В умовах нової реальності. Як частина забудовників адаптувалась до війни та розпочала нові проекти

Після початку повномасштабної війни обсяги житлового будівництва в Україні суттєво скоротились. Багато забудовників пішли з ринку, а ті хто залишився зосередились на добудові старих проектів, котрі були розпочаті ще до російського вторгнення.

Однак з початком другого кварталу 2023 року галузь житлового будівництва в Україні галузь дещо активізувалася. Будівельні компанії які продовжили працювати попри війну та ризики обстрілів наразі нарощують темпи та готуються розпочати нові проекти. Ціни на первинну нерухомість також поступово відновлюються до довоєнних показників, а ближче до кінця року взагалі можуть вирости головним чином через інфляцію та зростання вартості будівельних матеріалів.

Разом з цим попит на нове житло з боку українців залишається слабким: в середньому він втричі нижчий за пропозицію. Збідніле населення поки неготове купувати квартири в нових житлових комплексах. А ті хто все ж наважується придбати нове житло віддають перевагу нерухомості з високим ступенем готовності у відносно безпечних районах.

Забудовники вже сприймають війну як нову реальність

Засновник одеської будівельної компанії Degas Group Юрій Дегас каже що з другого кварталу на ринку первинної нерухомості почали зростати в ціні квадратні метри та активізувалися продажі. Разом з цим спостерігається і тенденція до їх спаду після російських обстрілів. Однак ті забудовники, які не працювали минулого року так і не повернулися на ринок, а ті хто минулоріч продовжував роботу нарощують оберти.

“На початку повномасштабної війни спостерігався демпінг і квартири віддавали навіть нижче собівартості. Це була істерика в будівельній галузі. Але зараз ціни вирівнюються і ми готуємося до того, що восени вони можуть вийти на довоєнний рівень. Компанії продовжують маркетингові кампанії, змагаючись в кого кращі умови. В Одесі нещодавно були два прильоти й кожен приліт зупиняє продажі на Одещині”, - каже Дегас.

За його словами забудовники вже звикли до умов війни та сприйняли її як нову реальність в якій треба працювати. А в південному регіоні багато компаній або вже почали будувати нові проекти, або готуються це робити. Ті компанії, які вже почали будувати нові об’єкти будують їх за новими ДБН та з бомбосховищами.

“Зараз клієнти звертають увагу на інфраструктуру. А саме додаткове електроживлення за рахунок додаткових підстанцій, невелику кількість поверхів та прибудинкову територію. Крім цього важливим є наявність бомбосховища. Це може бути укріплений підвал з кількома виходами, водопостачанням та каналізацією. Все це доволі серйозні додаткові затрати для забудовника, але економити на такому точно не варто”, - каже Дегас.

Дегас каже, що його компанія зараз добудовує житловий комплекс який почала будувати до повномасштабної війни та готується розпочинати будівництво ще двох об’єктів.

“Будівництво треба продовжувати попри війну. Оскільки це в першу чергу обов’язки перед інвесторами, а в другу - десятки тисяч робочих місць. До того ж на Одещину приїжджають все більше людей з інших регіонів, котрих ми маємо забезпечити житлом”, - каже Дегас.

За словами Дегаса в другому півріччі він очікує зростання цін на квадратні метри на 15% від тих цін які були до війни. Головним чином таке зростання буде зумовлено зростанням собівартості, а також новими будівельними нормативами.  

“Зростають ціни на будівельні матеріали. Крім того, багато українських виробників будматеріалів зараз зруйновані тож ми змушені купувати імпортні, а вони дорожчі. Тож загалом зростає собівартість будівництва. Крім цього за рахунок інфляції зростають ціни на все тож ми підвищуємо зарплати й нашим працівникам”, - каже Дегас.

Засновник ІТ-компанії M4U, котра спеціалізується на рішеннях для будівельної галузі, Володимир Даниленко розповідає, що наразі будівельна галузь, так само як і рік тому, суттєво залежить від військово-політичної ситуації.

За підрахунками M4U, продажі протягом січня-травня 2023 року склали в місті Києві від 2000 до 3500 квартир на суму приблизно 6 – 9.5 млрд грн. У 2021 році цей показник був на рівні 16-17 тисяч квартир на суму понад 37 млрд грн.

“Загалом перше півріччя 2023 року для ринку нерухомості можна поділити на 3 умовні періоди. Взимку, в умовах складної ситуації в енергетичній сфері, динаміка продажів була низькою, коливаючись в межах 3-7% довоєнного рівня.  В березні-квітні ситуація дещо покращилася. Продажі зросли до 10-15% довоєнного рівня, люди активніше гасили розтермінування. В західних районах показники ще кращі, є приклади вдалих запусків нових проектів, зокрема у Вінниці. Однак цей тренд не був тривалим. В травні, коли розпочався ракетний терор у Києві, динаміка знову знизилася. Багато забудовників констатували, що травень був значно гіршим за березень і квітень”, - каже Даниленко.

