В очікуванні цінового зростання. Як змінився ринок вторинної нерухомості з початку року і куди він рухатиметься далі

Відкрийте нові горизонти для вашого бізнесу: стратегії зростання від ПриватБанку, Atmosfera, ALVIVA GROUP, Bunny Academy та понад 90 лідерів галузі.

12 грудня на GET Business Festival дізнайтесь, як оптимізувати комунікації, впроваджувати ІТ-рішення та залучати інвестиції для зростання бізнесу.

Забронювати участь

Як звертає увагу президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе, у 2023 році є доволі помітним зростання попиту на квадратні метри. І стосується це обох ринків, як первинного, так і вторинного. Хоча пропозиція житла у порівнянні з довоєнним періодом, звичайно ж, суттєво скоротилась.

"Вже три тижні як зріс попит на житло. На це є дві причини. По-перше, багато хто очікував нового нападу з боку Білорусі, чого не сталось. Рідшими стали і ракетні обстріли По-друге, зараз на ринку великий відкладений попит. Найкраще з цим, звісно, у західних регіонах. Наприклад, на Закарпатті, у Львівській та Івано-Франківській областях, де і первинний, і вторинний ринок підріс", – говорить Парцхаладзе.

Його слова підтверджує і президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта. Як повідомив експерт, попит на житло почав зростати в Києві, Одесі та навіть і в Харкові. “Ті ж колеги з Харкова кажуть, що за квартал попит покращився. Як на оренду, так і на купівлю "вторинки". Хоча в деяких західних регіонах, де він був більш активним, з початку року є деяке просідання. Це Закарпаття, Чернівці, Івано-Франківськ”, – додає Піта.

В доларах житло подешевшало, в гривні – залишилось на колишньому рівні

Якщо говорити про вторинний ринок окремо, то ціни тут  з початку року справді дещо опустились майже по всій Україні. Але в основному тільки в валютному еквіваленті, в якому і виставляються оголошення про продаж житла.

"На вторинному ринку відбулась цікава ситуація. З одного боку, в доларах ціни впали або лишились такими ж. Але у гривні в низці регіонів, навпаки, виросли з огляду на зростання курсу. І якщо перевести ці гривні у долари, ціни будуть або меншими ніж до війни, або такими ж", – каже Юрій Піта.

Якщо до війни "квадрат", за його словами, коштував $1 тис. при курсі 27 грн/$, то зараз – $730/кв м при курсі 37-38 грн/$, хоча у гривні це майже така ж сума. Звичайно, це своєрідна середня температура по ринку, тому що:

• ціновий діапазон з огляду на регіони, як і раніше, дуже великий; 
• вартість житла навіть в межах одного міста може відчутно коливатись залежно від його розташування, віку, наявності/відсутності ремонту; 
• багато що залежить і від продавця, його бажання продати квартиру якнайшвидше: на ринку давно відомі продавці, які "заломлюють" ціни, маючи час на очікування покупця.

Візьмемо для прикладу вартість однокімнатної квартири у будинку зі “старого” житлового фонду з ремонтом, позаяк на них у столиці попит найбільший. Так ось, за 1 квартал 2023 року середня вартість вторинного "квадрату" в столиці дуже несуттєво знизилась – на 1,5 тис. грн до 49,6 тис. грн ($1,334 тис.). Ціна метра вторинної “однушки” у Києві наразі починається, згідно з розрахунками delo.ua, взагалі з 29,4 тис. грн ($795) за "квадрат" (таких варіантів найбільше у Дарницькому і Деснянському районах).

Втім, можна знайти і однокімнатне житло за 56 тис. грн/кв м ($1,51 тис.). Щоправда, тут вже йдеться про нерухомість з ремонтом у більш "солідних" районах, таких як Оболонь. Можна через оголошення знайти і квартири по 85 тис. грн за "квадрат" ($2,3 тис.), але в Печерському і Шевченківському районах.

Якщо ж взяти двокімнатні квартири, то ціни тут – згідно з оголошеннями на Dim.Ria – стартують, з огляду на район, з $46 тис. Прикметно, що найбільша ціна, яку просять за двокімнатну квартиру в столиці, сягає $1,1 млн, де йдеться про житло на 155 "квадратів" у Печерському районі.

Що буде з цінами в найближчі місяці

Як стверджує Юрій Піта, якщо поточна динаміка на ринку "вторинки" збережеться, то ціни по всій Україні не падатимуть точно. Але радикального збільшення не буде, бо попит наразі відносно слабкий через війну.

"Успішний контрнаступ ЗСУ цей попит підсилить. І я гадаю, що на літо ціни будуть підвищуватись. Інтерес з боку покупців може дуже різко посилитись, і вартість піде вгору", – додає експерт.

Як уточнює Лев Парцхаладзе, наприкінці весни ціни можуть дещо збільшитись в регіонах, де вартість вторинного житла найбільше впала з початком повномасштабної війни. Як через наближення до регіонів з бойовими діями, так і через розпродаж "метрів" тими, хто надав перевагу еміграції. А саме – у Харківській, Миколаївській та Дніпропетровській областях.

На його думку, незабаром ця тенденція розповсюдиться і на всю територію країни, крім областей, де точаться бойові дії. Зокрема, це буде обумовлено попитом на нерухомість серед військових, які змогли накопичити заощадження на житло з відносно високих зарплат, або родичів загиблих вояків, що отримали від держави компенсації.

"За останні пів року ми бачимо стабілізацію на ринку. Оборот пішов. У найближчі місяці угод буде ще більше, тому і ціни підуть вгору. За березень ми закрили 10 угод за власні готівкові кошти покупців. Це не іпотечні кредити. Для порівняння, ми закрили за січень всього дві угоди, а за лютий – три", – ділиться досвідом директор агентства нерухомості "КиївДімСервіс" Андрій Романов.