутрішні стандартні іпотечні програми Ощадбанку це дозволяють. Головна умова – щоб офіційного доходу було достатньо для внесення щомісячних платежів. 

Попередження від редакції Delo.ua: цей матеріал демонструє можливості організації орендного бізнесу в Україні у 2023 році, але цю інформацію не можна сприймати як інвестиційну інструкцію. Кожен інвестор самостійно вирішує, як та куди вкладати свої кошти, тож несе власну відповідальність за усі рішення.