Крім того, він зазначає, що ринок дещо пожвавлює запуск державних іпотечних програм, зокрема, в Київській області, де ціни доступніші, ніж у Києві. 

“Загалом, згадані періоди зростання продажів поки що не можна класифікувати як повноцінне відновлення. Зростання цін, яке ми спостерігали протягом 2022 року, також не є органічним чинником – це результат високої довоєнної розпроданості та суттєвого зростання собівартості. В цілому, як і рік тому, системний ринок нерухомості в Україні відсутній”, - додав засновник M4U.

За словами Даниленка, на ринку з первинної нерухомості є також вдали релокації будівельних компаній, коли девелопери зі східних регіонів України, зокрема, з Запоріжжя, запускають обʼєкти в Вінниці, Ужгороді, Карпатах. Це не тільки традиційна житлова нерухомість, але й курортні апартаменти – цей напрямок має значний потенціал для розвитку в Карпатах і Закарпатті.

Другий вектор – будівництво за кордоном (Польща, Угорщина, ОАЕ, Хорватія, Чорногорія), однак вихід забудовників на міжнародні ринки суттєво ускладнюють обмеження НБУ на виведення коштів за кордон. 

Попит на нові квартири залишається слабким

Співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов вважає, що наразі для зростання вартості житла немає ані економічних, ані кон’юнктурних передумов. В першу чергу мова йде про рівень попиту.

Він зазначає, що за уточнений прогнозом, рівень інфляції в Україні за підсумками року може скласти від 15,3% до 15,6%. А за перші 5 місяців року інфляція не перевищила 4%. Водночас МВФ прогнозує, що ВВП країни у 2023 році максимально зросте до 3%.

“Розуміємо, що інфляція для первинного ринку насамперед віддзеркалюється у вартості будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт: але наразі ціни виробників виставлені, так би мовити, “із запасом” у 10-15% (на випадок ймовірного стрибка інфляції, що перевищить прогнози НБУ щонайменше на 5-10%). Цілком слушно, що виробники підготувалися до можливих негативних сценаріїв. Однак у випадку більш-менш стабільної економіки та поступовому її зростанні, ціни на будматеріали залишатимуться на сталому рівні”, - каже Семенцов.

Разом з цим він зазначає, що залежно від локації, стану готовності, класу та якості об’єкта, рівень попиту в середньому щонайменше в 3 рази менший за пропозицію. Лише на окремих об’єктах, зведення яких наближається до завершення (зі ступенем готовності від 80% і вище та з орієнтовним терміном введення в експлуатацію протягом 6-8 місяців), попит на 40-50% менший за пропозицію.

“Фактор попиту не впливає на цінову кон’юнктуру ринку. Розуміємо, що закони бізнесу та ще й в умовах війни працюють: зростання цін за мінімального попиту не лише не спонукатиме покупців “квапитися” з покупкою житла, а навпаки - викликатиме лише роздратування та намагання знайти інший об’єкт за адекватними цінами”, - говорить Семенцов.

За його прогнозом у другому півріччі за найоптимістичнішого сценарію попит зростатиме точково і лише на майже готові об’єкти в окремих локаціях, що є найбільш захищеними від ворожих ракетних атак.  Відтак найбільша увага потенційних покупців (понад 75% попиту) буде прикута до 1,2-кімнатних осель площею від 40 м2 до 70 м2 в об’єктах на фінальних стадіях будівництва, розташованих у відносно безпечних містах, таких, як Київ, Львів, Івано-Франківськівськ, Ужгород. Частково це також стосується Одеси та Дніпра.

Семенцов зазначає, що у другому півріччі рівень попиту багато в чому залежатиме від кількох важливих чинників: 

- перебігу війни (заподіяної шкоди ворогом) та очікуваного звільнення українських територій. 

- обсягу і системності міжнародної фінансової допомоги, яка, головним чином, спрямована на покриття величезних видатків держбюджету, 

- загального стану в економіці країни: збільшення активності, як великих підприємств, так і малого і середнього бізнесу з відповідним зростанням внутрішніх джерел наповнення бюджету, 

- зменшення безробіття, поступове зростання доходів громадян, 

- лояльних умов придбання житла на первинному ринку: програми з розтермінування, спільні іпотечні програми банків і системних девелоперів, рівня знижок за умов 100-відсоткової сплати вартості оселі тощо.